随着3月全国陆续开始推进有序复工复产，各城市房地产市场也进入恢复阶段。近日，贝壳研究院发布《房地产市场复苏力指数城市排行榜》，综合各城市基本供需情况、年末市场状况和复工复产节奏等维度，用复苏力指数衡量各城市房产市场的恢复潜力与速度。榜单显示，从地域看，复苏路径呈现从南到北趋势，市场复苏力top15城中70%为南方城市。主要城市圈中，长三角恢复潜力更大，苏州、南京、杭州三城复苏力指数位居前三。

 

　　复苏路径从南到北，南方城市恢复迅速

 

　　《房地产市场复苏力指数城市排行榜》显示，市场复苏力top15城中70%为南方城市，top5全为南方城市。从春节前来看，南方城市的政策边际放松频率更高，如南京、佛山、中山、成都等城市都对调控政策进行了小幅的放松调整，南方城市整体疫情前的市场预期更好。以调价中涨价占比为例，这一指标越高则代表需求越强、业主越强势，反映了市场供需博弈的程度。2019年12月惠州、无锡、东莞等城市业主调价中涨价占比指标在30%左右，较全国20%的平均水平高出了10个百分点。另一方面南方城市的经济活力和城市基本面总体大于北方，长期动力也相对强劲。

 

　　从城市圈来看，北方城市圈恢复潜力和速度也慢于南方，基本呈现长三角>珠三角>二线城市>环北京态势。截至3月17日，北京的累计确诊人数和目前确诊人数分别为455人和79人，考虑到北京城市地位的特殊性和近期防控境外输入的压力，北京房地产复工复产放开的节奏将会更缓，相应地短期市场短期复苏的力度更弱，复苏指数仅为0.44，排名靠后。环京周边则更是长期处在“冰封”状态，以燕郊为例目前交易量仅为春节前的10%左右，市场依旧低迷、向上动力弱。目前上海、深圳成交量恢复至春节前水平的143%和66%，而重点二线城市的厦门、大连等市场恢复指数均在0.65以上，力度也不低，大连目前的链家成交量已经超过了春节前水平。

 

　　长三角回暖态势亮眼，城市圈“全流通”正循环加速

 

　　榜单前三均属于长三角城市圈，苏州、南京、杭州三地市场复苏力指数超过0.7。根据链家数据，目前苏州链家二手房带看量连续三周增长100%以上，目前调价中涨价占比为35%左右，较年前提升了10个百分点，苏州整体经济活力较强，市场预期较高。且短期疫情得到有效防控、城市治理能力较强，防疫难度低于上海等一线城市，预计短期市场成交将出现快速反弹。南京、杭州城市的链家成交量已经恢复至2019年12月周均水平的119%和97%，高于重点18城市87%的平均水平，市场需求在较快释放。医疗水平和防疫水平较高、复工复产程度高，城市基本面较强等因素成为长三角地区疫后回暖的重要推动因素。

 

　　从恢复节奏可以发现，2020年长三角市场正循环将进一步持续，城市圈“全流通”的正循环加速。长三角市场在规划和市场本身层面的一体化程度较高，以2019年为例，上海市场出现明显回暖，其中新房市场主要以改善大户型为主、二手房市场中低总价刚需房源交易热度高，且周边昆山、太仓、无锡、苏州等二手房市场均有所回暖，结合2017年前周边市场购房客户中上海群体占比高这几个事实，基本可以还原出“上海客户买不起/没资格—2017年之前买环沪苏州无锡等—2019年卖掉环沪，买上海二手小户型—二手小户型业主卖房后换新房改善”的“曲线上车”市场逻辑，某种程度看长三角市场已经进入了真正意义上的“全流通正循环”。

 

　　政策角度而言，2020年上海“二改五”限购满四年，获得购房资格的客户将会增加，加上前期价格的回撤，将会有一波有资质和购买力的需求释放，其上海置业也会带动环沪的二手房市场。从最新一周数据来看，上海链家二手房成交量已经恢复到去年3月高位水平的60%左右，为重点城市恢复力度最大的城市，但是目前上海防疫压力较大，短期整体市场继续复苏的节奏可能会受影响，但是2020年长三角市场繁荣的逻辑依然存在，全年来看，上海依旧是龙头。