预售制新规来了

 

　　所谓预售制是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。房屋预售制度最开始是由霍英东提出来的，后来在内地广泛应用。

 

　　据官方媒体报道，征集意见稿于2021年12月底下发，全国性商品房预售资金监管的意见或将于近日正式出台。虽然2004版《城市商品房预售管理办法》 中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。但是，在房地产行业迅速发展的十几年内，各个城市根据自身情况拟定具体规定。

 

　　全国烂尾楼或将减少？

 

　　毋庸置疑，站在房产行业层面上来看，由于住宅开发是一种重资产模式，预售制度的存在缓解房企前期需要的资金迫切感，能够在一定程度上帮助房企进行楼盘建设计划。站在经济层面上来看，预售制度加快资金流动，推动城镇化建设全面展开，房地产成为国民经济的重要组成部分之一。

 

　　但是随着近年来房地产开发迅猛发展，房地产行业从增量状态进入存量状态，任何城市的开发行为需要重视起来。此外，在“三道红线”监管下，一些房企出现资金跟不上运转周期等问题，预售制度的“弊端”开始暴露。
 

 

　　不管是住宅楼盘还是摩天大楼，每一座城市都有让人印象深刻的烂尾楼，比如，北京的长安8号、珠海的巨人大厦、深圳东门大厦等……

 

　　这些烂尾楼背后的故事各有各的不幸。虽然一些知名的烂尾楼被开发商接盘开发甚至盘活，比如珠海巨人大厦被中植系接手、北京中弘大厦迎开工仪式、广州中诚广场被改造重新租售。但是，不知名的楼盘却无人问津，购房者苦不堪言。

 

　　值得关注的是，全国性商品房预售资金监管出台，起到两方面的作用。一方面，对于那些仍未建立商品房预售款监管的相关制度，或者实际执行浮于表面，存在一定的监管漏洞的城市重新设立标准。

 

　　另一方面，也是对趋严监管的城市，释放好消息。结合此前的征集意见来看，有一条意见明确提到“预售资金额度监管为“重点额度监管”。根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。这也是减缓房企的压力的表现。

 

　　总而言之，调控，2021年算是房地产行业的主基调。迈向2022年，国家多次重要会议提及“促进房地产行业健康房产”，楼市过冷的状态终于画上一个句号。在健康、平稳的基调下，全国各地的烂尾楼或将减少，维护更多购房者的权益。