屋漏偏逢连夜雨。

近期整个房地产市场受到了很大的冲击，主要的冲击来自于新城控股，因为其董事长的丑闻，导致“新城系列”的上市公司，不管是在香港上市的公司，还是在A股上市的公司，都出现了跌停，甚至出现断崖式下跌的这种走势，市值蒸发400多亿元。大家对其后面资金链能不能延续产生了巨大的怀疑。

银保监会约谈信托公司

而就在这个时候，中国银保监会开始约谈信托公司，要求过度扩张的信托公司约束对房地产的投资。

这个背景实际上可以延续到上个月，上个月的陆家嘴会议上银保监会主席郭树清就对房地产市场做过明确的分析，得出两个结论，一是认为现在中国居民的债务已经到了不可持续的地步，负担很重；二是现在新增贷款中间超过一半以上是按揭，也是不可持续的，说明房地产金融化已经非常严重。

其实银行已经做了层层控制，对开发商也好，按揭也好，都有一定程度的约束，所以最后大家寻找资金渠道就绕过银行找到了信托公司，导致信托公司业务过去两年主要就是房贷，或者房地产的开发。现在银保监会找这些膨胀比较快的信托公司约谈，也是予以管制，再一次加强对整个市场的风控。

这一次被约谈的信托公司包括中融信托（国内业务量最大的信托公司）、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、国通信托。除了中融信托之外，其他的信托公司都是专业信托公司，或者规模相对有限的信托公司，越是这种公司，往往在地产方面的业务发展越是比较激进。

因此，银保监会对这些信托公司提出五个方面的要求：第一，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求；第二，提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配；第三，提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展；第四，控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平；第五，提高受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。这些要求说到底最重要的还是控制房地产信托的增速。

监管层严控风险促发展

房地产信托，实际上就是房地产资金信托，指的是委托人把自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。

房地产信托既可以为委托人带来利益，也是中国房地产行业的融资方式之一。因为中国的房地产开发资金主要是自筹资金和其他资金，其中定金和预收款占比最高，其他部分主要靠融资来解决。

房地产业务是信托业投向的一个重要部分，从2018年6月到今年6月，房地产信托的月度成立规模已连续13个月居集合信托首位，成为信托公司发展的重要业务。

从去年的数据来看，尽管信托业整体规模是下降，但房地产信托规模却是逆势而升。截至5月末的时候，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额的14%；比年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。

简单地说，房地产信托业务增长太快，所以引起了银保监会的高度重视。这对于一些对房地产信托业务比较依赖的信托公司来讲，下半年的业绩压力会比较大；对于房地产领域来讲，市场普遍预期房企融资环境会进一步收紧，资金面压力也会进一步加大；对市场而言，强监管有助于推动信托公司回归本源、优化结构，以及转型，但是市场的短痛也就不可避免。