持续近三月的楼市“小阳春”行情，在二线城市的土拍狂热下，似乎有愈演愈烈的趋势。

一城一策之下，一些城市的调控政策正在发生微妙的变化。中原地产研究中心最新数据显示，自4月以来，全国已有15个城市发布了收紧的房地产调控政策。

市场整治是最为常用的政策。继4月初遵义提高二套房住房公积金贷款利率以来，已有哈尔滨、深圳、合肥、杭州等地提出对经纪机构、房企的不规范行为和市场乱象做专项整治。

此外，多地重启“限购、限价、限售”政策。长沙停止执行对二套房的契税优惠，北京、西安等地收紧住房公积金等。

其中，苏州于5月11日提出的限售政策备受热议。按照新规，苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新房限售三年，苏州工业园区全域二手房限售五年，此外还涉及预售条件与土地报价的收紧。

据克而瑞地产研究中心数据，从4月苏州商品住宅市场表现来看，成交量价齐涨，整体新盘去化率达到80%，多数项目十分火爆，开盘即售罄。

克而瑞认为，在如此火热行情中出台限售政策，主要旨在打击购房者中的炒房情绪。综合来看，在有效打击炒房势力后，苏州热点板块预期将会适度降温，成交主导权回归到刚需客群手中。

苏州并非个案。在3月房价涨幅中位居70城之首的丹东，提出了“三限”齐出的收紧政策，规定非本地户籍家庭在市区限购1套新建商品住房，售价环比涨幅不超过0.6%，同比涨幅不超过5%，本地和非本地户籍家庭凡在市区购房，限售5年。

克而瑞认为，丹东房价上涨，有极大可能是缺乏产业、人口支撑的短期炒作行为，若不及时出台调控政策，很容易加剧地方恐慌情绪，也不利于地方房地产市场平稳健康的发展。

值得注意的是，发改委于上周召开新闻发布会，再次强调了“房住不炒”定位，提出要落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，防止房价大起大落。

此前，住建部还对2019年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研，并对部分房价波动幅度较大的热点城市发出了预警提示。

在此背景下，市场销售似乎也不再乐观。据招商证券跟踪数据，5月1日至10日，57城新房销量同比增速转负，其中一线城市整体增速同比转负，北上广较4月大幅下降，二线城市增速继续上行，三四线城市整体增速同比转负。二手房方面，各线城市销量增速较4月均同比转负。

“市场可以有小阳春，但是不准入夏。”张大伟指出，从2018年11月开始，全国各地收紧楼市调控政策的明显减少，而最近在楼市波动下，市场炒作氛围再启，部分城市再次发布调控政策。

他进一步指出，最近是各地两会召开的集中时间，大部分省份都提及房地产“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调；这意味着政策宽松与收紧并存，也就是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。

整体看，“一城一策、因城施策”的深化与落实将成为今年政策的主线，而政策基本面依然保持比较紧的状态。

广发证券认为，当前各城市的政策取向与当地的量价基本面走势相关，在以地方为主体的精准施政下，未来行业成交量价将总体平稳，周期波动将逐步弱化；中银国际预计，未来各城房价将维持窄幅箱体震荡。

对于房企来说，“房价大幅单边上涨的时代结束了”，已成为行业共识。他们的共同行动则是，抓住每一个城市的销售窗口期，加紧卖房。

中银国际指出，在16-18年销售高增及预收账款充足的背景下，龙头及高成长房企18-20年业绩锁定性较强，快回款、高周转、融资渠道多元化的优势将推升行业集中度。

广发证券分析师认为，未来房企经营能力的变现将成为关键，通过运营效率实现滚动开发的房企，更能获得持续稳定的增长，实现规模、利润和杠杆之间的均衡。

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