房地产十年风云录：城头变换大王旗

[摘要] 从2009到2019，十年弹指一挥间，匆匆往事如云烟，但回头看时却也发现，世事早已沧海桑田。十年间，房地产行业经过几轮周期波动的洗礼，销售排行榜上不断“城头变换大王旗”。

文/时代财经    刘新歌

“绿城销售要超万科，三年破千亿，成为行业霸主。”2009年年终答谢会上，宋卫平放出这样的豪言。绿城在这一年的表现撑得起创始人的“狂傲”：2009年，绿城同比增长238%，以529亿销售额高居全国房企排行榜第二位，与第一名的万科只差120亿。而仅仅一年前，排名第七的绿城销售额还只有151.8亿，与“状元”万科之间隔着326.9亿的鸿沟。

十年后的这个盛夏，有地产界“乔布斯”之称的宋卫平在绿城杭州玫瑰园酒店发表了告别演说，留给绿城一个渐行渐远的背影。他一手创办的绿城这几年也渐渐褪色，不断被同行超越。克而瑞数据显示，今年上半年，绿城以495.5亿销售额（全口径）位居榜单第29位，而万科的规模早与十年前大不同，上半年全口径销售达3349.3亿，继续稳坐业内前三的交椅。

从2009到2019，十年弹指一挥间，匆匆往事如云烟，但回头看时却也发现，世事早已沧海桑田。十年间，房地产行业经过几轮周期波动的洗礼，销售排行榜上不断“城头变换大王旗”。急遽更迭、换新的行业排名背后，无论是得意者还是失意者，都有一番故事值得讲。

春风得意马蹄疾：有房企9年暴涨55倍

绿城高光的那一年，融创过得并不如意。2009年12月15日，由于保证金认购远不足额，融创宣布终止上市计划，此时距原定的挂牌时间仅剩3天，这是融创第二次遭遇上市失败，也是其董事长孙宏斌人生中第三次折戟IPO。

宋卫平大概不会想到，这个在2009年房企TOP20榜单上还排不上号的融创在短短三年后成为绿城的“白武士”。2012年6月22日，绿城与融创共同组建融创绿城控股有限公司（融创绿城），各持股50%，绿城将位于上海、苏州、无锡、常州、天津等地的9个项目注入融创绿城，融创向绿城支付了33.72亿。

组建融绿平台之后，融创在“买买买”的路上愈战愈勇：佳兆业、中渝置地、天朗、莱蒙国际、融科、金科、万达、乐视都曾成为融创股权收购或项目收购的对象。获得“并购王”称号的同时，融创的规模迅速膨胀。2010年成功在香港上市时，融创全年的销售额仅83.34亿元。2018年底，这一数据变为4608亿，9年间暴涨55倍。

多笔并购中，孙宏斌最不愿意提及的或是乐视。从“佩服老贾（贾跃亭），这么点钱干这么大事儿”的欣赏，到“创业挺不容易的，老贾还是挺好一企业家”的惺惺相惜，再到“电动车有个毛线技术”的痛斥，融创对乐视150亿的“驰援”以失败告终。

但贾跃亭的造车梦却迎来恒大的“护航”：2018年6月25日，恒大集团斥资67.46亿港元收购香港时颖公司100%股份，进而成为Smart King公司第一大股东。

虽然双方的合作也不欢而散，但恒大“造车天团”却势如破竹，在德国、英国等地不断收购产业链上相关技术企业。2018年业绩发布会上，许家印称基本完成产业布局，将以地产、旅游、大健康、新能源汽车为四大产业，5年内不再进入其他更大产业。

这是近年来房企如火如荼的多元化发展趋向缓慢和收缩的一个缩影，也是恒大2017年初由“规模型”向“规模+效益型”发展战略转型的内生需求。从2008年全球金融海啸中“死里逃生”后，恒大在2009年成功登陆港交所。借助资本的力量，恒大从2009年的行业第六攀上业内前三，销售额几乎一年一个台阶，但恒大的发展一直伴随着高杠杆、高负债的阴影，可谓“在刀尖上跳舞”。2017年，许家印将降低负债率列为集团重要工作。

在2009年同样遭遇成长烦恼的，还有粤派房企碧桂园。依靠“廉价拿地、快速开发、低价销售”的大盘模式，碧桂园迅速在广东站稳脚跟，并在2007年上市后快速在省外开枝散叶，被称为“地产沃尔玛”。

但“荒地造城”的开发模式和供应链一体化的发展模式，使碧桂园在广东省外出现“水土不服”。2009年4月11日，在与少数高层的早餐会上，杨国强推倒过去两年来的全国战略，开始战略收缩，“全力推动广东现有的项目，这是集团业绩、现金流的保证。”

不过，时势造英雄。避开一二线“高烧”城市、深入布局三四线城市的“农村包围城市”战略，也使碧桂园在近几年加速的城镇化进程和去库存中坐享红利。2017年，碧桂园合同销售金额5508亿，击败恒大和万科，坐上行业第一的宝座。