今年房地产的下半场，就这样来了。

回顾上半年，全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，增速比1-5月回落0.3个百分点；一季度全国商品房销售额同比增长5.6%较去年同期（10.4%）明显下滑。

房企的处境更为紧迫，境内融资渠道严控、境外新融资只能用于置换一年内到期的中长期债务，房企发债总量环比缩水超73%，而2108亿债权到期在即。

在世邦魏理仕看来，目前全球经济已经进入周期尾声，中国经济增长的韧性以及与其他主要经济体的低相关性，使得投资者将增加房地产的配置，中国商业地产受到全球投资者的青睐。

周期尾声阶段，房地产的行情将如何发展；各级城市，尤其是成都一类新兴二线城市的价值走向会发生怎样的变化？在予网易房产的采访中，世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨做出了精彩解读。

周期尾声房地产“软着陆” 可关注多类型地产投资

中国经济的“周期尾声”四个字，似乎不可抗拒地伴随着人口红利的降低。不过在谢晨看来，14亿的人口峰值预计在2025-2030年到来，中国的城市化率或达到75%-80%的水平（2018年约59%），这意味着城市与经济都还有发展空间。

的确，正是城镇化、消费升级和产业升级这些“内生”因素，使得中国这个14亿人口规模的庞大经济体，在尾声常态下依然保持着中高速增长。

数据显示，2018年中国GDP增速6.6%，虽然不及往年，但放在全球竞技台上，仍高居主要经济体的第二位（第一是印度），一季度6.4%的GDP增长率更优于预期，在IMF做出的2019年GDP增长预期中，唯一对中国做出了“上调”预估。

这一格局也使得全球投资者对中国保持很高的兴趣。但由于当前不稳定的局势，风险系数偏高，谢晨指出，风险偏好降低驱使下的投资者，会更注重增加房地产的配置，来分散投资风险，获取稳定收入。

“可以说，2019-2020年是房地产债的理想投资时段，一线城市写字楼当下仍是将为投资者提供开发、收购等多种周期性投资选择。”世邦魏理仕报告指出。

实际上，在这一轮周期中，谢晨认为，中国经济正缓慢开展转型，力求实现“软着陆”，这一阶段房地产的作用不容小视。因此总体平稳、一城一策“微波炉”似的调控，将是常态，即不会对房地产有太大提倡，谨防泡沫；但也不会大幅打压，房地产行业的稳定发展颇为紧要。

因而对于投资者而言，从中看到准确的机遇尤为重要。尤其当住宅销售减速，且房价上涨动能减弱，更多类型的房地产投资得到青睐。

例如数据显示，2019年中国投资者对房地产债的投资意向升高到了31%。2019-2020年房地产不良贷款规模持续扩大。由于现金流稳定写字楼的避险投资吸引力也会上升，2019年1季度写字楼大宗交易就同比增加了21%。

一二线城市更具转型红利 运营效率愈加重要

不过在选择投资什么房地产产品之前，投在哪里，依然重要。

谢晨指出，当前的城市判断“思路转变”是必然。

城市的发展，与人口的流动密不可分。从目前的人口集聚情况来看，能够实现实际上300万-500万常住人口的，其实并非三四线城市，而是强二线城市。

“优质人口向一二线聚集是近年不会改变的趋势。强二线城市，尤其是城市群中的次级城市，由于距离中心更近的位置、更低的土地和人力成本，以及户籍开发政策的鼓励，能够导入更多的人口，这些因素是支撑城市发展和投资价值的基础。”谢晨表示。

从产业结构也可见，这一轮中国经济是向创新、科技、服务转型的，对人的需求胜于资源和土地，因而最受益的，也是一线和强二线城市。

因而对于商业地产投资者而言，这类城市，尤其是其中短周期内租金持续上涨的城市，值得聚焦。