“约束条件下的极度理性”

　　房价上涨背后的动因是什么？什么城市的房地产值得长期投资？怎样买房才能更好地改善自己的生活质量与财务状况？租房真的比买房便宜吗？我国的房价收入比为什么那么高？房产税会能不能改变房价的方向？共有产权、租售同权等新政策对楼市会有什么影响？地产有泡沫吗？……

　　在《城里的房子》一书中，北京大学国家发展研究院金融学副教授徐远博士尝试以让读者耳目一新的方式，来回答上面的一连串问题。毕竟，房价的一涨一跌，都牵动着千千万万欲圆住房梦的国人的心。

　　作者认为，中国城市房地产的问题“比想象的还要简单”：纵向来看，近年来房价的上涨，“无非就是经济增长和城市化的结果，完全吻合经济规律”；横向来看，中国的房价与国际可比城市还有相当的差距，谈不上泡沫；从投资回报率角度看，“房产依然是稳健可靠的投资”。

　　再考虑到居住的刚需、房子附加的各种功能、中国公共资源的高度聚集等因素，“城市居民要改善居住，农村居民要进城，加上中小城市居民要往大中城市迁移，另外很多人要买多套房、买改善房”，可以说，“买房的合理性没有悬念”。

　　在作者看来，中国房价反映的是“约束条件下的极度理性”，谈不上有泡沫，“还有很大的上涨空间”，因为房产投资回报率明显高于长期债券，简单的经济变量和供求关系就几乎完全解释了大中城市的房价差异，而且中国的房价上涨在全球范围内看“毫无特殊之处”。 

　　从2013年开始，我国房价结束了同涨同落的时代，大中小城市的房价开始分化——“大城市大涨，中城市中涨，小城市基本不涨”。作者认为，这反映的是经济增速的“三个反超”，即：大城市反超中小城市、服务型城市反超工业型城市、消费主导城市反超投资主导城市。大中城市成为经济增长的主发动机，城市化已经代替工业化，成为经济增长的基本驱动力。

　　从这个意义上，作者坚信，中国城市的房价增长，并没有任何超出常识、难以解释的神秘之处。人们更多地是因为不适应房价增速过快才误解和抱怨房价，政府也更多地是从增速而非房价水平的角度来调控房价。

　　作者还认为，房价的快速上涨“是有简单而又坚实的经济学基础的”，因为“资产价格是对未来收入的提前反应，这个反应的速度远快于收入的增长速度，也快于人们意识的调整速度”。可以说，“看多还是看空，取决于你眼中的未来——倘若对中国的前景乐观，就该买；反之，就不该买。房子的事情，就这么简单”。

　　决策买房的考虑因素

　　作者提出，“刚需族”买房应当遵循两大原则：先上车原则”和“稀缺原则”。即买房未必需要在强求一步到位的过程中挑来挑去耽搁了，而应当在买不起大房子时先买小房子，“随着小房子的增值，再找机会换大的”；买市中心稍小的房子而不是远郊面积较大的房子，因为房子的价值在于其所承载的城市的稀缺便利资源。

　　“如果实在买不了市中心的房子，就选地铁沿线的房子，因为交通的便利可以部分代替城里的各种便利”。类似地，徐远推荐刚毕业、奋斗在一线城市的年轻人按照“便利原则”把房子租在交通便利的地方，以便更好地利用时间、节省精力、投资自己，“长远来看，投资自己才是最好的投资”。

　　在判断一个城市的房产能否保值增值时，作者则建议，具体可以通过8个主要因素来考虑这个城市是否有资源集聚能力、城市管理水平以及发展潜力。前4个常见的因素分别是：用GDP或人口总量来衡量的城市规模、人口流入、人均收入和土地供应情况；后4个不那么常见的关键因素则是：儿童数量的增速、上市公司的数量、财政收入以及服务业占比。这8大要素代表着一个城市的综合发展水平、资源集聚能力、城市管理水平和住房的供给与需求，它们都深刻地影响着房屋的价值。

《城里的房子》 徐远/著 中信出版社2018年11月

　　作者指出，在未来，并不是所有人都买得起房——很可能只有中高收入阶层才买得起房，其余人则需要租房住。例如，美国纽约、日本东京、中国香港和韩国首尔的租房率分别为68%、54%、55%和60%，也就是有超过一半的人租房住。所以，房价收入比中的收入，应该是中高收人阶层的平均收入，而不是所有人的平均收人。这么看来，现有的房价水平恐怕还有着相当的上涨空间。