房地产行业是典型的资金密集型行业，对资金的需求大、经营周期长，决定了融资在房地产企业运转过程中扮演着举足轻重的角色。当下，随着境内外融资政策的持续收紧，信托贷款、银行贷款、公司债、海外债等传统的融资渠道受到的限制越来越多，房企融资再度收紧，且呈现更加严峻的趋势。

　　为此，记者采访了北京无量数科技有限公司执行总裁黄鹏杰。他曾担任国内某知名房企的融资总监，具备10年房地产融资及管理经验，累计获取超过500亿元融资。同时，他也在不断创新地产融资模式，拓展融资渠道，先后实现了“无追尾款融资”模式、集体用地项目开发融资等创新。

 

　　构造“无追尾款融资”模式

 

　　2008年，全球金融危机对中国房地产市场造成了明显的冲击，悲观情绪和收缩的需求使得中国房地产市场迅速陷入低迷状态。但很快，全球范围内的量化宽松和国内4万亿元的放水刺激迅速将中国房地产市场推向新高。

 

　　刚从对外经济贸易大学会计学专业毕业的黄鹏杰，也看到了房地产市场的潜力，于是他选择进入了一家国内知名房地产开发公司，先后担任风险内控、报表核算、开发运营、融资与资金管理等各环节业务工作。但即使从校园到职场，黄鹏杰却从来没有停下对会计理论的学习，并最终考取了特许公认会计师（ACCA）。

 

　　“研读ACCA教材的过程，让我对财务工作有了更宏观的理解与感悟，我找到了投资人对财务报表的关注点；对国内外金融市场的共性与差异有更深的认识。这些都为我后续的融资创新打下了坚实的基础。”黄鹏杰回忆说。

 

　　2017年，黄鹏杰迎来了从事融资业务以来的首次重大挑战。“由于公司对财务报表管理有严格要求，我们需要把项目的资产负债率降到最低，但由于当时多数项目都做的是‘有追尾款’的融资，即我们融到的资金在报表上仍属于一笔负债，无法达到公司对资产负债率的要求。”黄鹏杰至今仍对当时的困境记忆犹新。幸运的是，对房地产开发全环节业务的熟悉以及对财务理论知识的精通帮助他带领团队构造并实现了国内首笔“无追尾款融资”。

 

　　“从提出构想到设定义务条款，再到与各方沟通最终实现融资我们花了9个多月的时间”黄鹏杰说，“这个模式的核心就在于‘无追’，我们通过义务条款的设定，让资金方在能控制回款风险的同时，取消对我们的追偿权利。这也意味着，这笔融资在财务报表上不属于负债，而是属于一笔经营现金流。”

 

　　据了解，黄鹏杰构造的“无追尾款融资”模式实现后，被其他房地产项目融资方纷纷采用，实现总融资规模达到百亿级。

 

　　探索集体用地项目开发融资

 

　　“作为资金密集型领域，房地产‘高周转’、融资量大、持续周期长等特点，决定了房地产终绕不开资管新规的影响。”黄鹏杰坦言，他花了大量的时间和精力研究这份报告。从内容上看，资管新规旨在消除多层嵌套、打破刚性兑付、降低杠杆水平、禁止资金池等。

 

　　通过深入研究，黄鹏杰对未来地产融资方向作出了自己的判断。他谈到，资管新规对房地产企业的影响主要是在融资渠道与方式上，尤其体现在资金端。具体而言，资管新规明确限制土地融资，即企业拿土地融资的老方法不再可行，这意味着资金周转率将大幅降低。所以他们当时决定一是去杠杆，二是用长周期融资项目替换短周期融资项目，这样既符合国家政策要求，也有利于企业平稳健康发展。

 

　　经过黄鹏杰和团队的不懈努力，他们成功申请到我国首张集体用地使用权证，类似于国有土地使用权证。进而与国家开发银行签订了长达25年的融资协议，这也是对国有用地开发融资进行的一次有益探索。

 

　　服务中小企业融资

 

　　多年从事融资服务，让黄鹏杰看到了中小企业的融资困境。数据显示，沪深两市房企2018年资产负债率进一步上升至79.81%，为近四年来最高。销售受阻、融资困难、债务到期等因素叠加给中小房企带来前所未有之发展困境。

 

　　“信息不对称是中小企业融资难的症结之一。银行信贷部门的风控资源有限，不可能每个项目都去作尽职调查，所以更愿意将资金投到大项目。而对于缺钱的中小房企来说，缺的是融资服务团队，向银行出具项目未来现金流分析等一系列专业财务分析报告以及带银行工作人员实地考察项目的真实风险。。”黄鹏杰是这样说的，也是这样做的。

 

　　去年10月，中央政治局把区块链定调为核心技术自主创新重要突破口，一度将区块链推上“风口”。如今，越来越多的机构重视并参与研究区块链技术，其落地场景也成为各方讨论的焦点。

 

　　黄鹏杰依然没有错过这次机遇，他创新性地将区块链技术引入房地产融资领域，拓宽融资渠道，同时，他还在积极布局供应链金融与区块链技术的结合场景。他表示，供应链金融具有去中心化、不可篡改、高度透明性等多种特性的区块链技术在赋能供应链金融领域有天然优势，可以解决交易环节的信任问题，打破上下游企业的融资困境。

 

　　黄鹏杰对融资相关法律法规的深度研读，让他能审时度势，不断创新。2019年，他的很多理论观点也被公开发表，例如刊发在《商场现代化》的《加密货币的监管规范与流通性初探》一文中，黄鹏杰表达了对区块链技术和数字货币应用前景的预判。他谈道：“加密货币本质上是区块链技术和基于非对称加密技术的数字签名技术两者结合的应用。当下加密货币并没有真正参与到社会经济中来，也没有成为真正的‘货币’，只是在一个小众的圈子里自娱自乐。但是，如果将加密货币加入到一个闭合的产业链条中，来实现生产资料的交换，即解决了流通性问题。因此未来加密货币在供应链金融等很多场景仍大有可为。”