国家信息中心经济预测部新动能研究室副主任邹士年博士

　　邹士年：各位领导、嘉宾，大家下午好!今天我简单把中国房地产在最近一段时间走势以及未来一段时间的趋势跟大家简单分析一下。所有的观点都代表我个人，不代表单位。

　　大家都知道，今天的论坛是跟热水器相关，但是房地产涉及产业链条太广了，尤其我们今天的行业就是跟房地产密切相关的。

　　我分享四个部分：第一，把当前房地产市场给大家分析一下。第二，2019年房地产市场可能会怎样走，给大家预测一下。第三，把商品化住宅中长期发展趋势做一个分析。第四，精装修住宅发展趋势跟大家分析一下。

　　一、当前房地产市场

　　我们都知道当前房地产市场，尤其是去年下半年以来，房地产走势是从高层到普通老百姓都对这个行业非常关心的问题。尤其经济环境的变化带来房地产预期的改变。

　　首先，来看看近一年来房地产投资的变化，房地产投资跟热水器行业应该是正相关的关系，也就是说我们投资的增速某种程度上预示着行业的未来趋势。投资这里有三条线，最上面是住宅投资的增速，中间这条线是我们房地产开发的同比增速，最下面是固定资产的增速。从这三条线上可以看出什么?我们住宅开发昨天的增速，快于整个房地产开发投资增速，房地产投资增速又比固定资产投资增速要高。

　　这里反映什么东西呢?就是住宅发展投资增速的势头，尤其是去年基本保持比较均衡的13%、14%的水平。但是今年以来，是我们很多人没有想到的，包括我们这些业内人士都知道房地产投资增速还会保持高位增长，但是没有想到的是今年在市场环境，对于开发商直言，市场环境尤其货币这块对他们来讲是比较紧的状态，但是他们的走势今年同比增长高达18%，一季度是17.3%，我们预期它增长，但是没有想到一下子增高这么多，去年的基数本身已经比较高。

　　我们仔细分析，跟什么有关系?房地产开发商的资金确实比较紧张，但是前两年它拿地的增速比较快，房地产开发商为了加快资金的回笼，它必须加快投资的进度，也就是说我们讲的加快周转 ，做这个行业的应该非常清楚，这点可以很好解释它的增速为什么这么快。

　　我为什么把固定资产投资增速放在这?大家知道，在国家宏观经济里，投资这块基建的投资下得比较快，但是固定资产投资里仍然保持这个增速，跟房地产在里面起的作用有非常大关系。从这个角度来讲，国家在其他投资增速放缓的情况下，非常乐意看见房地产投资保持较高增速。

　　接下来我们看销售。投资和销售，一个是供给，一个是需求。与供给的火热相比，我们的需求就有一点点冷了，从2018年一季度到今年的一季度，去年销售的同比增速先降后升又降，但是去年的同比增速仍然保持在正的区间。但是今年以来，我们可以看一下1-2月份这个下滑的速度。跟投资一样，我们也预计销售会进一步下滑，但是这个下滑的速度也超出我们的预期。

　　今年的1-2月份，绿色是商品房同比下滑3.6个百分点，住宅稍微好一点，但是也到3.2个百分点，所以1-2月份我们感觉非常悲观 ，如果继续这样下滑的话，投资供给这边增加得越多，未来问题可能会越大。但没想到3月份这个回暖的趋势特别的迅猛，这个迅猛表现在什么?同比增速从负的3.6到负的0.9，相当于发生了一个逆转，虽然我们讲的这个增速同比仍然是负的，但是从这个趋势可以判断，二季度时候增速能够重回到正的区间。销售和投资对比，我们可以发现它们之间的剪刀差越来越大，这也反映出一点，就是在当前的调控下，对于需求这方面还是有很大的影响的。

　　接下来看看去年的政策。大家都是房地产这块的专家，都希望我们给出一个判断，但中国的房地产最难判断，原因在哪?政策影响太大了!尤其是宏观政策。2018年是中国房地产调控历史上最严厉的一年，因为这一年为了落实地方主体责任，全国累计出台450次调控 ，调控的频次刷新了历史调控记录，这里面可以看出需求方面为什么有一定的下滑，尤其是6月份贸易战，导致经济下行压力加大时，所有人都觉得中国的周期规律是经济下去了以后房地产就会放松，经济好的时候房地产就会收紧，这是每一个普通老百姓都会判断的趋势。但是这一次比较失望的是，在6月份经济下行压力比较大的时候，当时房地产市场上预期在发生很大的波动，但是7月31号的中央政治局会议上，把我们这个良好的愿望一下子扑灭了，然后我们提出坚决遏制房价上涨，这比原来的调控更坚定了，这就导致房地产对放松还有一个蠢蠢欲动的预期到7月31号彻底被遏制了。