买房话题，一直受到很多人关注。随着房价越来越高，不同的群体对房价的态度也不一样。房子多的人希望房价继续涨，没有房子的人则希望房价能回归到N年前，至少希望不要像过去那样继续涨了，否则，凑够购房首付款可能遥遥无期。这不，刚刚一位读者朋友给笔者留过这样一段话：

　　我跟爱人属于裸婚，他今年32岁，我33岁，由于我们还在租房，所以打算暂时不要小孩。我们希望通过自己的奋斗能够买一套房子，能有两个卧室最好，主要还是方便以后老人过来带孩子。此前，我们也通过房产中介看过两次房子，在我们周边，一套80平米的房子起码要150万，还不含税啥的，即使负3成首付，差不多也要50万，这远比我们预想的要高。

 

　　由于我们双方家庭条件一般，父母们或多或少都有疾病，他们能照顾好自己已然不错，我们也难开口借钱。但是，听房产中介说，别看现在房价涨了不少，目前也只是暂时降温，长期来看，还会涨的，房子还是早买早好，现在房主还能给一些让利空间，到了楼市上升期，还真不一定有这个价了，听得心里慌慌的。但听同事说，现在二手房都不好卖，长期卖不出去肯定要降价，你要耐得住性子。现在我不知道该听谁的，请老师帮助出出主意。

 

　　实际上，对于读者的担忧和纠结，应是我们眼下不少人想要问的问题。未来房价如何走？现在及未来两年房子还能不能买？

 

　　对于这个问题，中国前首富宗庆后在接受新京报专访时，提到“8个字”，算是给我们买房人间接作答。

 

　　宗庆后表示，要重点关注、解决刚需人群的住房问题。一方面，对于刚需的人群，银行是不是可以降低贷款的利息或者说免掉一部分利息？另一方面，廉租房的建设中，是不是可以允许部分企业利用闲置土地也参与其中？

 

　　“关注刚需人群住房”这8个字，正是分析和判断未来楼市和房价走向的“关键钥匙”。为什么这么说呢？

 

　　有一段话，相信大多数人没什么异议，那就是：无论我们是出于什么目的买房，如买房投资、买房保值、炒房，房子最终会转移到有实际居住需求人手中，即使考虑到信息不对称性，按照国际普遍的空置率定义，合理空置率一般不会超过5%。

 

　　换句话说，如果我们把所有有实际居住需求的群体都定位为刚需的话，那一定要看我们的人口是增加还是减少。在这里，我们只谈城市人口，因为农村人口在农村居住问题一般都能得到满足，无非居住条件好坏而已。

 

　　那么，在未来10年，城市人口到底有多少呢？这决定了未来住房需求是增加还是减少！

 

　　我们先来看两组数据：

 

　　1.根据国家统计部门公布的住房数据显示，截止到2018年末，我国城镇人均居住面积为39平米，与主要经济体的差距明显缩小。其中大城市的人均居住面积明显低于小城市。

 

　　2.联合国预测，到2030年，中国城市人口将达到10.2亿，基本达到70%的城市化率。这是一个什么概念呢？截止到2018年末，中国城市人口为8.3亿，农村人口为5.6亿，根据预测，到2030年中国城市人口将在2018年基础上再增加1.9亿。

 

　　根据恒大任泽平研究团队报告显示，这1.9亿新增城市人口主要来自城市区划调整和自然人口增长。对此，大家可能有一个误区，认为我们的人口是负增长了，实际上，这些年我们的人口虽然增速放缓，但仍旧是净增长的！那么，这1.9亿人将流向哪里呢？很显然，各城市不可能雨露均沾。

 

　　报告认为，未来这1.9亿人将流入到国家规划的19个城市群，60%将流入到珠三角、长三角、京津冀、成渝、山东半岛、长江中下游、中原七大城市群，余下人口大部分将流入到剩下的城市群中。

 

　　所以，未来楼市的格局就是城市的格局。对于人口净流入的城市群城市的房产来说，还会有较大的升值空间，由购房需求推动的房价上升还会持续。虽然不能说争相抢购，但大概率还会受到人们追捧。当然，其潜力还要考虑到域内城市人口流入的多少之分，以及货币政策因素，增速相比过去10年会有所放缓。

 

　　但同时，我们也要看到“有城市吸纳了人口，就必然有城市流出人口”。根据瞭望智库报告所称，连续3年人口净流出的城市就属于“收缩型”城市，这类城市有多少呢？

 

　　在全国660个城市中，已有12%的城市处于收缩状态，随着城市化深入，这种情况还会持续，类似鹤岗、玉门的城市还会继续增加。现在基本上是10个城市中有一个收缩型城市，预计在未来10年可能会形成两个类似城市。对于这类城市房产，即使价格不高，但很可能面临“转手”难题，许多房子大概率“无人问津”，也就是我们常说的“有价无市”。

 

　　综上，对于我们刚需购房群体来说，如果处在上述提到的未来1.9亿人流入城市内，建议能早买还是早买，而对于处在“收缩型”城市里的购房者来说，除因为工作、生活必须要购买自住房外，其他的闲置资金应尽可能地投向等级更高的城市。