随着北京提议第三阶段城南规画以及北京大兴外洋机场行将在今年9月正式启用，推动大兴区域关注热度持续回升。这此中，亦庄板块近几年表现可谓绝对抢眼，并逐渐成为大兴高端休憩的代言板块。

　　2018年，凭仗土地市场的火势，原先劈头显现提供不足的亦庄板块再次结合了多量项目。只不过，这一次供给副角从夙昔的中高端、低密度产品变成了70/90的限竞房，并且由于供给体量硕大、同质化严重，如安在今年的限竞房苦战中获救，也成为测验区域开发商功力的需要课题。

　　宜居首选瀛海&河西区

　　斯时提到的亦庄板块主要由三大区域组成，收罗林肯公园、亦庄·金茂府地址的激进亦庄焦点区，南海子公园周边的瀛海及亦庄河西区与京沪高速以东、与通州交壤的区域。此中，瀛海及亦庄河西区作为后起之秀，也是当前亦庄板块新增供给最纠合的周边。

　　瀛海及河西区因紧邻南海子公园，生态情况优质，因而不停以宜居著称南城楼市。自2013年以来，金茂、万科、北国都建、中铁建、住总、首开、龙湖、中海、中信、融创、旭辉等浩繁品牌房企先后竞驻，接踵制造了十余个高端低密室第与别墅产品，令区域倏地晋级为亦庄高端宜居首选之地。

　　与室庐开辟齐头并进的还有区域交通路网的建设。网罗京台高速、京开高速、京津高速、京沪高速、四五、五环、六环等多条高速公路、都邑高速路和都会骨干道也曾在区域内组成为了长短不一的路网。

　　轨道交通方面，地铁亦庄线、客岁岁暮刚通车的地铁8号线南延线，加上规划中的地铁17号线、S6线以及将在往年试运行的有轨电车T1线，将极大地提拔区域出行便捷性，紧缩区域与北首都市焦点区的出行资源。

　　另外，瀛海及河西区还领有整个亦庄板块最优质的经验配套。当前，12年建制的人大附中北京经济技术启示区实验黉舍已经正式落户亦庄河西区，周边还有也曾建成的北京亦庄试验黉舍（十一学校）、中芯外洋幼儿园、中芯国际小学、耀华国内幼儿园等泛滥公立和公有国外教育资源。

　　同时，区域医疗体裁配套也在片面跟上。北京同仁医院、北京中医药大学西方病院等三甲病院、爱育华高端公有妇儿病院均散布于瀛海及亦庄河西区附近，特别是亦庄同仁医院二期建成后，其就治诊疗部门或者将整体搬入亦庄。而在亦庄河西区域的南侧，凑近六环地位或将建两座大型运动场馆，将来将衔接大型国外体育赛事或演唱会，极大厚实区域住民的体裁保管。

　　合硕机构首席解析师郭毅闪现，亦庄本人是国度级经济技能开荒区，具备雄厚的产业支撑，加之优异的人造情况，曾经成为京南片区最紧要的高端置业区域。而亦庄能掩饰笼罩的客群畛域也很大，北至海淀、东、西城，南至大兴，东至背阴、通州，西至石景山、门头沟都具有潜在的购房需求。

　　贩卖压力巨大

　　2017年至今，亦庄板块共成交了9宗经营用地，8宗限竞房地块、1宗共有产权房，将来供应总量约莫超万套。遏制到当前，6个限竞房项目也曾入市，包括与悦华锦、万与斐丽、金隅·金麟府、首开熙悦林语、独创近海禧瑞天著、中海·瀛海府。

　　这些限竞房项目根底上都散播在五环至六环间，售价均在5.2万元/平方米摆布。受“70/90”政策影响，大部份户型也但凡90平方米下列的二居、三居，再加之全体为毛坯交房，同质化较为很有问题。

　　地产营销人韩乐在遭受采访时闪现，2018年北京南城限竞房供应量比拟大，亦庄板块漫衍的工程也对照多，互助相对较为剧烈。往年虽然尚无新增项目，但客岁许多工程普遍还不有消化完，于是互助场面仍会接连。

　　子细盘货区域在售的限竞房项目，瀛海府作为北京首个限竞房项目，客岁6月9日首期推出的194套88平方米南北通透三居房源全体被认购，主要得益于工程代价限制为52499元/平方米，而位于其北侧的一平庸商品房项目贩卖均价为67000元/平方米，总价上风突出。但工程二期产品为280平方米联排别墅，总价超切切元，去化率有待考查。

　　万与斐丽主力户型为69-90平方米一居至三居，首期取证664套房源，当前签约297套，去化率不足五成。二期取证243套，当前零签约。尽管工程户型优势不算突出，但思忖到竞品瀛海府二期新品总价较高，且紧邻地铁8号线南延线始发站瀛海站，前期去化率或将有所提升。

　　祥和华锦主力户型为90平方米三居与130平方米四居，全数为6-8层花园洋房，容积率1.8，首期取证1501套房源，目前签约410套；二期取证1839套房源，目前签约114套。工程属于区域中较大抵量的限竞房项目，思考到本年剧烈的同质化合作事势，后期去化率也不容颓废。

　　首创远海禧瑞天著主力户型为89平方米三居、116平方米四居和138平方米四居，产品为高层与洋房。首期取证1095套，当前签约134套，去化率不足20%。二期取证1148套，当前签约0套。项目间隔亦庄线次渠南站仅500米左右，交通便捷，但洋房总价逾越600万元/套，三居总价虽然低于500万元/套，但一样户型缺乏朴直。

　　首开熙悦林语主力户型收罗85-90平方米两至三居，138平方米改良三居以及220-300平方米叠拼别墅。截至2018年11月14日共取证四次，获批房源519套，当前签约124套，去化率不足三成。总价相对较高、“刀把”式户型以及无轨道交通支持均是影响工程去化率的要素。

　　金隅·金麟府主力户型89-115平方米三居，得房率80%，户型通透鲠直，容积率1.84。初次取证房源1224套，当前签约仅29套，去化率不足1成。工程与与悦华锦仅一起之隔，诚然距离地铁亦庄线与地铁8号线较远，但将来T1有轨电车会通过项目周围。因为错过了2018年发卖季，项目一期新开推出了总价300万元以内的一居产品，以期以低总价排汇客户存眷。

　　值得注意的是，金隅·金麟府阁下还还有一个限竞房工程待入市，同为金隅旗下，房源约1100套。这象征着，未来1-2年区域将面对三个大略量限竞房互相“贴身搏斗”。

　　韩乐认为，本年春节前后，北京楼市入手下手涌现一些地段上风明显的新工程。对于限竞房来讲，在总价、面积差不久不多的情况下，购房者确定盼望决意离市区更近、地段更有上风的。因此，这些新品呈现势必会对区域市场产生分流，带来销售压力。

　　同时，思虑到亦庄板块限竞房工程较为集合、单面子积也较大，将来不翦灭开拓商会有优惠促销的情况涌现，搜聚推出特价房、一口价优惠等，以快捷消化、促进回款。