今年3月以来，伴随着一波“小阳春”行情，部分城市的房地产市呈现回暖态势，土地市场也跟着热起来。随之，不少热点城市的土拍中不断出现高溢价地块甚至“地王”。

因为房价上涨过快，今年4月和5月，住建对佛山、苏州等10城市进行预警提示。从4月起，包括丹东、苏州、西安在内的部分城市陆续出台“加码”政策，为楼市降温。而调整土地出让规则亦成为不少城市的主要做法之一。

《每日经济新闻》记者梳理发现，近年来，各城市土地出让规则的调整方式不断花样翻新，如杭州的“限房价竞地价”、苏州的“竞拍价超指导价5%~10%须现房销售”、上海的“招挂复合出让”、北京的“限房价竞地价”等，虽内容有异，但目的还是“稳”楼市。

那么，在“限房价”等土拍规则之下，房企的利润空间势必会受到挤压，修出来的房子质量和品质还会有保障吗？

多地“花式”土拍为市场降温

今年5月，佛山、苏州、大连、南宁等4个城市，因近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大，而受到住建部预警提示。

此后，苏州加码楼市调控，并对土地出让政策进行微调，将土地竞价超过市场指导价10%（不含10%）需现房销售，调整为超过市场指导价5%~10%需现房销售；将土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10%~25%后转为一次报价出让方式。

“地价能不能保持稳定，对稳定房价、引导市场预期具有重要意义。稳房价、稳预期的关键，在于稳地价。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者。

记者注意到，除苏州外，近两年，部分城市在房价快速上涨的压力下，微调土拍政策，通过限房价竞地价、限地价限房价等“花式”土拍政策，以稳定地价，引导预期，进而稳定房价。

6月29日，杭州发布了9宗宅地的土地出让信息。与以往不同的是，这9宗宅地在土地出让文件中首次对“毛坯销售均价”“毛坯销售最高单价”和“装修价格”进行了明确，即在土拍前就对“限价”标准进行明确。

如位于杭州上城区一宗地上规划建筑面积39.39万平方米的商住地块，起始总价为94.22亿元，上限价格为122.42亿元。出让文件规定，该地块毛坯销售均价不高于63800元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于70180元/平方米；如实施装修销售的，装修价格不高于6000元/平方米。

再如上海，2017年4月调整土地出让政策，实行“招挂复合出让”，并于当年7月对该政策“打补丁”。根据该出让方式，土拍时，当有效申请人不超过3人时，实行挂牌出让；超过3人时，实行招标出让，对投标人进行评分确定竞得人。而在打分环节，引入经济实力、项目经验、技术资质、资金来源等指标。此后，上海土地市场迅速“降温”，罕有“地王”出现。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，2018年上海出让的60宗宅地综合溢价率仅有0.02%，其中有58宗宅地为零溢价。

记者梳理发现，除了苏州的“竞拍价超指导价5%~10%须现房销售”、杭州的“限房价竞地价”、上海的“招挂复合出让”外，北京、天津等地也实行过“限房价竞地价”政策；长沙、嘉兴实行过“摇号产生竞得者”政策，即竞价超过最高限价时，仍有2个或以上竞买人的，需现场摇号产生竞得者；以及南京的“限地价、竞保障房比例”，佛山的“限地价、竞自持比例”等。

“土拍政策不尽相同，正是一城一策、因城施策的体现，最终目的还是要保持地价稳定。”严跃进说。

房企利润承压房屋品质会否缩水

《每日经济新闻》记者注意到，早前在限价政策下，不少房企拿下的“地王”项目，大多面临着亏本的压力。

如南京京港澳未来墅项目。2016年4月，京港澳集团以47.6亿元摘得南京麒麟G09宅地，楼面价22353元/平方米，并成为区域“地王”。然而随着楼市调控的深入，该项目最终获批的销售许可价约为25000元/平方米至27000元/平方米，仅比楼面价高3000元~4000元/平方米，几乎是卖一套亏一套。最终，该项目于2017年底因拖欠项目款停工。

再如上海静安融信项目。2016年8月，融信以110亿元总价拿下上海静安区N070202地块，楼面价超过10万元/平方米，并成为当时的全国单价“地王”。然而时至今日，该项目周边在售二手房均价也仅在90000元~110000元/平方米。目前，该项目正处于施工阶段，仍未看到上市迹象。