证券时报记者 吴家明

近年来，很多投资者将目光投向了海外房地产市场，国内资金对海外房产的投资热情不断升温。在移民、留学等需求占据海外置业主流的情况下，纯投资性海外置业的需求也在迅速增加。不管是美国这样的发达国家还是泰国等东南亚国家，市场都发生了一些新的变化。

中国买家在美买房规模“腰斩”

美国房地产市场一直是全球投资者心中重要的投资标的，虽然在金融危机爆发11年之后，美国房价又回到相对高位。不过，看似热闹的背后，外国买家却似乎变得谨慎。

据海外媒体报道，美国全国房地产经纪人协会（NAR）最新发布了有关外国人在美国住宅房地产活动的年度报告，报告期为去年4月至今年3月。数据显示，中国人连续7年成为美国住宅市场的最大外国买家，本报告期内买入了总价值134亿美元的住宅，但较上一个统计期（2017年4月至2018年3月）大降了56%，规模“腰斩”。

具体来看，中国买家购买的房产套数从40400降到19900套，均价从75万美元降至67万美元，但总体来看中国人的购买力在外国买家中还是处于领先水平。排在中国之后的外国买家为加拿大，购入的房产总价值为80亿美元，接着是印度（69亿美元）、英国（38亿美元）、墨西哥（23亿美元）。NAR分析指出，外国买家对美国楼市的看法变得谨慎，一方面是因为全球经济增速出现下降，另外美国楼市的库存较低，美元强势也在一定程度上打压了外来需求。

就支付方式来看，近一半的中国买家使用现金买房，近四成的中国买家买房用于自住。不过，相对于2016年，中国买家现金买房的比例已经明显下降。根据居外网录得的中国买家海外房产询盘数据，第一季度中国买家对美国房地产的咨询量较去年同期下降了27%。在过去五个季度中，有四个季度的调查结果有所下降。相比之下，中国人在加拿大、英国、澳大利亚和日本等市场的房地产投资更多。

有投资者表示，美国房价看起来虽然较中国许多大城市都要低，但背后的隐性成本之高，为许多人所不知，普通投资者仍需谨慎。此外，美国目前的政策环境在影响外国买家投资方面的作用也不容忽视。

泰国买房中介提成高

除了美国、加拿大等发达国家，越来越多的人来到泰国等东南亚国家，期待此前中国房地产市场上的“神话”也能在这里上演。

泰国Colliers数据研究中心的报告显示，位于核心地段的曼谷公寓每平方米均价从2014年的60000泰铢（约合人民币1.2万元），一路涨至2018年的2.5万元。居外网的买家询盘数据显示，大部分中国买家出于投资目的在泰国购房，询盘房产价格中位数为12.2万美元。随着房价上涨，泰国的房屋租金回报率也在变低。另外，居外网首席执行官兼董事罗雪欣表示，根据估算2018年中国买家购曼谷公寓楼数量在6000到15000套之间，购楼款在300亿到750亿泰铢之间。

与购房热同时兴起的是泰国房产的“中介热”。嗅觉敏锐的艾迪告诉记者，她去年放弃了银行的工作辞职创业，专门从事中国买家去泰国购房的中介工作，还帮一些泰国房房产项目来中国举办推介会。她还和当地的朋友在芭提雅街头开起了中介店。近日在深圳举行举行的一场泰国房产推介会上，记者看到前来咨询的人络绎不绝，有现场客户表示自己平均每月能接到三四场的推介会信息。

艾迪表示，泰国的楼盘并无固定的介绍费，主要看开发商的利润厚薄，有些急于回本的楼盘，中介费非常可观。“有一些项目给中介的提成接近5个点（5%），甚至还有10个点的项目，比国内卖新房高很多，这也是中介开始热衷推销泰国房产的原因，像我这样全职做泰国房产中介的朋友也越来越多。”其实，海外购房有利有弊，并不是“不用浇水的摇钱树”。有分析人士认为，海外置业存在诸多风险，投资者至少应防范政治、政策、市场、汇率等四大风险。