销售3761亿、股债波澜与保卫流动性
发布时间:2024-01-04 13:16来源: 未知
公司于2023年累计合同销售金额为3761.2亿元,同比下滑9.8%;累计合同销售面积达2466.0万平方米,同比下滑6.24%;销售均价为1.53万元/平米。
2023年12月,万科录得合同销售金额为329.8亿元,同比减少17%;合同销售面积为256.7万平方米,同比下滑10.49%。所以,12月万科的销售均价约为1.28万元/平米。
在土地投资上,12月万科并未披露新增土地,全年累计新增40个开发项目,累计拿地建筑面积约569万万平米,投资聚焦于上海、杭州等高能级城市,一二线城市拿地金额占比高。
销售承压
销售下行是房企2023年面临的共同难题。观点指数披露的2023销售表现报告指出,全年前100房企累计实现权益销售金额40149亿元,同比下降20%。尽管今年房地产销售规模同比下降,但头部企业业绩相对稳定。
12月是全年万科销售均价最低的月份,此前即便是7月销售均价仍为1.3万元/平米。纵观万科全年销售情况,月销售均值为314.43亿元,最高点是3月的426.3亿元,最低是7月的220.4亿元。
七八月拖累万科全年销售。其中七月销售220.4亿元,同比下滑34.58%,面积同比下滑21.48%;八月销售226.1亿元,同比下滑26.97%,面积同比下滑22.26%,销售情况于九月开始有所好转,在“金九银十”窗口期逐渐发力,销售数据明显改善,均保持300亿以上规模。
数据来源:企业公告、观点指数整理
2023销售市场下行是一切的根源,这令房企资金链上捉襟见愁,万科也备感市场审视的压力。
从现金角度观察,三季度末万科货币资金1037亿元,扣除预售监管资金后为600亿元,如若销售和融资难以覆盖支出,万科在手资金将被快速消耗。
曾有一位投资者称,据他测算,万科每月的销售红线大概在350-360亿元,才能覆盖各项支出。
11月27日,评级机构穆迪宣布,将万科的发行人评级从「Baa1」下调至「Baa3」,并将全资子公司万科置业(香港)所发行的中期票据及优先无担保债券评级一并下调。
还是因为弱于预期的销售,穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示,评级下调反映万科合约销售疲软,今年首十个月表现跑输大市,预计公司的信贷指标及流动性缓冲将在未来12至18个月内减弱,预测调整后债务对EBITDA比率将提升到4.5至5倍,息税前利润对借贷利息覆盖比率则预料下降到4至4.5倍。
穆迪预测万科今明两年合约销售额将按年下跌10%,归因于消费者信心疲软,公司主要是在一线城市发展,因此较受影响。
流动性保卫
流动性方面,穆迪预计,截至2023年9月30日,万科企业拥有的1010亿元无限制现金及其预计的运营现金流将满足未来12-18个月承诺的土地支付和再融资需求。
然而,因为其运营现金流不断减少,获得长期无抵押融资渠道的不确定性,以及同期大规模再融资需求(包括总计约100亿元人民币的境外债券和93亿元人民币的境内债券,这些债券将于2024年到期或可回售),其流动性缓冲可能会降低。
万科流动性确实备受关注。体现在资本市场上,万科股债于10月承受抛压,出现较大波动,引发外界对企业经营安全的忧虑。
为安抚市场情绪,万科于11月6日下午紧急召开超过150家金融机构、资金方参加的会议。除了郁亮等坐镇,还得到大股东深圳国资委主要领导“站台”。
会上,深圳国资委、深铁“力挺”万科,称其具备足够的安全性,并表明如有需要或遭遇极端情况,深圳国资委可以通过一切可能的市场化、法制化手段帮助万科积极应对。
观点新媒体获悉,对万科的实质性支持涵盖5个方面,包括通过受让、合作开发等方式,加快万科大型城市更新项目开发建设;提高万科持有各类投资性房地产的流动性;配合万科优化长期股权投资结构;积极协调国资机构认购万科债券;积极协调金融机构加大万科融资力度。
会议结束后不久,万科宣布,大股东深铁决定承接万科在深圳的一部分城市更新项目,为万科注入超过100亿元的流动资金。市场期盼深铁的支援将为万科注入流动性,但目前,这一支持却仍未有兑现。
不过,作为混改企业,在国资股东的支持下,万科的融资渠道较为畅通,银行端资源依然通畅,前9个月新增发行100亿元公司债。
万科紧抓政策融资窗口,于年初港股配股募资39.15亿港元,今年2月更是披露A股定增计划,拟通过定增募资不超过150亿元,募集资金净额用于补充流动资金以及11个地产项目。
不过,由于股价处于低位,有机构投资人对于在低位增发表示担忧,出于对现有股东的权益保障,万科于8月公告终止A股定增计划。
除此之外,万科还持有大量经营性资产。
10 月 26 日,中金印力消费类基础设施 REITs 在深交所发布招募说明书,并于11月获证监会准予注册的批复,成为首批公开发行的消费类基础设施公募 REITs 之一,万科能够借此回笼一笔资金。
因印力并未并表,对上市公司负债表改善作用较小,但能够帮助万科打通商业业务退出路径,推动从开发商到不动产商的转变。