不懂旅游房地产，那就意味着你出局
发布时间：2019-08-02 16:18来源： 未知
2019年旅游地产热!如果你仍然坚持投资买房和倒卖房子的想法，你就出局了!
从2018年下半年开始，以碧桂园和熔盛为代表的开发商在全国各地推出了一系列旅游地产项目。这些房地产项目有的临海，有的位于风景旅游区，有的具有独特的自然环境。开发商不约而同地在旅游地产市场上押下赌注，各种会议一场场上演，团团人马纷纷前来看房，有的楼盘上了千层楼!
不懂旅游房地产，那就意味着你出局
据编辑介绍，2019年旅游地产火爆的主要原因有三个:
第一，中国经济发展的必然趋势
根据国家发展和改革委员会的数据，2018年中国人均GDP接近1万美元，成为一个“中上”收入国家。此外，2018年中国人均住房拥有量超过1套。这两个数据显示了旅游业从“旅游”到“度假”的质的变化。旅游地产的“宜居”属性顺应了这一趋势，必将加速其发展。
北京、上海、广州是不可能逃离的，这种生活是不可能逃离的。在一个更“宜居”的城市，拥有一所“面朝大海，春暖花开”的房子，是你和你的家人更好的生活选择，比“逃离北京、上海、广州”更理性、更负责任。
中国移动互联网和高速铁路的快速发展也降低了向生活城市转移的成本，这种变化将在5G时代更加明显。
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二世。提升旅游地产服务供给
旅游地产市场经历了多年的“牛开拓时代”，开发商“快钱”逐渐退出市场。2016年以来，旅游地产投资额逐年增加。目前，在活跃的旅游地产市场上，绝大多数开发商都爱惜羽毛，重视产品创意，推出了一些能够引领生活方式的旅游项目。
背景是房地产业正从“销售”向“经营”转变。坦率地说，开发商过去只卖房子，但现在后续的资产管理、社区运营和客户服务对开发商来说变得更加重要。
如此小的弥补使得没有后续运营和长期区域规划的旅游地产处于“流氓”状态，现在看来“流氓”少了，旅游地产供应也日趋成熟。
不懂旅游房地产，那就意味着你出局
第三，投资旅游房地产是唯一的选择
例如，一些土豪朋友被限制在当地购买，有很多人想在他们的口袋里投资一些钱。P2P平台、股市过山车、比特币都不懂，但买房已成为最安全的投资选择。
大多数旅游房地产不受购买贷款限制，在不同的地方购买度假、租房、有托管服务的海景房，是越来越常见的房地产投资选择。
不懂旅游房地产，那就意味着你出局
那么如何判断旅游地产是否有价值呢?
是在大都市区吗?
中国房价走势的基本逻辑是“城镇化”的进与退。城镇化增长最明显的地方是“都会区”，也是房地产升值潜力最大的地方。广东的阳江和湛江对旅游房地产项目的选址和外地人购房的限制比较宽松。
粤港澳大湾区:发展大湾区是国家战略，珠三角是城镇化和经济发展的先行者。江门和中山，由于其宽松的采购限制，也值得关注。
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二是区域配套可靠?
买房不要偏听偏信开发商销售人员的各种炫酷配套承诺，一定要事先做好功课，如果相关配套是地方政府乃至省政府的重点规划，相比开发商自建兑现要靠谱。有长线思维的开发商已经开始“配套先行”，先造配套再造房子，体现了长期运营旅游地产项目的信心。
配套最需要关注的三个方面是交通、休闲和医疗。
1、交通：1公里内有高速公路出入口+2分，到机场或高铁站车程60分钟内+2分、90分钟内+1分，到区域核心城市车程60分钟内+3分、90分钟内+2分，2公里内有地铁站+5分，总分5分合格。
2、休闲：独特的休闲度假设施（沙滩、温泉、景区、乐园等）、餐饮、娱乐、健身、超市一个都不能少。
3、医疗：旅游地产特别适合老年人避寒或者避暑居住，高等级的医疗机构配套非常重要。
三、有没有托管服务？
旅游地产大多在旅游度假地，做为民宿或者短租公寓是兑现后续收益的主要方式，如果你想自己做Airbnb，劝你趁早打消念头，民宿营销、保洁、接待那堆事儿不是普通人异地能干得了的。
在买房前，一定要确认交房后开发商或者物业是否能提供全面的出租托管服务，不能确定提供的，除非准备自住，否则就别买了。
对于托管服务需要关注这几点。
1、软装服务：全装修房离能生活居住还是有距离的，家具、家电、床品、配饰、厨具、餐具。。。一个都不能少，如托管方能提供软装服务就省心很多了。
2、收益分成：托管服务大多采用民宿经营收益分成的方式，用这个公式可以大致计算出全年的收益
（日均出租房价-每日出租管理费）✖️入住率✖️365天✖️分成比例
-每日出租房价可以比照一下周边中档酒店大床房一晚的年平均价格（别用旺季价格）；
-每日出租管理费是托管方收取的，是保洁、接待等管理的成本，一般不高于50元；
-入住率建议按50%计算，不要太乐观；
-分成比例是出租收益业主方能分到的比例，常见的是60%或50%，这个比例也不是越高越好，太高了，托管方没用经营动力，收益反而会少。
另外，收益结算方式是月结最好。
如果托管方给出保底收益，一定要确定保底收益的实现方式。
