10月最后几天，上市房企再融资就重新活跃，11月份融资规模如期上升。有机构统计数据显示，40家上市房企融资总额超过900亿元，环比增长近3倍。但专家指出，11月境外融资额较大，同时，部分公司依靠新股配售及出售项目股权进行融资。不过，单月再融资规模变化并不意味着房地产市场货币政策变向。

 

　　11月房企融资规模反弹

 

　　值得注意的是，今年10月底以来，房企融资开始回暖，11月份40家房企融资达到900多亿元。

 

　　同策研究院的最新数据显示，11月，40家典型上市房企融资总额904.36亿元，环比大幅上涨283.49%，融资总额仅次于今年3月的年内最高点。

 

　　债券是主要融资渠道，40家房企11月份债权融资金额767.20亿元，环比增加2.36倍。其中，公司债融资金额203.45亿元，环比增加1.01倍。发行资产证券化产品、定向融资计划、发行永续资本证券、债权转让等方式融资267.39亿元，环比增加3.39倍。境内银行贷款融资金额98.97亿元，环比增长1.45倍。另外，信托贷款融资34.33亿元，虽然占比只有3.80%，但环比增长幅度达到113.9%。根据同策研究院数据，今年11月份股权融资金额大幅上升至137.17亿元，环比上涨17.73倍。

 

　　“从目前非官方公布的数据看，融资规模确实大幅改善。官方数据如何还要等到月中才能看到。”一位不愿透露身份的券商房地产行业分析师表示。不过，该分析师认为，如果按照监管方向看，融资规模飙升，特别是境外债券融资增加，意味着房企对资金的需求明显增加。“根据监管，房企境外债券融资主要是偿还旧债。”该分析师称。

 

　　开发商加快了开发进度

 

　　有房企人士透露，今年四季度以来，很多开发商加快了开发进度，对资金的需求明显加大。一方面通过再融资缓解债务压力，另一方面，加大市场销售回笼资金。而整体房地产市场融资方向并没有变向。

 

　　不过，根据记者了解，多数专业人士指出，房地产行业再融资方向并未改变。太平洋证券房地产行业分析师徐超认为，根据央行三季度货币政策执行报告，“下一阶段不将房地产作为短期刺激经济的手段”，坚持“因城施策”的基本原则。“我们认为短期内系统性放松地产融资政策的可能性较小。”徐超表示。

 

　　与此同时，主要房企销售依然靓丽。如12月4日，碧桂园发布公告称，该公司11月单月实现归属公司股东权益的合同销售金额约601.5亿元，同比增加78.22%。融创中国称，11月，融创合同销售金额约666.5亿元，同比增长48%等。

 

　　央行启动金融科技创新监管试点工作

 

　　广州日报讯（全媒体记者林晓丽）12月5日，据人民银行官网发布的消息，按照《国务院关于全面推进北京市服务业扩大开放综合试点工作方案的批复》，人民银行支持在北京市率先开展金融科技创新监管试点，探索构建符合我国国情、与国际接轨的金融科技创新监管工具，引导持牌金融机构在依法合规、保护消费者权益的前提下，运用现代信息技术赋能金融提质增效，营造守正、安全、普惠、开放的金融科技创新发展环境。

 

　　人民银行称，为落实《金融科技（FinTech）发展规划（2019-2021年）》，积极构建金融科技监管基本规则体系，探索运用信息公开、产品公示、社会监督等柔性管理方式，努力打造包容审慎的金融科技创新监管工具，着力提升金融监管的专业性、统一性和穿透性。

 

　　人民银行副行长陈雨露近日也表示，将优化金融创新监管范式。陈雨露表示，未来要重点抓好四项工作，其中就提到，当前，金融科技是全球金融监管部门的关注焦点。人民银行将立足中国实际，探索建立金融科技创新管理机制，不断升级监管工具箱，建立涵盖公示、备案、自声明、用户明示等环节的创新管理流程，同时全面提升数字化监管能力。万创国际有限公司（下称“万创国际”）四闯港股败北。

 

　　12月3日，港交所官网显示，万创国际递交的招股书已处于“失效”状态。这是继2017年6月30日、2018年2月14日和2018年11月21日递表失效之后，第四次冲刺IPO失败。

 

　　从招股书看，万创国际业绩波动较大。仅2018年突击增长110.67%，在2017年营收增长还同比下滑。

 

　　此外，2018年营收巨幅增长，但其销售及分销开支却同比下降19.4%。

 

　　招股书另个亮点是其负债降幅惊人，资本负债比率从1218%骤降到180.4%。然而，其背后是通过还债9.8亿元借款使负债骤降，从而优化负债指标。

 

　　2018年营收突增110.67%

 

　　资料显示，万创国际总部位于安徽省，主要专注于住宅物业的开发及销售的开发商，目前开发的项目位于安徽省淮南市和六安市，在淮南开发了知名的泉山湖项目。

 

　　第四次闯关IPO，万创国际业绩可谓十分亮眼。

 

　　招股书显示，2015年—2018年，万创国际分别实现营业收入人民币4.24亿元、7.81亿元、6.29亿元、13.03亿元；净利润分别为0.6亿元、0.5万元、0.8亿元、2.4亿元；同期毛利率分别为37.9%、17.8%、25.5%及37.3%；同期净利率分别为13.3%、6.9%、13.2%及18.4%。

 

　　从数据上看，万创国际营收犹如“过山车”，2016年营收增幅达84.2%，2017年营收同比下滑19.46%，可到了2018年营收出现突增，增幅高达110.67%，涨跌幅数据差异过大。

 

　　万创国际表示，2018年业绩猛增，主要源于新开发物业项目增多。

 

　　数据显示，2016、2017年推出的新开发物业项目均为2个，收入差距不大。2018年推出的新开发物业项目达到4个，香颂小镇三期、公园里一期、二期以及雍景湾新开发物业项目的收入约9.5亿元，占2018年总收入的72.7%；已交付建筑面积26.7万平方米，同比增长102%。

 

　　然而，意外的是，销售面积、收入的翻倍增加，其销售及分销开支增幅却增长缓慢。招股书显示，2015年—2018年销售成本分别为2.64亿元、6.42亿元、4.68亿元、8.17亿元，2018年销售成本较2017年同比增长74.6%，远低于营收增长。

 

　　从具体开支看，2015年—2018年，公司销售及分销开支分别为2602.7万元、2619.6万元、2467.9万元、2543.4万元，2018年较2017年增幅仅3.06%，而同期营收增幅达110.67%。此外，2018年销售佣金1020.2万元，同比下降19.4%。

 

　　也就是说，万创国际在2018年，突然以较低的销售成本完成了较高了销售业绩。

 

　　突击还债9.8亿降负债

 

　　2018年，除了业绩突增，其现金及现金等价物也意外猛涨。

 

　　招股书数据显示，2015年—2018年，万创国际的现金及现金等价物分别为0.33亿元、0.52亿元、5.9亿元、5.3亿元，2017年突增10倍。

 

　　而在负债方面，2018年万创国际负债降幅可谓十分惊人。截至2018年年底，公司的资本负债比率从1218%骤降到180.4%，净负债率更是从600.8%降至23.9%。

 

　　据披露，万创国际2018年总有息负债6.06亿元，较2017年的11.65亿元，同比下降48%。短期有息负债1.86亿元，较2017年的9.79亿元，则同比下降81%。

 

　　万创国际表示，负债骤降的原因是向华融资产及紫金信托偿分别偿还约8.3亿元及1.5亿元借款。也就是说，万创国际通过短期大量偿债，优化负债指标。

 

　　然而，万创国际还债金额哪里来？后期还能维持还债降负债模式吗？

 

　　从财报上看，事实上2018年万创国际融资缺口是近年来最大。数据显示，2015年—2018年，公司融资活动的现金流量净额分别为1.91亿元、2.99亿元、－1.18元、－6.75亿元。

 

　　此外，从实际利率看，2015年—2018年分别为13.5%—14.0%、12.0%—14.0%、9.9%—12.6%及9.5%—12.6%，平均融资成本达12.26%，融资成本偏高。