经历过2018岁暮的首期红火清盘，九龙仓·西城天铸斩获2月北京工程双料销冠后，仍在稳步顺销历程中。不外叠加地段及价格上风，西城天铸工程后期发卖表现虽不俗，但若是经过粗疏推敲，该项目也并不是无懈可击。有业老婆士指出，该项目在户型设计上“硬伤”颇多，“港系”户型进深极长、面宽过窄、疏忽采光的缺点暴露无遗。别的，“高端管家干事”对应的高物业费，也是大户型房源客户口中的一大槽点。其他，专家指出，西城天铸然后的升值将是设立在限竞房自身限价和风致根蒂之上，项目发卖人员以周边高端二手房价钱类比的说辞，并未取得认同。

　　地段与价钱的双重吸引

　　记者在售楼处了解到，西城天铸工程共有9栋楼、988套房源，打造品状态主要包括84、85平方米两居，89平方米三居以及168、173平方米四居。该项目限定贩卖均价为7.78万元/平方米，最高售价不得超过8.17万元/平方米，价值区间为660万-1400万元。

　　项目首期已于2018年12月23日开盘，推出1#（9层）、6#（12层）、7#（西单位14层、东单元16层）算计280套房源，新开首日去化远超九成。不外同期取得预售证的9#（25层）大户型楼栋，在前段时间才正式推出，目前正在顺销中。

　　现场发卖人员告诉北京商报记者，最新一期推出的9#是项目中唯一的大户型楼栋，目前残余房源不敷20套。房源销售均价在7.78万元/平方米左右，2021年7月简装依赖，得房率兴许78%。购房者如肯定购房意向，可先行交纳100万元定金锁定房源，首付一周内付清即可。

　　“项目去化环境还不错，首期几栋小户型房源开盘当日几近售罄，购房者以刚需客群为主。目前在售的是大户型，改良型客群大多抉择这种。”发卖人员先容道。

　　在合硕机构首席解析师郭毅看来，地段与价钱的叠加优势是西城天铸项目受购房者青睐、实现较快去化的主因。90平方米下列的低总价小户型为项目带来了少许刚需客群。同时，售的大户型产品也堆集了一众刚改客户。

　　据克而瑞数据统计，2月九龙仓·西城天铸以10.8亿的成交金额，夺得月度发卖冠军，泰禾·北京院子二期以及景粼原著分别以3.4亿元和3.2亿元的成交金额位列第二和第三名。另外，在2月北京工程销售面积排行榜中，九龙仓·西城天铸仍然位列榜首。

　　值得一提的是，西城天铸工程每栋楼的层数、层高、梯户比、得房率都有差异。如8号楼在所有楼栋之中最为非凡，为东西向。其他楼栋层高自北向南按序为2层（托老所）、9层、11层、16层、18层，其中席卷180套束缚房源。得房率方面，1号楼得房率85%，6号楼得房率82%-83%，7号楼得房率81%，9号楼得房率78%。从身分来看，工程中7号楼职位最优，据介绍，与9号楼之间的楼间距达94米。

　　另据发卖人员走露，除1、6、7号楼首期售罄以及9号楼目前在售外，西城天铸其他楼栋均未新开，估量在2019年年中接连推出。

　　“港系”户型的设计丢脸

　　下场上，除了地段及价格优势，九龙仓·西城天铸项目在其他方面表现得并不突出。尤其是项目户型自公示以来，因进深极长、面宽过窄、疏忽采光的“港系”做派，屡受外界吐槽。

　　“说谎言，要是不是有地段及价格的双重加持，设计槽点许多的西城天铸，未必这么好卖。” 看房人小吕收回了“价钱与户型不可兼得”的感叹。

　　以西城天铸目前在售的修筑面积173平方米的B户型房源为例，短面宽、前程深，在影响透风、两头部份采光的同时，也有走道太长造成的面积节俭、动线较长的标题问题。该面积段户型在海外通常环境下会设计成南向三面宽的四居室，面宽在10-12米支配。而西城天铸的户型图虽未大白说明尺度，但目测B户型面宽远小于10米，且为南向两面宽，出现出相斥长方形的一条动线，如斯设计将导致采光大为受限。

　　而从上述户型不难创造，港企九龙仓在西城天铸项目户型设计中，基本也因循了香港户型的设计理念，着重套房设计。其西向的两个寝室皆为套房，理论上该设计挤占了更多公家面积的空间。同时，通常情况下，国内户型设计会紧缺考虑到餐客厨一体化，基本大将厨房设置装备摆设在正北向，以组成一个南北通透的采光成果，厨房的采光面也会较大。但西城天铸的B户型房源，则将厨房、洗手间及书房排列在进深狭长的房屋东侧凹槽内，这也导致餐客厨及房屋小我私家的采光面较差。其他，由户型图也清晰可见楼梯、电梯井等公家空间面积占对照高。

　　北京商报记者翻阅项目户型宣扬册创造，西城天铸以前热度较高、去化较快的低总价小户型房源以及其余待售的小户型制作品，现实上也具备诸多槽点。据楼栋及户型散播批示图，该工程中以修筑面积约84平方米的D1户型占多数，此户型对比一众状如“手枪”、“刀把”或“哑铃”的户型，设计总体略好一些，南向卧室有两个采光面，客堂及餐厅均处于南北通透的通道中。然而阳台遮挡了次卧的采光，主卧与厨房则处于类U形的凹槽内，且主卧竟然朝北加上窗洞较小，其采光丢失较大。总结而言，西城天铸项目小户型的标题也主要汇合在衡宇采光及空间哄骗，具体为全明过风与3个卧室的高应用率不能兼得。

　　有业内人士坦言，西城天铸工程户型属于楷模的“不思索面宽的香港户型”。“放在寸土寸金、光照条件远胜界线的香港能够理解，但假如照搬到界线十分是北方地域，一方面‘不合用’，不能分身国内家庭对付采光及透风的重要；另外一方面‘不经济’，规划设计招致的房屋现实空间哄骗率较低问题突出。”

　　参考物差距的增值争议

　　地处内城三环地段、与切切级豪宅为邻，限竞房地块，集此三大属性于一身的西城天铸自拿地起便自带“流量”。加上由被冠之“香港豪宅教父”美誉的港企——九龙仓操盘，又是九龙仓在京自力拿地、自力操盘的第一个项目，也使得该工程话题度与关注度颇高。

　　西城天铸现场发卖职员浮现，该工程拿地资本较高，加之地处三环与四环间区位优越，周边商业及各种配套冲弱，升值空间无穷。并将西城天铸与周边的低密高端项目发展代价类比，一为突出限竞房的价值上风，二是用以辅证其未来升值空间。

　　据了解，项目北侧于2007年建成的保利·百合花圃，其在相近麦田门店的挂牌均价约为8.5万元/平方米；次故居龙湖·西宸原著二手房均价在安居客上高达13万元/平方米，一二手价钱倒挂最多1万元/平方米起步；与西城天铸一同之隔的丰台地王——泰禾·西府大院，均价为11.3万元/平方米。

　　一名不肯签字的行业人士表示，归属限竞房素质的西城天铸凭借地段及配套，从此确有定然升值空间，不外这与发卖职员口中发展类比参考的同区域豪宅二手房售价理应有所区别。即便日后升值，也是创设在限竞房本人限价根抵之上。

　　原料显示，西城天铸工程地点地块为丰台区城乡一体化西局村旧村改造项目三期0611-638地块R2二类憩息用地，起始价为42亿元。2017年9月21日，该地块由九龙仓以62.6亿元总价、16%拘谨面积比例摘得。出让布告显示，该项目不配建担保性住房，但工程歇息修筑畛域中套型面积90平方米下列住房面积所占比重需抵达70%以上。遵照申请，宗地中商品住房贩卖均价不超过7.78万元/平方米，且最高销售单价不得逾越8.17万元/平方米。

　　据测算，九龙仓拿地溢价达49%，楼面价为6.08万元/平方米。如果剔除矜持部分，地块可售有部分的楼面价老本将超7万元/平方米。此价值与限制售价仅相差7800元的价差，且高于2014年龙湖以及泰禾在相邻地块的拿地本钱。对此，彼时外界曾猜测，九龙仓在该限竞房地块上项目经营和成本牵制上或将具有较大压力。

　　值得一提的是，除户型备受吐槽外，物业费的收取规范也被视为九龙仓·西城天铸项指数一大槽点。有购房者反映称, 对付整个项目占比达70%的小户型购房者而言，近8元/平方米/月的物业费，现实上性价比并不高。并预测“西城天铸作为限竞房工程，高昂的物业费或与拿地老本高招致的利润空间小”有关。

　　西城天铸现场发卖人员引见称，项目物业费为7.9元/平方米/月，较高水准的物业费源于九龙仓自家物业后续为业主供给的高端式管家做事。据悉，近邻平凡商品房保利·百合花园项方针物业费仅为2元/平方米/月，龙湖·西宸原著则为9.8元/平方米/月。

　　就项目户型设计考量、待售房源推盘治理及发卖战略、物业费订价可否受利润空间影响等题目，北京商报记者向九龙仓北京公司发去采访函，不过截至发稿未获振兴。