楼市下行，调控加码，房企销售压力越发突出。为达成规模诉求，不少房企为冲销售业绩而不顾后果迭出奇招。川派房企二哥领地集团就是其中之一。

 

　　11月27日，据媒体报道，领地集团旗下成都项目领地海纳时代，因违规销售并涉嫌偷漏税，被成都市成华区住房建设与交通运输局通报批评，纳入重点监管对象，受到暂停网签权限和记减信用分的处罚。

 

　　楼市资本论发现，在过往扩张过程中，领地因战略失误而致千亿销售目标多次延后，与川派一哥蓝光发展的差距越拉越大。

 

　　前不久，领地董事长刘玉辉在成都以4小时33分跑完马拉松全程。这位运动健将在内外压力下，能否率领地突出重围、实现2020-2021年千亿目标，有待继续观察。

 

　　【一】三兄弟眉山创业，受困高周转扩张

 

　　领地1999年创立于四川眉山，现在已经发展为规模仅次于蓝光的川派房企二哥。其创始人刘氏三兄弟：大哥刘玉奇生于1967年，二哥刘山生于1969年，小弟刘玉辉则生于1973年。

 

　　作为眉山本土人士，刘氏三兄弟对占据北宋文坛半壁江山的“眉山三苏”情有独钟。楼市资本论注意到，“领地”二字即取自以“淳古道劲，气象雍裕”而著称的苏东坡书体，与领地稳健厚重的企业形象也极为吻合。

 

　　刘氏三兄弟为人非常低调，很少公开活动。仅有的公开信息显示，他们三人创立领地之前，均在眉山建华建筑工程有过工作经历，后又共同执掌过中国第五冶金建设公司眉山分公司，兄弟三人分别担任总经理、副总经理和副经理。

 

　　或许源于多年建筑工作的经历，刘氏三兄弟从领地建立之初，便严格秉承“精于筑·悦于心”的品牌理念，专注精品路线，长期扎根眉山进行本土深耕。直到2018年初，领地才将总部搬迁到成都地标建筑领地·环球金融中心办公，开始新一轮全国扩张。

 

　　楼市资本论发现，就在这两年发力扩张的过程中，领地旗下项目不但频频违规，而且事故多发，使公司品牌理念及稳健形象严重受损：

 

　　2019年7月3日，成都领地泛太房地产在售项目“领地海纳时代”，被曝存在违规销售以及涉嫌偷漏税等行为，被监管部门纳入重点监管对象，并暂停其商品房买卖合同网签权限。

 

　　2019年6月10日，南充领地天屿项目，因未完成编审即开始施工以及扬尘治理措施不到位等违规事项，被南充市住房和城乡建设局网通报批评。

 

　　2019年1月6日，领地旗下项目四川乐山兰台府二期发生高处坠落事故，死亡1人。

 

　　2018年12月17日，旗下项目四川雅安市雨城区兰台府项目发生重伤害事故，死亡2人。

 

　　此外，天眼查显示，领地涉及的裁判文书高达30多起，多系借款合同纠纷和民间借贷纠纷。

 

　　在楼市资本论看来，领地两年间如此密集的违规、事故和纠纷，与其奉行“高周转”模式、急速追求千亿规模有直接关联。

 

　　【二】战略失误，千亿扩张成画饼

 

　　追溯领地发展历程，可以说，在三兄弟同心合力下，其起步还是相当不错的。

 

　　1999年成立当年，领地便开发了其首个住宅项目乐山汇丰花园，次年又开发了乐山汇联花园小区，2002年则接连开发了商业地产乐山时代广场和汇丰苑、信息苑小区等三个项目。

 

　　三年五个项目，让刘氏兄弟迅速累积了第一桶金。2003年12月，领地正式获得了房地产开发一级资质，并在四川本土市场确立了领先地位，持续多年坐稳川派房企前三强，目前销售规模仅次于蓝光发展。

 

　　在深耕四川本土的同时，领地2006年迈出全国扩张的第一步，在广东佛山拿地并成立广东领地房地产开发有限公司。以此为标志，领地开始走出四川，展现出凶猛扩张的发展态势。

 

　　多年下来，领地的全国布局非常分散，虽然涉及华西、华中、京津冀、粤港澳大湾区、新疆等五大核心区域，落子西昌、贵州、佛山、承德、成都、绵阳、商丘、乌鲁木齐、雅安、张家口、攀枝花等十余个城市，但项目主要集中在新疆、华南以及四川，主打三四线甚至四五线小镇。

 

　　据领地相关人员透露，这一布局特点主要是由于三个老板分别在自己有资源优势的地方跑马圈地，最后形成三大区域各自为战的局面，未能形成有效合力。

 

　　由于战略失误，领地全国布局至今未能走出三兄弟的舒适圈和资源优势地带，以至于2013年以来的6年间，错过了三四线城市的绝佳上行行情，未能做大做强。

 

　　尽管扩张失利，但刘氏兄弟的雄心未已。今年4月19日，领地在20周年品牌发布会上提出“2+2+X”发展新战略，将以“成渝/长江中游”城市群为核心，南北拓展“中原/珠三角”城市群，最终在2020-2021年实现千亿目标。

 

　　楼市资本论注意到，领地原本规划在2014年整体销售破百亿，到2016年销售额突破400亿元，三年间企业的复合增长率将超过92%。但实际情况是，领地销售总额2015年才刚刚突破百亿，2017年仅以112.82亿元跻身克而瑞房企百强榜的第92位。

 

　　去年，领地将销售目标锁定300亿，并拟2019年突破千亿。然而，克而瑞统计数据显示，领地2018年权益销售额仅235亿，新增土地价值54.7亿，新增土地面积为144.8万平米，并没有如期完成300亿目标。今年前十月，克而瑞数据显示，领地仅完成销售额209亿元，位列房企销售排行榜第80位，与千亿目标仍相去甚远。

　　而同期，蓝光发展从2015-2018年销售额分别为183.7亿元、339.1亿元、689.1亿元、1041.7亿元，行业排名则逐年从53位依次上升至39位、30位，去年再次提升三个名次至27位。今年前十月，蓝光发展以670.6亿元位列行业34位。

 

　　按照前十月最新销售排名，领地由于战略失误，已被蓝光甩出46个位次，欲追乏力。二哥与一哥的差距，越拉越大，渐行渐远。

 

　　【三】刘玉辉接掌领地，出战成都马拉松

 

　　楼市资本论发现，在领地今年发力冲刺千亿的关键时刻，公司股权结构和刘氏三兄弟的角色发生了微妙变化。

 

　　企查查显示，刘玉奇、刘玉辉、刘山三兄弟在公司的股份分别为33.1%、33.1%和30.8%，且分工明确。刘玉奇为领地执行总裁且为公司法人，2011年以来多次当选眉山市人大代表，同时还担任成都眉山商会会长；刘玉辉为领地董事长，与刘玉奇经常在公开场合代表领地出席活动；刘山担任领地副总裁，表现相对神秘，据了解，他对外还投资了七家公司，涉及矿业、水电开发、资产管理等不同类别。

 

　　值得注意的是，今年9月18日，领地的法人突然由刘玉奇变更为刘玉辉。这意味着，三弟刘玉辉由此从大哥手里接过领地指挥棒，率领集团突围冲千亿。

 

　　关于刘玉辉，个人信息鲜少。从公开资料来看，这是一位运动达人和马拉松爱好者。

 

　　接掌领地后，刘玉辉10月27日在成都首次参加42.195km的马拉松赛事，最终以4小时33分跑完全程，完成了一次自我突破。不过相比万科董事长郁亮在纽约马拉松跑出的3小时06分01秒，刘玉辉还是差了不少。

 

　　俗话说，强将手下无弱兵。由这位马拉松健将领衔的领地高管团队，今年7月10日发起戈壁徒步挑战赛。赛事历时2天，从蒙古大营到羊台山，再到壕哇沙漠，徒步距离长达82km，相当于两个马拉松。

 

　　法人变更后的刘玉奇，目前似已让出大股东位置。取而代之的则是刘浩威和刘策这两位二代新面孔。从最新股权图来看，他们与刘玉辉一起成为领地的最大股东；而在职务上，刘浩威现任领地董事长刘玉辉助理，刘策为领地高管。至于这两位富二代与创始三兄弟的父子关系，现尚无处查询。

 

　　家族传承，二代接班，眉山刘氏三兄弟联手打造的领地集团，现在到了一个十字路口。刘玉辉不仅要培养好二代接班人，更要做大规模，尽快实现领地的千亿目标。

 

　　对扩张失利、内外交困的领地来说，冲刺千亿就是一场漫长的马拉松比赛，如今正在艰难跋涉的路上。

 

　　“第一次面对42.195km，对于我是一个未知的挑战。”最终轻松跑完马拉松全程的刘玉辉，未来又将如何领衔突围、实现领地的千亿梦想，值得关注。