半岛记者 李晓芳

2018年楼市成交量起伏波动大，二手房市场前景不容乐观。有房主将自己的房子定价太高，买家看到挂牌价便望而却步，其实房主给房子估价也是有门道的，除了要考虑当时的二手房行情外，还要考虑房子自身的方方面面，关键从这六点入手。

1.房龄

房龄一般从房屋竣工验收合格交付使用之日起，开始计算房屋的年限。通常，住宅的使用权威70年，商铺的使用年限为40年。对于二手房来说，房龄对于房价的影响还是比较大的，一般而言次新房的价格较高，其次是5～10年房龄的房子，而超过20年房龄的老房子，售价一般较低。有房产专家表示“如果房子地段好，有一定的稀缺性，即使房龄大的老房子，售价也不一定低。”另外，房主为二手房定价时要考虑到当地楼市的整体情况。

2.地段

房产想要升值快，最重要的还是地段、地段、地段。地段优越势必会拉升二手房的价格。如果该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的话， 这个地段的稀缺性就显现出来了，会带来巨大的价值空间。一个规划完善的区域会为本地房产提供2%至5%的加价空间。

3.外部环境

外部环境主要考虑小区周围的环境、绿化配套、以及交通便利和医疗生活配套是否齐全。如果房产周边生活便利，紧邻地铁口，配套齐备，宜居性高的话，房产就很容易出手，定价时也会为房产每平方米加价2%至5%左右。但如果是新开发的片区，周边配套还不齐全，这样的房子在定价时一般会扣减5%左右的价格。

4.楼栋结构、朝向

楼栋方面主要考虑楼体结构、楼层和朝向等因素。通常一个楼层好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。“如果房屋质量和外立面造型有优势，购房者也会优先考虑，也会为房价加分。”一位置业顾问表示。

5.是否配有电梯

如果楼层太高，配有电梯的房子就占优势。有老人在挑选养老房时首选电梯房，上下楼方便。“如果两个房子房龄差不多，一个房子有电梯，一个没有安装电梯，就算每平价格差一千元，我也会优先选择带电梯的。”一位买家表示。另外，相对较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌虽然不一定为房产价值加分，但却会对买家的心里舒适度产生重大的影响。

6.户型

户型设计是否合理、净高大不大、厨卫空间是否适中、采光如何，这些因素都会影响房产价格。所以，房主在给房子定价时，户型方面的因素也要考虑，如果户型好、采光理想的话，定价时可高于其他房产价格。

想要把房子卖出个好价钱，房主还需要在细节上费些心思。比如房子是否开通天然气和暖气；房内的家具和墙面可适度整修，购房者看房时尽力保持房屋的清洁，这样房子成交的可能性会大大提高。

最后提醒房主，定价合理才能吸引置业者购买，促成成交。