刚刚登录资本市场的中梁控股（02772.HK，下称“中梁”）交出了喜忧参半的第一份中期业绩报告。

8月22日晚间，中梁发布中期业绩报告。2019年上半年，中梁全口径销售金额达到636.73亿元，较去年同期增长26.8%，结算方面，公司本期实现结算营业收入205.57亿元，同比增长111.2%。

由于较高的结转收入，中梁上半年合并归属于上市公司股东净利润12.32亿元，同比增长88.4%，毛利润则为50.35亿元。

在利润率方面，中梁毛利率24.5%，净利润率9.2%，较此前几年均有所提升。考虑到中梁曾受益广泛布局三四线城市、以及该等地区楼市上行的红利，结转利率提高顺利成章。

上半年，中梁控股净负债率由年初的58.1%降至43.5%，持续保持行业低位。持有银行结余及现金247.21亿元，短期负债为144.67亿，现金短债比达到1.71。

上市不到一个月，中梁获得标普、惠誉、穆迪三大国际信用评级机构给予B+评级，展望稳定。

标普表示，中梁在长三角地区拥有强劲的销售增长、回款能力及良好的流动性，在未来的12个月内，其合约销售额及收入将继续增长，在改善其融资渠道和成本的同时保持稳定的杠杆。

在土地投资方面，中梁继续保持比较激进的态度。今年上半年，中梁新进入国内18个城市，包括西安、天津、南京、南昌、福州、贵阳、大连等重点二三线城市。新收购的地块共有70幅，新增规划总建筑面积约为810万平方米。截至6月末，中梁土地储备总面积达5300万平方米，分布在长三角、珠三角、中西部、环渤海、海峡西岸五大核心区的23个省份139座城市，项目总数达385个。

克而瑞数据显示，今年上半年，中梁新增土地建筑面积及新增土地货值，分别位列行业第7和11位。

依照这样的土地投资节奏，中梁的野心并不止于目前行业20位左右的排位，而是希望在更多城市获得收益。

这家发迹温州的地产商是业内“阿米巴”模式的践行者，通过跟投和授权，快速实现组织裂变。不过，在较为激进的土地投资策略以及紧张的融资背景下，中梁的融资成本是目前已公布中期业绩的TOP30房企中最高的。

根据中报，中梁加权平均债务成本10%，较去年末（成本9.9%）进一步提高。

中梁在半年报中称，本集团上半年融资成本2.5亿，较去年同期上升74%。此外，中梁对21.1亿融资成本进行了资本化处理，较去年同比上涨61%。

融资成本居高不下的重要原因，主要是由于中梁大量融资来源于信托。从中梁的融资渠道看，银行贷款145.6亿，其他借款142.2亿。其中其他借款大量来源于信托通道。

2018年末，中梁曾共合计有109个信托或资产管理计划，未偿还本金总额占借款总额的58.0%。截至2019年3月末，中梁信托多数项目融资成本在10%-12%之间。大部分项目均有股权质押、土地抵押和担保。

上市，原本是中梁寄望优化债务结构降低融资成本的捷径，绝大多数房企都是通过这一方式解决“找便宜的钱”的问题，但起跑较晚的中梁，运气似乎没有那么好。

不久前，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示。要求其严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。

“包括光大等信托都被要求不能有新增融资，并要求适当减少融资规模，而我们公司则要求三季度融资规模不能超过二季度。”一位信托人士告诉第一财经记者。

与此同时，对于房企海外发债规模的严控，也在很大程度上斩断了中梁海外发债拿低成本融资的路径，因为“借新还旧”的总量控制，使得中梁海外债可以腾挪的空间极为有限。

在重要的融资渠道信托融资慢慢收缩之后，这家去年销售突破千亿的房企，依旧会面临更严峻的融资压力。而随着市场下行，该公司在三四线城市的布局，也正面临去化的巨大压力。财务和经营双重负压身，中梁“黑马”的配速恐怕也要下调了。

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