农村土地标题一直是相关我国变革发展追求不舍大局的根本标题问题。党的十八大以来，处所对深入农村土地轨制变迁作出了体系部署和部署。各试点区域遵照处所的部署和要求，紧紧环抱革新目标和任务，有序促成各项改革实验，不休完满试点政策。经由几年的替换探寻，革新试点搁浅顺利，在制度建设层面，已造成相对冲弱且可行使的规则体系；实践行使层面，每个试点地域都有多个幼稚案例，考据了制度成绩的有用性。为单方面深刻农村地盘制度替换、完美相关法令律例提供了丰富的政策储藏和可贵的实际支撑。

　　对于农村地盘征收轨制变迁试点

　　试点区域在放大征地规模、规范地皮征收程序、完善多元保障机制等方面进行了试探。

　　一是探索放大征地规模。大一小块试点区域参照《国有地盘上房屋征收与弥补条例》，采纳归纳综合与罗列相拆散的方式制定了地皮征收目录。如江西余江、宁夏平罗等地采取归纳综合兼罗列方式订定土地征收目录，规则都市规划区畛域以外，除问鼎目录内的公益性项目用地或许征收外，其余非公益性项目用地划一通过入市路子予以保障；北京大兴增进“城镇成片开发用地归入土地征收规模”内容，以保障城镇化的发展空间与地皮供给。

　　二是规范土地征收程序。多个试点地域从依法公平护卫与保障被征地农人不法职权启航，探寻土地征收专政商酌机制，对能否征地和弥补安顿进行交涉。在征前、征中、征后等环节竖立风险评价、专制磋商、弥补安置、干连调处、后续开释等程序。其它，北京大兴还确立地皮征收听证制度，确保征出操作规范化。

　　三是圆满对被征地农民合理、规范、多元保障机制。试点区域在完满土地征收弥补尺度、索求多元保障机制方面做了不少无益索求。如辽宁海城等通过从新部署宅基地建房、产权置换、泉币补偿、分发津贴、留地留物业等方式，保障农民住房工业权；多地将被征地农夫归入城镇职工或城镇居民养老、医疗等社会保障体系，将因征地导致生活艰巨的农民纳入低保畛域。

　　对于农村群体经营性建设用地入市变革试点

　　试点周边遵循“同权同价、流转顺畅、收益同享”的目的要求，被动妥当推进革新，匹面构成了比拟残破的任务制度和政策体系。

　　一是索求入市主体。试点地区对入市主体及组织形式进行了试探，分明了乡（镇）、村和村民小组三级入市主体，主体资历显化、布局形式多样。别的，北京大兴还探寻成立镇级群体联营公司作为入市主体，通过兼顾州里地皮资源配置，确保了镇域内各村地盘进行权同享与收益平衡。

　　二是试探入市范畴和门路。多地将符合“两规”的新增群体建设用地纳入入市领域。如江苏武进按照存量与增量偏重的改换思绪，对核定的农村建设用地畛域内的集体建设用地，均可按规划入市；贵州湄潭探索对农村群体建设用地中切合群体经营性建设用地性质的剖析类用地展开朋分注销入市。

　　三是确立健全市场交易规则和做事监牵制度。试点区域参考国有建设用地交易轨制，研究拟订了集体经营性建设用地入市管理办法、买卖规则和效力拘留轨制。如江西余江拟定群体经营性建设用地入市要求、审批、生意、注销发证工作流程；湖南浏阳进一步领略入市后让渡、出租、抵押等市场规则。

　　四是索求入市土地增值收益调配机制。如四川郫都散漫基准地价、规划用处以及入市方式，征收13%—40%不等的地盘增值收益疗养金。

　　五是完善入市配套政策。试点周边设计了一系到场市配套政策体系，为试点工作稳步促退提供了政策撑持。如辽宁海城出台了入市后规划许可、建造施工许可、房制作证手续希图等政策措施，解决了配套政策不明晰、与现行相关司法法规争辩等瓶颈性题目；四川成都探寻“协议约定，优先续期，物权珍爱，评估在前，有偿使用”的入市地皮条约续期机制，妥帖解决了入市地皮条约到期后如何续期的问题。

　　对付农村宅基地轨制替换试点

　　宅基地轨制变革在三项试点中触及权力主体至多、汗青遗留问题最为突出、所长关系最为芜杂。各试点地域通过尽心布局、大胆尝试，在宅基地依法得到、有偿运用、强制有偿退出、用益物权实现、专政管理等方面失掉了积极停顿。

　　一是完竣宅基地权柄保障与失掉方式。如安徽金寨以“村规民约”形式必然群体组织成员资格认定方式与“户”的概念，对每户4人及如下的，宅基天空积控制在120平方米以下，每增进1人，可增多20平方米，最高不超越160平方米。

　　二是探索宅基地有偿应用制度。多地探索对新增宅基地施行有偿选位轨制。浙江义乌根据汗青分类措置“一户多宅”、超规范占用等历史遗留问题，对利用宅基地上住房从事客栈餐饮等经营活动的，由群体按宅基地基准地价的20%收取全部权收益。

　　三是摸索宅基地强迫有偿退出机制。试点周边整合涉农资金、民间投资和宅基地有偿应用费作为宅基地退出回购资源，试探宅基地逼迫有偿退出机制。如江苏武进成立了当局回购机制，拟订了有偿退出的弥补规范与发出程序，熟识出产权让渡、职权转化、地盘整治、转换入市等四种回购方式。

　　试点试验中具有的题目

　　农村地盘制度变革三项试点任务在获得显著成效的同时，也具有一些题目和不足，需要惹起重视。

　　一是根蒂性任务有待进一步增强。试点周边对于农村地皮确权刊出发证、乡村规划等基本性工作进行了大批投入，为试点工作的睁开提供了担保，但基本任务仍显单薄。农村集体地盘确权颁证率较低、农村规划和村级地皮利用规划尚不健全、村级土人和用规划与相关规划融合程度不高、零散集体建设用地调处入市因规划标题无法落地等问题在试点区域不合水准的存在。

　　二是变迁促进不服衡标题比较突出。从面下来看，集体建设用地入市改革搁浅较为顺遂，试点效果最为显然，地盘征收和宅基地制度替换相对滞后，三块地变革的联动效应尚未显现。从点下去看，三项替换试点样本散播不够平衡，地盘征收制度改革试点相对于不足，集体建设用地入市项目大多驱散在东部畅旺地域。从内容上去看，平衡国度、集体、集团三者之间收益的无效门径还不敷多；宅基地“三权分置”的探寻和现实还不足充分；为经济社会进行、农村新产业新业态进行提供支撑的才力尚显不足。

　　三是一些试点区域相关配套轨制缺乏完竣。一些试点区域行政法例、部门规章、规范性文件与替换要求不符，一些试点短少配套轨制支撑。如群体运营性建设用地入市方案规划许可、建配备工许可等存在轨制窒碍，群体经营性建设用地商业项目屋宇的接洽注销、分拆贩卖不有具体实施细则，集体经营性建设用地入市财税征管等相关税费政策有待了解。

　　进一步粗浅改革的政策建议

　　前期试点获患有显着的成绩，进一步深入农村地盘轨制改换，应以渐进性、市场化为基本取向，紧紧操作把持几个关键落点，着眼深远进行零碎性重构。

　　一是夯实根底性任务。加快推进与替换试点紧密亲密相关的地盘查询拜访、确权注销、规划编制等基本任务。加强对镇村两级规划编制的向导监督，索求农村规划多规融合，准许试点地区在不一定范畴内调整规划，保障村规划编制经费。减速促成“房地一体”的农村群体建设用地确权登记颁证任务，本着“尊重汗青、面向现实”的原则出台越发宽松实际上权挂号发证政策，妥帖解决群体运营性建设用地和宅基地历史遗留标题。

　　二是进一步深切革新。加大统筹调与促成力度，增强变迁的整体性、细碎性、协异性，释放变迁联动效应；抓好已出台革新措施的落实，减速从定制度、试制度，到形成可复制、可广告的轨制举措；创建试点政策的接连机制，做好试点到期后的法律跟尾，解除试点地区替换试探中的后顾之忧。

　　三是增强部门相助、熔解改换合力。增强顶层设计，体系化、集成化促进变迁，做好与户籍、财税、社保、金融等相关领域替换的承接配套，增强替换的耦合性，强化相关领域撑持合力；加强对基层干部、狭小公众的鼓动宣传开导，真正诱发革新的原能源、完成革新的长久力。

　　四是总结试点教导、减速立法进程。进一步做好试点辅导与成效的总结提炼任务，把丰盛的变革现实转化成“可复制、可推行”的制度性成绩，为面上广告与修法提供理论支撑和制度根蒂；根据《地皮管理法》修改善程，针对群体运营性建设用地入市具体规则、地皮增值收益分拨等问题，提前谋划、研究制订专项轨制，待《地盘管理法》批改完成后，及时出台配套制度。（作者单元：农业农村部农村经济研究核心）