网签价306万 成交价405万 计税价449.7万

　　一房三价 购房者蒙圈

　　律师：实际购房合同的效力优于网签合同，房贷问题应当与银行协商

　　“同一套房3个价格，每个部门定价不同，这让人怎么接受啊。”近日，市民邢先生拨打南国都市报三亚记者站热线18889995551反映称，他在三亚市吉阳区迎宾路买了一套二手房，成交价、网签价、计税价都分别不同，出现同一房屋3个价格的情况，着实令他头疼。南国都市报记者 林师堂

　　购房者

　　同房不同价 房款要多付70万

　　邢先生告诉记者，他购买的二手房屋成交价格(实际购房价格)为405万，银行和房产交易中心已经按照405万的成交价格办完了大部分购房手续;税务部门则按照449.7万的房价征收契税6.7万元;而住建部门则要求签订一份房价为306万的网签合同才能办理过户。

　　经了解，所谓“网签价”是“网签合同”上约定的价格，网签是新房和二手房交易中都要经历的一个环节，经过网签环节的房屋交易，是在房地产管理部门监管下进行的防止一房两卖的一层保障。

　　“之前银行开的受理函说是按405万成交价的70%来放贷，现在又突然说是要按照网签价格306万来放贷，在这边我已经没有房子住了，也无力多支付70万元购房款，希望有关部门能够统一价格。”邢先生说，为了满足这套房屋首付30%的贷款条件并支付首付款，他已将原有的唯一的住房卖掉，将首付款122万支付给了房屋卖方。他多次找银行、税务部门、住建部门，都没能解决该问题。

　　部门

　　306万网签价格 参照之前项目成交价来核定

　　在采访邢先生反映的问题时，税务部门让咨询住建部门，住建部门让咨询银行，而银行又让咨询住建部门。

　　三亚市天涯区税务局工作人员介绍称，计税价格449.7万系按照市场的最低评估价格来确定的，但购房合同价格签多少钱是买卖双方的自由，而306万的网签合同价格应当找住建部门咨询了解。

　　对此，三亚市房地产交易中心相关负责人表示，买卖双方自愿签订购房合同按照405万的价格成交，而306万的网签价格是参照去年8月份之前该项目的成交价格来核定的，银行批贷时没有按照住建部门的网签价来批，是银行造成的问题，至于银行不批贷、不放贷，是银行的事情，跟住建部门无关，应该找银行咨询了解。

　　相关银行工作人员则回应称，邢先生应当找住建部门协商。“之前我们银行只是同意受理给邢先生做贷款，但最终的审批权是在省行，贷款金额多少也是由省行来定。”

　　律师

　　购房合同效力优于网签合同 可与银行协商房贷

　　海南中海律师事务所律师杜佳能表示，邢先生反映的问题归根结底为“实际购房合同与网签合同不一致时，哪份合同效力优先?”的问题。关于合同效力优先的问题，实际购房合同、网签备案合同如未违反合同法第五十二条之规定，两份合同均有效力。在司法实践中，实际购房合同的效力优于网签合同，因为网签是房地产主管部门为了维护房屋买卖市场秩序，要求双方将签订的房屋买卖合同予以公示，系物权转移的程序，并非合同生效的必要条件，网签与否并不影响合同的效力。另外，房屋过户时的契税计税价格系税务部门根据相关行政法规及实际购房价格评估的总价款。

　　杜佳能表示，关于银行批贷的问题，银行与贷款申请人是民事法律关系上平等的主体，从事贷款业务是企业的自主经营行为，另银行依据银监部门的规范及内部管理的规定确定贷款的金额，房屋管理部门难以干涉。综上，邢先生支付的房屋实际成交价受法律保护，关于房贷的问题应当与银行进行协商。