2016年至今的楼市表现，简直病态，各地在控房价的道路上，使出浑身解数，下猛药，力压房价，然而，是药三分毒，三年来，曾经热销的都在陆续交房了，毒性显现了，近期一个普遍现象就是“降标减配质量次”，特别是精装修房。

　　楼市前行背景不得不说

 

　　将思路拉回身边，聊一聊西安的情况吧。先说下西安的市场变化，这是一个现象的背景：

 

　　1、房价起飞：2016年下半年开始西安房价开始加速，进入2017年，房价正式起飞，同一楼盘，一个月涨价1000块的信息颠覆了西安人对西安房价的认知，恐慌式购房蔓延全西安，是个楼盘都涨价，曾经被挑剔得体无完肤的“破”盘，也在这时摇身一变成为香饽饽，于是，盲目的选择，无所成本的涨价，好盘坏盘一个样，结果可想而知，“破”盘搭了顺风车，曾经的“好”盘也不平衡了。

 

　　2、关于限价：2011年，就出现过“限价”这么一回事，当时西安房价控制目标涨幅小于15%，然而随着市场横盘，库存增大，西安在经历了5年的停滞期后，这个“限价”也就消失；第二波限价是在2017年9月25日，这次限价令要求西安房企申报预售价格与上个月网签价格相比涨幅不能超过2%，新开盘备案毛坯房源价格不得超过9000元/平，精装房源不得超过10500元/平，而这一篇“函”已经找不到（有人说是先发布而后秒删）。时间推移，以上的数字也已经失去了约束意义，但是房价备案审批制度一直在继续，并控制着房价的“上涨”。

 

　　3、关于地价：2018年西安商品房土地供应约1247.30万㎡，同比上涨32.45%，成交约1168.35万㎡，同比上涨38.93%。全年土地成交楼板价约为2097元/㎡，同比上涨40.07%；其中住宅及商住成交约852.10万㎡，同比上涨38.26%，楼板价约为2457元/㎡，同比上涨55.58%。

 

　　现象之下开发商破局有招

 

　　三个背景（市场热、限涨价、抬地价）下，开发商总得破局，追求企业利润，于是另一个现象开始蔓延：原先主做毛坯房的企业，也纷纷“提升产品品质”，开始做精装。

 

　　城市与房地产研究专家孟祥远曾说：“近两年开发商拿的地，有的楼面价已逼近甚至超过周边新房价格。很多开发商要么延迟开发，要么通过毛坯改精装提价，要么就通过简配交付等方式来赚取利润。”

 

　　开发商都是聪明的，孟祥远所说的“要么”、“要么”，实际上不是一道选择题，而成了“两手抓，两手都要硬”。

 

　　“要么”：关于西安某项目毛坯变精装价格上涨明显问题，西安发改委商品住房审批价格部门工作人员也给出了回复，该项目主要是对此次改为精装产品，装修成本以及装修品牌等影响。

 

　　“要么”：交房后，发现精装修部分存在严重的价格与价值不符，用的建材存在偷工减料，以次充好，做工粗糙，安装不到位，部分损坏。主们一致认为，目前开发商的成品房精装标准“宣传”大多在3000元每平米左右，但是根据开发商公示的装修细节和配置来计算，装修成本就在几百到一千每平米左右。

 

　　交房大考各种问题层出

 

　　2017年西安楼市起飞以来，当时购房者在2019年就开始陆续收房，尽管说买房必糟心，收房必维权是这个行业的通病，但今年针对精装修房的投诉曝光，已有暴增的趋势，前些年所看到的“纸板门”、“毒地板”等，也已经扩展到“全屋”问题，一句话概括就是“降标减配质量次”。

 

　　看得见的问题：空鼓、裂缝、破损，还有各种家电的不正常工作。

 

　　隐蔽工程的问题：漏水、漏水、漏水，各种地方漏水和渗水。

 

　　工程质量问题比较常见，主要就是漏水漏电有装修垃圾有安全隐患这些问题，被它坑过的不止一两个人。这类问题最糟心也最麻烦，本来是最基础的隐蔽工程，却因为施工不当或不注意导致房屋隐蔽工程出问题，比如水管漏水。

 

　　追溯下问题产生的原因，可以分为两大方向：一、产品本身次了；二、施工监管不到位。

 

　　产品本身次，这个问题，显而易见，就是宣传说3000元的装修标准，实际使用的材料，各种缩水，以降低造价成本。

 

　　施工监管问题这里，又是两个问题，一方面是施工工序的监管，举个例子：西安一高档精装小区楼盘，业主在入住2年后，发现铺的壁纸出现翘起返潮，追查问题，得出的结论是：卫生间防水没有做。原来开发商在追求工期时，对于各工种的环节衔接并未监控到位，导致小区多户家庭防水工序还未做，贴砖这道工序就已经上线。另一方面是单项施工标准的监管，这一点出现问题较多的就是空鼓、破损等，案例过多，不一一列举。

 

　　好，我们看看，为什么开发商愿意去做精装产品？简单来讲，就是通过精装，产生议价空间，尤其是在限价令之下，在没有完善的监管和契约标准设定之前，精装修的差价，就是利润的来源。

 

　　举个例子：业主自己用很好的建材，并给装修公司预留很好的利润，面积100平米的房屋，装修费算下来约10万元，而开发商报的装修价是3000*100=30万元。那么也就是在这种情况下，2000元，成为了房价之中的利润。

 

　　此情此景，还有三个建议：

 

　　1、优先选毛坯房产品

 

　　2、精装系产品，选择品牌房企

 

　　3、等待浮躁的市场平静下来，居住回归品质时代

 

　　两个预回复：

 

　　1、《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》的发布意味西安正式进入全装房时代，并实现住宅装修与土建安装一体化设计，促进个性化装修和产业化装修相统一。相关文件要求自2019年1月1日之后取得土地证的楼盘，将全面采用全装修交付，那么之前取得拿地的项目，还是有空间去操作毛坯房，而市面上也仍有不少毛坯房还在活跃，但，总体来看，毛坯房楼盘数量逐渐减少，毛坯房的尾巴，且行且抓。

 

　　2、品牌房企的装修也一样会有些问题，但本着品牌荣誉，对于问题的处理，相对是抱着诚意的，积极向解决问题的方向出发，降低“撒手不管”的概率。

 

　　准备的一些关于精装的吐槽/观点，你是否认同呢？

 

　　1、本来精装就是为了加价，真值那个价开发商废那力干嘛！

 

　　2、公摊面积也有精装修费你能怎么办！

 

　　3、精装修除非是打算出租的,否则拿到手肯定要重新装一次！

 

　　4、低价低质是必然的！

 

　　5、尽管精装修维权事件频发，但有关专家表示，购房者要求的“还我毛坯房”并不现实，精装住宅是未来趋势。