在国内融资渠道持续收紧、房企到期债务创新高的背景下，今年年初以来，房企再次加速在海外的融资步伐。

 

    Wind数据显示，2021年1月，共有33家房企发债34只，实现融资772.52亿元，较去年下半年明显升温。房企间融资成本分化仍然巨大，低收益率的绿色短期债受到了许多房企的青睐。

 

    在业内专家看来，房企加紧海外融资与偿债压力巨大有关。同时，全球经济不景气所带来的低融资成本也促使着房企去海外寻找机会。但单纯地依靠海外融资并不能彻底解决房企资金困局，未来仍需在企业转型、融资创新等方面进行提升。

 

    海外融资再升温

 

    在国内融资渠道持续收紧、房企到期债务创新高的背景下，今年年初以来，房企再次加速在海外的融资步伐。虽然力度略逊于去年同期，但较去年下半年已经有了显着提升。

 

    Wind数据显示，2021年1月房企融资总额为1865.60亿元，同比下降9.65%，环比增长32.33%。债券发行仍然是融资主力，信用债及海外债合计占比达74.42%。

 

    信用债方面，共有46家房企发行66只债券，完成融资615.88亿元，同比增长276.69%，环比增长21.15%。

 

    海外债方面，共有33家房企发债34只，实现融资772.52亿元，同比减少32.65%，占比下降约14%。

 

    虽然海外债同比减少，但中指研究院的分析指出，主因是去年同期海外债井喷所致，与去年下半年相比，房企海外融资规模仍有抬头趋势。

 

    就原因而言，房企加紧海外融资与偿债压力巨大有关，主要动机仍然是借新还旧。机构数据显示，今年房企到期债券余额同比上升16.94%至8888.83亿元。

 

    另一方面，全球经济不景气所带来的低融资成本也促使着房企去海外寻找机会。

 

    某头部房企融资总监表示，现金流是房企生存的根本，在国内融资渠道持续收紧的背景下，房企会更看好期限更长的海外美元债，并以此缓解资金压力。况且，对于海外资金来说当前也没有更好的投资标的。

 

    中国企业资本联盟副理事长柏文喜称：“除了房企面临融资、行业走势不确定性较大的压力，海外融资升温还与全球经济不景气及抗击新冠肺炎疫情背景下，各国央行的量化宽松政策给市场注入了相对充裕的流动性窗口有关。”

 

    “虽然中国房企在海外的信用等级比较低，超过90%为高收益债或无评级。但海外大量资金追逐高收益资产，使得中国房企的债券在海外受到青睐。”宁波（中国）供应链创新学院院长郭杰群观察发现，房企实际融资成本大多在可承受范围内。

 

    融资成本分化明显

 

    通过海外渠道降低融资成本，看似美好，实则充满风险。

 

    外交学院国际经济学院国际金融系副主任、副教授郭宏宇分析称，在股权融资方面，由于美国监管部门对中国海外上市公司始终抱有歧视，房企在海外的股权投资普遍会受到抑制。总体来看，只有大型房企能够研判并应对海外融资所面临的监管风险。

 

    上述融资总监同样认为，于房企而言，规模大、内部精细化管控做得好、资信评级高的企业，海外发债和融资难度更低，反之亦然。目前房企海外融资成本两极分化已经十分明显。

 

    数据显示，梯队越靠前融资利率越低，TOP10房企利率3.78%最低，TOP100+房企则为11.42%。龙头房企可以获得更长的发债年限和更低的发债利率。

 

    今年1月以来，发债利率较低的是碧桂园。1月6日，碧桂园发行5亿美元于2026年到期的2.7%优先票据及7亿美元于2031年到期的3.3%优先票据。

 

    发债年限最长的是世茂，1月5日世茂发行了10年期的8.72亿美元优先票据，利率为3.45%。

 

    排名靠后的中小房企，融资利率最高的达到了15%，且发债年限小于2年。例如1月8日明发集团发行的一笔8900万美元优先票据，票面利率高达15%，于2021年到期。在去年的6月9日，明发集团还发行过一笔年利率高达22%的美元债，金额为1.76亿美元。

 

    如果将时间范围放大，包括头部房企在内，分化趋势更为明显。例如，中国恒大集团在2024年第一季度到期债券的收益率高达16%，同时到期的融创为6.6%，碧桂园为5.3%，万科为1.9%。

 

    绿色债受追捧

 

    “近期信用债市场事件加大了房企从市场获得资金的难度。”郭杰群分析称，就目前房企的整体表现来看，中小型房企资金压力确实比较大，但部分大型房企似乎已经找到了应对方案，进而缓解资金受限的压力。

 

    至于原因，郭杰群强调，不能单纯以国内融资环境来判断房企走势，要用系统观和整体观。例如，大型房企拥有丰富的土地储备，紧要时刻可以通过转让土地来缓解资金压力；大型房企加大了在新加坡和香港等地的融资力度，比如去年下半年国内房企在海外融资总额比上半年增长了19%。

 

    加紧海外融资的过程中，有不少房企将眼光投向了成本更低的美元绿色债券上。

 

    克而瑞数据显示，2021年1月的前20天时间里，先后有新力控股、建业地产、当代置业、禹洲集团、正荣地产五家房企发行了绿色优先票据，数额高达17.22亿美元，为2020全年95家典型房企发行总量的91%。

 

    创新与转型仍是关键词

 

    在行业不确定性加剧、国内融资持续收紧的当下，到海外融资无疑是房企纾解资金压力最简单有效的选择，但并非唯一。

 

    郭宏宇认为，对于发达经济体而言，将增发的货币输出到其他经济体无疑是有利于其政策效果的选择，所以在监管方面也会予以放松。但海外融资的本质是发达经济体“以邻为壑”的行为，我国监管部门必然要对此应对。例如发改委778号文明确要求房企只能置换未来一年内到期的中长期境外债务，实际上已经限制了房企海外债的总体规模。

 

    这只是一方面，对房企而言，更关键的问题是海外融资解决的只是资金“阵痛”。

 

    柏文喜称，如果房企想要维持现有规模，仅仅依靠海外融资显然是不够的，况且有不少房企并不具备海外融资的条件，因此海外融资无法从根本上解决房企的资金问题。建议房企依托转换企业发展模式和商业模式，以战略调整和业务转型来摆脱资金困局。

 

    对于未来的融资环境，郭宏宇用三个关键词进行了概括，分别是“盈利模式转型”“融资方式创新”和“监管措施精准化”。

 

    他分析说，国内融资环境收紧，金融监管部门降低房地产公司杠杆，在房地产市场与货币金融体系之间建筑防火墙的决心已十分明确。房企要么顺应监管要求改变以融资为核心的经营模式、弱化运营中的融资活动，要么进行监管套利，选择夹层融资方式和影子银行渠道。“后者显然不利于房地产业风险的控制与隔离，会面临监管机构的精准管控。”