最近，南京某项目的业主发现，项目交房时，原本宣传的小区园林“绿化茂密”，实则到手只有6棵树，同样令人啼笑皆非的是，前段时间，长沙一个蓝色“塑胶人工湖”楼盘减配缩水事件，让人瞠目结舌。不仅如此，2019年以来，各地频频爆出楼盘质量问题，业主维权潮此起彼伏，工程安全、新房质量面临严峻考验，行业内外关于产品的讨论一度被推上风口浪尖。在对开发商的声讨之中，高周转成为众矢之的。不过，在这一点上，兰德咨询总裁宋延庆持有不同看法。这两年，在宋延庆出席的多数场合，他都试图揭开外界对高周转的误解，他认为，不能将高周转与质量问题、工地安全完全划等号，但走极端，搞“大跃进”肯定不行。在多家房企尝到事故和维权的苦头之后，一个可喜的变化是，越来越多的开发商将提升产品力视为决胜下半场的制高点。作为从事房地产咨询行业20年的“活年鉴”，宋延庆的感受则更为直接，他表示，“大家现在都想明白了，舍得在产品上下工夫了，绝大多数时间，我们就坐等客户上门提需求。”宋延庆笑称，他们现在遵循“不促销、不投标、不上门”的三不原则。

　　高周转是产品问题的背锅侠

 

　　高周转不能单纯的看作高速度，这几乎成为宋延庆这几年面对媒体的“口头禅”。他解释到，高周转指的是拿了地以后尽快的开工、开盘，尽快实现两个现金流回正，一个是企业自有资金的现金流，另一个是经营性现金流，用销售回款覆盖项目成本。

 

　　“房地产企业缩短的是从拿地到开盘的时间，以便尽快实现现金流回正，但交房周期还是保持两三年的节奏，其实是施工周期拉长了，而不是缩短了。”宋延庆进一步解释到。在这个过程中，宋延庆提到了“经营杠杆”的概念，他表示，开发商把项目卖出去，显示在账上的是预售款，而工程款作为支出项，工程进度慢，工程款支出也就慢。也就是说高周转指的是前期从拿地到项目出售的时间缩短了，施工周期拉长，“相当于早收钱，晚出钱，把收上来的钱放到拿地上去。”宋延庆表示。在宋延庆看来，拉长工期应该是为产品质量和品质提供了时间保障，但近几年之所以产品问题频出，最为关键的原因是企业过于追求规模、排名、销售额，导致工程管理、质量管理的放松。如今，随着房地产周期逐渐被熨平，行业竞争越来越激烈，开发商手中的房子越来越难出手，房企利润率越来越低，这些都成为倒逼房企提升产品力的动力。宋延庆认为，低迷的市场行情将成为常态，“未来房地产市场每年有5%-10%的销售增幅就很了不起了。”

 

　　产品力是内功

 

　　除了接手的开发商需求增加之外，宋延庆最为明显的感受来自不同企业的具体需求层面。据他介绍，500亿以上一线标杆企业的需求聚焦于产品研发，致力于做新一代住宅，而中小企业则更侧重于产品线的梳理和规划。在提到产品研发时，宋延庆表示，这是一项烧脑的任务，他和他的团队常常需要头脑风暴，仅一个课题的研发时间就需要半年。宋延庆介绍，当下的新产品研发主要是两种，一种是创变性，系统性的研发，另一种是专题性的研究。他以外立面举例到，过去几年市面上比较流行英式、法式、中式外立面，这两年客户明显倾向去风格化或者是汉风，他的团队要做的正是去风格化的立面研究。在产品上下功夫，意味着产品研发费用的提升，在房企利润被稀释的前提下，如何能保证两者之间的平衡？宋延庆认为，研发的目的就是为了提升产品力，为了提升利润，长远来看，产品在市场上脱颖而出，积累客群后，一方面能加速周转，另一方面，相较于其他项目而言，房企在产品定价上也具备一些优势。宋延庆以某房企为例算了一笔账，研发出产品标准后，开发商单个项目投往设计院的费用缩减为原来的五分之一，“在尝到提升产品力的甜头后，房企自然会舍得在产品力上投入，”据宋延庆介绍，行业产品研发费基本在万分之三到万分之五，而某龙头房企则达到了千分之三左右，是其他企业的十倍，“因为要长跑，就必须练内功。”宋延庆称。对于想冲规模，但又不修炼内功的中型企业，宋延庆也表示了担忧。他认为，一些地方性小房企由于常年深耕，深入了解当地客户需求，能够提供适销对路的产品，大型房企有强大的研发能力，因此规模在三十到三百亿，又没有真功夫的企业存在掉队风险。宋延庆表示，这种风险来自于治理水平、运营能力、执行力、产品力层面，正如前几年国内有很多手机品牌，但时间证明，山寨品牌并不能穿越周期，市场留下的是不断在产品上做加法的品牌。

 

　　房地产远未触顶市场仍处于上行期

 

　　随着房地产被戴上调控的枷锁，房地产市场已触顶天花板的言论就不绝于耳。

 

　　不过，在宋延庆看来，中国60%的城镇化率距离发达国家还有一段距离，这为今后的房地产市场提供了需求基础。除此之外，宋延庆以美国的城镇化率和楼市的发展情况举例称，70年代美国的城镇化率就已经达到了70%，到现在美国城镇化率达到80%，在这个过程中，房地产市场的容量还是有显著的提升。因此，宋延庆认为，只要人们置换房产，美好生活的愿景在，房地产市场容量或将达到25万亿。今年，由和讯网财经中国会与和讯房产事业部主办的第十七届财经风云榜第十届地产金融创新峰会的主题定为“敬畏于心·无畏于形，2020呼唤地产文明4.0”，对于这一主题，宋延庆表达了认同。在他看来，尽管近几年关于房地产的负面言论有所攀升，但不能否认，中国房地产30年对人民住房条件的改善。回顾房地产走过的历程，宋延庆认为可以分为三个阶段：地产文明1.0时期，房企靠着强大的土地储备和IPO市值做大做强，是土地红利的时代；地产文明2.0时代是资本运营的时代；地产文明3.0就是资本+产品的时代，房地产永远离不开钱和地。对于地产文明4.0，宋延庆的理解是，将围绕美好生活，为客户提供空间+精神+服务三个层面的产品。关于未来房地产走势，外界一直众说纷纭。根据宋延庆的预测，他认为，未来十年，中国房地产一定处于高位振荡期，房地产销售额极有可能在15万亿到25万亿的区间徘徊，未必能达到25万亿，可能会到20万亿，但是15万亿以下的概率几乎不存在。“在这样的情况下，市场竞争惨烈，一定有一些企业非常痛苦，也一定会有一些企业的日子很好过。所以今后一定是优秀的资源向优秀的企业聚集的时代，这就是未来。”宋延庆总结到。