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  房地产信托踩刹车，土地市场或降温  
  2019-07-18 07:50:19杭州网  
 

钱江晚报（记者 蒋敏华）7月以来，作为房企最重要融资渠道之一的房地产信托监管升级。有消息称，监管部门对房地产信托进行“窗口指导”，自去年底以来的宽松局面也由此告一段落。和去年下半年一样，房地产融资重新趋紧，土地市场和楼市也将发生变化。

房地产信托监管升级

部分公司将暂停业务

“房地产信托项目要求四证齐全、30%资本金和二级资质，也就是‘432’。监管宽松的时候，信托公司往往会打擦边球，不符合‘432’要求的项目也偷偷做了。现在监管部门将不符合‘432’要求的项目列入负面清单，信托公司即便想做也没法做了。”杭州一家信托公司从业人员告诉记者，市场消息虽然有些夸大，但是此次监管确实很严格。根据监管部门的要求，每一笔信托都要杜绝“违规杠杆”，否则将面临严厉处罚。

此外，中国银保监会还约谈了部分近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司。据悉，这些被约谈的信托公司将会有意控制业务规模，甚至会在一段时期内暂停业务。虽然后期业务还不至于“一刀切”，但影响着实不小。

此次监管升级，显然与上半年房地产信托过度“放水”有关。克尔瑞数据显示，今年上半年房企融资总额同比下降3.6%，但截至2019年5月末，房地产信托资产余额同比却增长15.15%。用益信托数据显示，2018年6月~2019年6月，房地产信托的月度成立规模连续13个月排名集合信托首位。

有业内人士分析称，今年上半年全国多个城市的土地市场出现小阳春，与房企宽松的融资环境有关。这其中，房地产信托“功不可没”，甚至有一部分银行资金，通过信托渠道贷给了房企，为房企拿地提供了充裕的资金。

房地产信托过度“放水”，一些不良后果也随之产生。4月，中泰信托旗下的“中泰·贵州凯里项目贷款集合资金信托计划”就被曝出现部分逾期，涉及资金2.27亿元；5月，安信信托一款产品产生逾期，涉及项目金额约28亿元。

房地产信托利率将回升

中小房企受影响最大

去年下半年，房地产融资也曾一度趋紧，房地产信托利率一度飙升至13%以上。今年以来，随着资金面总体宽松，房地产信托融资成本也逐步回落，目前利率11%左右，资质较好的房企甚至可以拿到9%。

“随着此次监管升级，接下来房地产信托利率肯定也会逐步回升，或将重回去年下半年水平，综合成本高达15%以上。信托公司最便宜的资金来源是银行，但是在强监管下，银行资金将无法进入房地产信托。”一名业内人士不无忧虑地向记者表示，以目前房地产行业的平均利润率来看，这样的融资成本恐怕是大多数房企难以承受的。

不仅如此，一些不符合“432”要求的开发项目，无法通过信托融资后，只能被迫选择其他融资成本更高的渠道。目前的房企融资渠道主要有公司债、银行、信托、私募等，其中公司债和银行贷款对房企资质要求很高，一般的中小房企只能退而求其次选择信托。房地产信托监管升级后，一些房企可能就会选择私募甚至是民间借贷，以求渡过资金难关。