在房屋的过户方式中，买卖、继承和赠与是常见的三种方式。

　　今天我们来讲讲住宅的继承和赠与应缴纳的税费。

　　住宅的买卖、继承和赠与三种过户方式中，分别该缴哪些税、要缴多少税？为此，记者采访了相关职能部门，结合市场实际情况，告诉你答案。

　　需要说明的是，我们这里提到的房屋指的是住宅，不包括公寓、店铺等。

　　继承

　　根据现行税收政策，法定继承人继承土地、房屋权属的，契税、增值税及附加、个税都免征。法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

　　继承人分两个继承顺位：第一顺位为配偶、子女、父母，第二顺位为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承方式有两种，一是遗嘱继承，二是法定继承，如果没有留有遗嘱，就按照法定继承办理。

　　非法定继承人根据遗嘱继承土地、房屋权属的，属于受赠行为，按3%的税率征收契税，其他税费免征。

　　继承申报，需要有继承公证书，以明确房子继承人是哪一个或哪几个，如果是多人继承人的话，还要明确每位继承人的权属份额是多少。这意味着，通过继承方式来获得房子，需要交一笔公证费。

　　记者咨询了公证处，城区目前的公证收费标准为70元/平方米。举个例子，100平方米的房子，公证费为7000元。

　　赠与

　　赠与是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的一种行为。房产赠与分特定关系人赠与和非特定关系人赠与两种情况。其中，特定关系人指配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。特定关系人和非特定关系人的区别，也就是俗称的直系亲属、非直系亲属的区别。

　　涉及赠与人的税费，主要有增值税及附加、个人所得税、印花税；涉及受赠人的税费，主要有契税、个人所得税、印花税。所有税费，均由税务机关参照房屋买卖的市场价格核定征收。

　　如果赠与给特定关系人，赠与人免征增值税及附加、个人所得税，仅需要缴纳核定价格0.05%的印花税(2019年1月1日起，对小规模纳税人按50%幅度减征印花税，即只需缴纳0.025%的印花税)。

　　如果赠与给非特定关系人，房屋购入未满两年的，赠与人需要缴纳核定价格5.6%的增值税及附加，已满两年的免征。因为是无偿赠与，因此无需缴纳个人所得税。印花税仍需缴纳。(2019年1月1日起，对小规模纳税人按50%幅度减征城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税，这样算下来，赠与人只需缴0.025%的印花税，如需缴增值税及附加，税率为5.3%。)

　　无论受赠人是否为特定关系人，均需缴纳契税，契税的税率为核定价格的3%。

　　个人所得税方面，三种赠与情形不征收个人所得税：一是无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；二是无偿赠与对其承担直接抚养或赡养义务的抚养人或赡养人；三是房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

　　也就是说，上面三种情况下可以免征个人所得税。例如，父母将房子赠与子女，子女是不需要缴纳个人所得税的。

　　如果不属于上面三种情况，应当缴纳个人所得税，具体计算方法为：核定价格减去赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额，按20%的税率缴纳个人所得税。

　　比如税务机关核定该套房屋价格为100万元，如果受赠人是非直系亲属，要缴0.025%的印花税，要缴纳的个税为近20万元，算式为(100-100×0.025%)×20%。

　　增值税

　　出售受赠的房屋涉及增值税及附加、个人所得税。

　　个人出售无偿受赠的房产，房产取得时间是增值税减免优惠政策的关键所在。在宁波，购买不足两年的住房对外销售时，按照5%的税率全额征收增值税；满两年的住房对外销售，则免征增值税。

　　个人无偿受赠房屋的增值税计税时间怎么算？根据规定，个人通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系和直系亲属赠与方式取得的住房，对外销售时，该住房的购房时间按照发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。

　　简单而言，受赠人与赠与人为特定关系人的，该住房再出售时，购房时间按照受赠行为前的购房时间确定。

　　举个例子，父母2014年1月买了一套房屋，2017年5月将房屋赠与女儿。女儿在2017年9月将房子出售。从2014年1月购房到2017年9月卖房，持有时间满两年，免征增值税及附加。