2021年以来，深圳楼市一系列组合拳打击：新房限价调控，二手市场指导价管控，学区房的轮岗制，开发商的红线限制......加上对大V炒房团的打击，楼市画风大变。

　　新房二手房开启“内卷”模式：新房开盘即转介，多数在“卷”打折力度，二手房“卷”接近指导价的成数。此外，顶流学区房走下神坛，回迁房“熄火”、法拍房暴增，深圳楼市炒房暴富神话逐渐破灭。

　　魔幻的深圳楼市：回迁房“熄火”、法拍房暴增

　　剧烈的资本集聚、过度的金融杠杆化，对应一线城市供应量最少的住房，深圳成为资本最佳的寄生标的，但又是典型的分化市场。

　　在深圳这个平行双轨世界，深圳商品房占比较低，小产权房占据深圳房屋类型的半壁江山。

　　目前深圳市面上小产权房主要分两种：一种带回迁指标，即已被纳入城市更新计划的小产权房；另一种是不带回迁指标的普通小产权房。

　　这类房产不受深圳限购政策影响，即使家庭已经购买2套，个人已经购买1套，仍可以通过购买更新项目、土整项目的回迁、安置指标，来获得不受数量限制的房产，进行炒房。

　　此外，与市场价之间较大剪刀差，也是多数投资者愿意入手具有一定风险的回迁房的动力。回迁指标房购买价格一般是周边商品房价格的5-6折。

　　这些被成功旧改的回迁房拿到红本后，可与商品房一样进入二手房市场交易，因此和商品房本质相同。

　　买不起一路飙升的商品房，不少刚性需求进入小产权房交易市场，实现在深圳上车或作为过渡自住之用。

　　不过，有资深律师提醒，按照倒卖回迁房流程，过户手续完成前，买下的回迁房实际上属于小产权房，可能因后续房价上涨，原业主不愿意办理过户，而导致购房者钱房两空，其中纠纷很难厘清。

　　但是，在今年４月，继央视财经曝光深圳小产权房市场乱象后，一场整治风暴席卷而来，深圳小产权房交易被按下暂停键。８月，深圳市住建局和深圳市规划自然管理局又发布《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》，明文规定禁止炒作回迁房、安置房。

　　至此，小产权房和回迁指标房交易，基本进入休整状态。

　　与之截然相反的是，截至目前，在某拍卖平台挂拍的深圳法拍房数量达到近万套，与去年相比激增248%。从该拍卖平台深圳房源的拍卖情况来看，虽然挂拍房源在增加，但多数房源在一拍时难逃“流拍”的命运，市场更中意二拍的法拍房。

　　而在华侨城片区的中介晓飞甚至遇到这样的卖家。“业主因为经济纠纷，房子马上就要被查封了。他前期的挂牌价太高，中介连带看的意愿都没有，劝他调价，要是成交至少能还债，但他宁愿法拍也不愿意降价卖。”

　　买家、卖家、中介、投资客等在魔幻的深圳楼市万花筒里不断混合、碰撞，拼接出一幅悲喜“众生相”。

　　超级网红盘维权不断 “房价涨跌”写进楼盘不利因素

　　2021年以来，不少地产商爆雷不断，有的因项目停工交不了房维权，也有的是业主维权主动要求退房。中秋前后，龙华某千万豪宅业主就发布“集体退房请愿书”，要求开发商集体退房。

　　为何当初的网红盘会面临如此退房热潮？资深业内人士对智讯财经表示，或与二手房指导价有关，高价购入后难以卖出，部分业主可能害怕投资亏损，因此才希望退房。

　　众所周知，楼盘的“不利因素”往往会公示在售楼处里显眼的地方，比如周边的变电站、垃圾清运场等。但今年以来，深圳的多家楼盘首次将“房价涨跌”也写进了“不利因素”，还提示买房人“购房有风险，投资需谨慎”，业内人士表示，这是市场下行通道中开发商“自保”的方式之一。

　　除了“不利因素”，开发商还会同时公示一份“风险提示”，比如购房政策、按揭政策、教育政策的变化，以及代持风险等等，让买房人在出手前做到心中有数。

　　无论是“不利因素”还是“风险提示”，过去不会涉及的“房价涨跌”开始出现在其中。今年8月份至今深圳开盘的多个项目中，开发商发布的“不利因素”多次强调了房价的变化，尤为罕见。

　　新房“内卷”开启折扣营销 二手房成交结束7连跌

　　2021年深圳楼市，可以用一个字总结：“卷”。新房“卷”打折力度，二手房“卷”接近指导价的成数。

　　时值年末，深圳市场上新房供应持续放量，两极分化显著，除了个别新房实现“日光”，大部分陷入“内卷”困局，纷纷开启折扣营销，但大多数仍收效甚微。“内卷”倒逼开发商真金白银让利，以提振不理想的去化率。甚至有新盘还没开盘就已经启动转介，冻资直接享受2个点的折扣。

　　然而，看似可喜的是，深圳二手房市场的僵局貌似正在被打破：11月二手房成交重回2000套大关，结束七连跌。深圳房地产信息平台数据显示，11月深圳二手住宅网签量为2211套，环比上升37.8%。

　　在此之前的10月份，深圳二手房成交量创下十年来同期历史新低，仅为1605套。参照深圳二手住宅成交的月度数据，过户量5000套一般被业内视为荣枯线，而2000套则意味着市场已来到冰点。

　　“感觉市场正在解封，开始有成交了。”罗湖片区房产中介透露，在二手房指导价政策出台后，市场已经冷了大半年。近期，片区放盘和成交多了起来。

　　“但成交套数回升至2000套以上，但并不能说明市场明显转向，而是进入筑底盘整期。”资深业内人士指出。

　　在龙岗从业十年的中介崔健透露，“主要还是业主等不下去了，都是一些挂盘比较长时间的盘，接近指导价成交的比较多。”

　　乐有家研究中心数据也显示，今年2-6月，深圳二手住宅成交价偏离参考价10%以内房源占比基本稳定在10%-15%，7月以来占比上升明显。到了11月，偏离指导价10%以内的房源成交占比已高达56%。

　　换句话说，卖出去的10套房子中，近6套的房子成交价是接近指导价的。

　　值得注意的是，近日，有部分中小银行下调了深圳地区的房贷利率，首套房贷款利率最低可至4.95%，二套房贷利率最低可至5.25%。不过，占据房贷按揭市场绝大部分份额的国有大行，目前并未跟进下调房贷利率。

　　针对市场是否现回暖迹象，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，从基本面来看，成交量回升是由于政策吹暖风。按照往常的逻辑理解，楼市应该走入触底反弹的通道了。

　　“但是，指导价对房价的上涨制约还是比较大，加杠杆的难度非常大了，这就掐住了深圳楼市反弹的七寸；信贷释放的空间绝对不可能像过去那么大，调控政策也不可能松绑。”针对未来走势方面，李宇嘉认为，深圳楼市不可能迎来趋势反转。