国人为什么如此热衷买房？有人说是受“无房羞耻感”传统思想的影响，“有房才有家”也是老祖宗衡量一个人是否靠得住的重要标准。房子即地位，即财富，但凡有能力者，都想用房产来彰显自己的实力和地位。

　　过去房地产不太发达的那些年，或许解释得通。但从近10年房地产的发展来看，个人认为，国人依旧如此热衷于买房，归根结底是因为大家都看到了“买房能赚钱”的事实，即无利不起早。

 

　　说白了，越来越多的人买房不再单纯是为了居住，而是把房地产当作了快速攫取财富的工具。尤其是16年楼市迎来火爆行情，年初买房年末就可以大赚几十万甚至上百万，受这种近乎于“一夜暴富”游戏的刺激，更多的人砸锅卖铁也要往楼市里冲，寄希望于通过投资买房实现财富快速增值，从此过上锦衣玉食的生活。

 

　　李嘉诚曾经说过，任何一种行业，如有一窝蜂的趋势，过度发展，就会造成摧残。这个观点套用在定义为“民生”的地产行业，更是如此。

 

　　16、17年称得上是房地产有史以来最火爆的两年，但是18、19年房住不炒的调控便骤然而至，市场走势被迅速逆转，无数人的投资炒房暴富幻想也随之破灭。尤其是19年，房地产市场迎来了大变天，数以亿计的购房者亲历了市场“由盛转衰”的全过程。

 

　　首先，受益于18年底的金融政策微调，开发商融资环境大有改观，开发商有钱了之后必然会突击拿地，推动土地市场迅速升温，预期随后传导到新二手房市场。叠加三四月份是传统楼市旺季，购房需求短暂爆发释放，各地新房二手房活力大增，所以才有了2019年大家有目共睹的楼市“小阳春”行情。

 

　　其次，但好景不长。这种“极热”的发展势头显然和国家定调的“三稳”大相径庭。于是我们看到各地加强了调控，武汉、合肥等地升级打击投资炒作，二手房贷款也暂停了。更明显的转折在6月中旬银保监郭主席在上海的讲话之后，彼时他表示，“要防止房地产投资”、“房企融资挤占了信贷资源”、“历史证明过度依赖房地产，终将会付出代价”……一顿痛批之后，金融收紧正式开始，地市降温，预期扭转，房市跟着降温。

 

　　再者，随后的事情大家应该都记忆犹新：中小房企破产倒闭有加速之势，8、9、10月份连续三个月超40+；头部房企带头降价促销，全员卖房、最低六折卖房渐次到来，抓回款，降负债，暂停拿地，整个楼市秋意甚浓；7.30更是一锤定音“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，开发商、炒房客彻底清醒，调控短期不太可能放松；到了九十月份，楼市大有“入冬”之势。不仅传统营销旺季不再，二手房也开始由稳转跌——统计局公布的全国70城二手房数据显示，十月份有35城下跌，创近5年历史记录。此外，央行、银保监等重要部门更三令五申要“严防死守资金过度流向楼市”，对楼市构成利空。

 

　　于是我们看到，开发商大佬们开始纷纷悲观表态，融创孙宏斌率先发言，调控不太可能放松，未来房企将更多依赖经营现金流和股本资金发展；新城欧阳捷更悲观，2020年90%的中小房企会退出地产市场；世联行陈劲松更直言不讳，“别指望政策会放松，房价上升的歌别唱了”……

 

　　种种信号显示，楼市后劲严重不足，房价很难再复制昨日疯狂了。这本是令人愉悦欣慰的事，但我们却发现越来越多的刚需面对买房抉择更加举棋不定了。明年刚需该不该买房？明年到底是不是买房最好时机？成了最最热门的两个提问。

 

　　对此我已经分析过很多次了，房住不炒意味着刚需时代来临，我们该用发展的眼光来重新审视现在的楼市了，绝不能完全依赖于过去的经验：首先，对于刚需来说，不管市场如何变，都要遵循“按需行动”的原则，即有需求就买，不要特别挑时机。一方面没有人能完全掌握所谓的最佳时机，另一方面，国家调控楼市的初衷是稳楼市，大起大落都不可能出现。如今我们看到了很多热点城市二手房开始回调，这已经是非常难能可贵的了，买房自住的刚需就不要幻想更大幅度的下跌了。需知过去三四十年占便宜的事刚需从来没赢过；

 

　　再者，对于投资炒作者来说，趁早打消这个念头，同样有两方面因素：一，房住不炒是基本国策，意味着调控短期不会放松，且少数依然有价值的热点城市，调控最后演变为常态，现在冒险进入可能为国接盘；二，不用“房刺经”的口号喊出来了，这意味着买房很难再像过去那样迅速赚到钱，因为房地产不可能再像过去那样大肆发展，尤其是资金不准流入，房价上涨就没有了天然依托。

 

　　既然我人微言轻，重复了无数次的言论你们不愿采纳，那么咱们就看看精于投资的大佬们对于明年买房是何种态度。

 

　　明年适合买房吗？李嘉诚、马云齐“发声”指点迷津

 

　　投资炒作楼市的黄金时代彻底终结，这一点从投资超人李嘉诚义无反顾抛售内地地产业务可见一斑。抛售一两个项目可视为业务调整，但是像李嘉诚那样连续多年大范围抛售，释放的信号很明确了：房地产过去依赖于经济，有可观的收益，但是发展基本见顶，未来再孤注一掷死守，可能面临的风险压力比收益更大。

 

　　对于房价走势，李嘉诚又是如何判断的呢？新业财经报道，李嘉诚在17年时说过，未来5年，不管是香港还是内地的房价都会迎来一定的调整。因为很多需求在前几年就已经消耗殆尽了，未来很大可能会面临着“需求枯竭”。

 

　　从他17年这段饱含“暗示”的话我们不难解读出：对于刚需买房李嘉诚还是比较推崇“该买就买”的。正如我上面所言，楼市在经历需求集中释放之后，未来很难再迎来“爆发式”行情，缺乏需求和资金支持的楼市，未来大概率会趋于稳定，毫无疑问，稳定行情下这有利于刚需买房，不利于投资炒作。

 

　　对于年轻刚需买房，刚刚“弃商从教”的马云老师又有何高深见解呢？众所周知，马云从来都“看不上”房地产。他不止一次公开指责过，房地产现在的繁荣是牺牲年轻人幸福为代价换来的，这种发展不应该被高高捧起。他在17年时也“神预言”过未来的房价，彼时他说，“8年后中国最便宜的可能就是房子、车子，房如葱”。对于年轻人买房，他更是直言劝诫，年轻人不应该过早背负巨额贷款，而应该忠于本心，先拼搏奋斗创新，为社会多做奉献。

 

　　对于年轻人该不该买房，用马云的话总结就是9字建言：不要太着急贷款买房。即实在有需求的，如果自己条件允许可以买；那些没需求的就不要去凑热闹了，尤其是那些幻想靠投资楼市发财的年轻人，要赶紧放弃幻想，要更加务实才对。

 

　　今年11月份，红星新闻报道马云又出惊人语录了。他在一场重要论坛上直言不讳道：希望国家高度重视房地产行业发展，因为它是带动整个经济链条的重要因素。马云此言当然不像有些被利益驱使的专家，没羞没躁为房地产代言，鼓吹房价“只涨不跌”，根本目的是劝购房者拼命买房。马云的本意是，房地产过去对经济发展是坚强后盾，甚至是不可替代的引擎，但是虽然房地产的行业地位越来越高，也严重挤压了其它行业的发展，尤其是实体制造业。他“希望国家高度重视房地产行业发展”，实则是希望国家要保持调控定力，抑制房地产过快发展，虚弱其支柱地位，为其它产业发展让路。

 

　　马老师上述观点虽然对于刚需买房没有直接指导作用，但是在我看来，却无意间释放了房地产未来“很难再重启火热”的信号。此话怎讲？越来越多的企业家看到了中国经济发展的根本问题：房地产挤压了本该拉动经济发展的行业发展，这是故步自封。未来经济走向高质量发展，一定不能再走“房地产拉动经济”的老路。