上周末（8月31日），香港差饷物业估价署按惯例发布的一组数字在当地楼市引起一阵躁动。

这份《香港物业报告》显示，7月份私楼楼价指数报393.5点，按月升幅0.82%，相较6月份的1.85%明显收窄，是自2017年9月录得0.32%升幅后近十个月来最小单月升幅。香港楼市经过20多个月不停歇的上涨后，已是强弩之末。业内人士普遍看淡未来楼市行情，认为楼市在年内可能会终止升势，暂时见顶。

香港楼市降温在其他方面也得到印证。上周五，香港金管局公布的7月份住宅按揭统计调查结果表明，当月新申请贷款个案较6月份按月减少2.5%，至14217宗。

一般认为，香港楼市降温缘于三个因素：一是香港特区政府六项房屋政策新措施对楼市产生影响，二是美联储不断加息带来资金成本的压力，三是受到由美国挑起的全球贸易摩擦影响。这三个因素中，当数房屋新政影响最大。新政策对需要住房的市民确实有吸引力，合乎资格的市民会放弃对高价私楼的追逐而等候公营房屋。

据观察，进入三季度香港楼市开始逐步降温。但由于“受力”情况不同，一手楼与二手楼表现各异。总体看，一手楼表现活跃，成交上升，但价格“克制”；二手楼表现清淡，观望气氛浓。

先看一手楼市。6月29日，香港特区政府发布房屋政策新措施，提出三个目标、六项措施。其中一个目标是促使一手私人住宅单位尽早推向市场，其相关的措施有：一是向空置的一手私人住宅单位征收“额外差饷”；二是修改“预售楼花同意方案”，以改善销售手法。

从市场反应看，这一招对抑制开发商捂盘惜售的效果较为明显。由于应缴税收足以影响到开发商的业绩，政策出台后，开发商认真对待，推售楼盘明显加快，以避免余货成为课税对象。有专栏作家这样形象地描述：“因不少发展商都加快卖楼，各不相让，造成各个发展商都不敢明显提价，以免被同业乘虚而入，抢走生意，祸及业绩。”

据统计，8月份一手楼成交数突破1230宗，若只计算已取得入伙纸的现楼新盘成交，已逼近1000宗。7月份现楼新盘成交则只有190宗，8月份按月急升超过四倍。如果以政府早前公布的已落成但仍未出售的一手楼单位约9000伙来计算，现在一手楼空置余货相应降至7800伙。据透露，最积极卖现楼的发展商非新地莫属，8月份头三个最多现楼新盘成交都是新地的楼盘，单计算这三个楼盘，当月已套现近100亿港元。

相形之下，二手楼市场明显降温。6月底六项房屋政策新措施出台，叠加股市连挫，财富效应消失，于是买家观望，成交清淡。

反映二手楼价走势的中原城市领先指数（CCL）显示，新措施推出后七周，CCL指数累升0.39%，较新措施推出前七周累升3.7%，升幅减少3.3个百分点。具体看，同期主攻刚需人群的新界西楼价录得1%跌幅，同期港岛区指数也累计跌去0.99%。

如果从私人住宅买卖合约登记方面看，截至8月29日，8月份二手私人住宅买卖合约登记录得2807宗，总值247.3亿港元。相较7月份的4032宗和362亿港元，分别下跌23%和25%。

目前，香港市场对楼市走向的看法在一点上是比较一致的，那就是香港楼价长达两年多气势如虹的上涨势头，基本将在年内终止。至于第四季度或明年会不会出现楼价普遍下跌，是阴跌还是快速下跌，还要看影响楼价的几个因素如何变化。比如，不久后将发布的施政报告能否维持市民对公营房屋供应的预期，美联储货币政策对香港资金市场的影响程度，以及全球贸易摩擦是降温还是往深处发展等等。