越南跃升房地产淘金热门目的地，现在入场来得及吗？

　　吴将

　　越南，作为东南亚地区近年来经济增速最快的国家，其房地产市场越来越受到全球投资者的关注。

　　根据越南外国投资局(FIA)近日公布的数据，今年前五个月外资在越南直接投资达167.4亿(约为1150亿人民币)美元，同比增长69.1%，创最近四年以来新高，其中约11亿美元流入了房地产市场，仅次于制造、加工业。

　　大量外来投资的涌入，使得该国的中高端房产、尤其是公寓水涨船高。

　　当然，在越南投资房产的风险也不容忽视，比如：外国人只能购买不带土地的公寓，并且产权只有50年(可续)；同一小区外籍户主拥有的房产不能超过30%；以及越南盾(对美元的)贬值风险。

　　越南铁成房产中介公司总经理刘铁成在接受第一财经记者采访时也提醒，顶端的豪宅价格远远超出了当地人的收入水平，投资潜力有限，仅仅是当地富豪身份的象征。

　　跻身全球GDP增速最快国家行列

　　据全球房地产经纪公司仲量联行(JLL)统计，2019年第一季度，越南胡志明市的公寓价格同比飙升22.7%，至2028美元(约13933元人民币)/平方米；同期首都河内的公寓均价也升至了1407美元/平方米，同比上涨6.8%。

　　海外房产网站居外网董事CEO罗雪欣女士(Carrie Law)在接受第一财经记者采访时表示，越南房价与东南亚其他地区相比十分具有竞争力，逐渐壮大的中产阶层、持续发展的城市化，和不断加强的基础设施建设，都给越南房地产市场带来了长期的利好。

　　她认为，对于中国买家来说，越南房产很有吸引力，预计越南房价在相当长的时间内将会保持上升。

　　越南房地产市场的火爆和该国经济的增长强劲紧密相关。

　　世界银行数据显示，2000年~2017年越南的国内生产总值(GDP)增长了七倍，2018年的GDP增速更是达到了7.08%，创下了10年来新高，进入了全球GDP增速最快的国家行列。国际货币基金组织(IMF)预测越南今明两年的GDP将保持6.5%的增速。

　　尽管之前全球贸易摩擦不断加剧，但越南尚未受到波及。

　　据美国方面统计，今年第一季度，越南对美出口同比激增40.2%，其对美出口总额将有望超越意大利、法国、英国和印度等大型经济体。

　　此外，星展银行在一份研究报告中提到，越南社会的人口结构也十分具有活力，该国35岁以下年轻人占总人口的70%，人口红利无疑将为越南经济的发展提供强劲支撑。

　　星展银行的经济学家西雅(Elvin Seattle)表示，在强劲外国投资和劳动力增长刺激下，今后十年越南经济增速有望保持在6%到6.5%的水平。

　　高端公寓每平方米均价超5000美元

　　普华永道(PwC)在其发布的《2019年亚太区房地产市场新兴趋势》报告中指出，越南胡志明市的投资与开发前景排在亚太地区城市前列，看齐日本东京和泰国曼谷。该报告认为，对于机会型投资者而言，胡志明市存在很多获利的机会。

　　越南铁成房产中介公司总经理刘铁成在接受第一财经记者采访时表示，自从越南政府2015年7月起开放国内房地产市场，允许外资在满足一定条件下购买当地的住宅物业之后，河内和胡志明市的中高端住宅市场便走上快速增长的道路。他表示，自己正是看到这方面的商机，于是在2016年时选择到越南开设中介公司，为中国买家提供相关服务。

　　据他介绍，由于海外(个人)投资者在越南无法购买拥有土地的住宅，因此公寓成了他们的首选。越南目前最火的住宅市场是胡志明市，其次是河内，以及芽庄等旅游城市，而中部地区开发程度相对落后。

　　仲量联行(JJL)统计显示，2019年第一季度，胡志明市的公寓均价同比飙升22.7%，达2028美元/平方米；房地产咨询服务公司世邦魏理仕(CBRE)的数据也显示，2018年底该市的豪华公寓已经升至5518美元/平方米，同比上涨了17%。

　　据外媒报道，去年胡志明市中心一处尚未完工的豪华公寓刚推出不久便被抢购一空，其售价约为3000美元/平方米；在有着“西贡华尔街”之称的胡志明市第一郡，39层高的曼哈顿大厦的公寓，目前平均售价已经超过6000美元/平方米。而据刘铁成透露，胡志明市个别奢华公寓的售价甚至超过了一万美元/平方米。

　　不过尽管当地公寓价格高企，其租金平均回报率却并不低，据第一太平戴维斯的研究数据，胡志明市公寓的租金年收益率在5.8%左右。

　　罗雪欣也对第一财经记者表示，胡志明市是中国买家最关注的越南城市，她认为：“未来10年该市的财富增长速度将是世界上最快的城市之一。当地现在主要行业有建筑业、基础材料业、旅游业和金融业等，未来还有望成为IT行业的集聚地。”

　　外资的流入固然刺激了越南楼市，但房价坚挺的根本原因还是内需的增加。