房价分化

最近，英国每日邮报的一篇关于意大利一元房子的新闻，在国内被众多媒体转载。位于意大利西西里岛南部的穆索梅里镇，以1欧元(人民币约7.6元)的价格出售当地的房屋。

西西里岛是“教父”的家乡，在历史上曾经是意大利的工矿重镇，还是意大利著名的旅游圣地，“如果不去西西里，就像没有到过意大利：因为在西西里你才能找到意大利的美丽之源。”歌德在1787年4月13日到达西西里首府巴勒莫时，激动地写下了这充满溢美之词的句子。

但即使是美丽的西西里岛，响应免费送房的人寥寥无几，在国内的舆论场上，更是被当作“陷阱”——任何购买这些房子的人必须同意在一年内将物业翻新，而翻新费保守估计至少为人民币227370元，否则，买方将失去人民币54136元的保证金及居住权。

当然，这并不是发达国家首次出现类似白菜价的房子了，除意大利外，屡屡被媒体提及的还有日本奥多摩町。

奥多摩町在上世纪六十年代曾是著名的木业小镇，但随着后来产业衰退以及城市化发展，大量人口抛弃旧宅选择进入大城市生活，奥多摩町的一些村庄为了生存下去，推出了免费发放房子的政策。

其他的如2012年英国的斯托克市曾以1英镑1套的价格(约人民币8.9元)出售上千套空置房；加拿大新不伦瑞克省的小镇也曾以1加元(约人民币5元)对外兜售地皮；美国芝加哥在2017年实施1美元(约为人民币6.8元)购买空置房产的计划。

一边是意大利三大城市罗马、米兰、佛罗伦萨房价动辄3000欧元一平，一边是穆索梅里镇1欧元一套，这种巨大的差距带给我们的感觉是不是特别像今天中国“网红城市”鹤岗与北上广深之间的对比？

在之前的文章中，笔者一直强调中国房地产市场的分化将逐步加剧，而房地产市场的分化，就是从房价开始的。一大批区域优势明显的一线城市、主力二线城市房价将继续上涨或者维持目前的高位，而很多资源型、工业型城市，将随着产业的专业、资源的枯竭、人口的萎缩，逐渐进入“老龄”周期。

从黑河到腾冲

房地产市场的分化，说到底是决定于房地产周期要素的分化。影响房地产周期的要素，既包括经济增长、收入水平、人口流动、城市化进程、人口数量和结构等长期要素，也包括土地政策等中期要素，还包括利率、抵押贷首付比、税收等短期要素。因此可以概括地说，房地产周期长期看人口，中期看土地，短期看金融。

在过去的五年间，中国的房地产市场整体呈现巨大的上涨趋势，但分化也越来越明显。在中国产业信息网发布的2018年全国261个城市房价排名中，房价前50名的城市中，环渤海湾城市群10个，东南城市群28个，中部城市群4个，西南城市群5个，东北仅2个(齐齐哈尔、大连)，西北仅1个(兰州)。而在房价前十的城市中，全部集中在环渤海湾城市群(北京、天津、青岛)和东南城市群(上海、深圳、广州、厦门、杭州、福州、南京)。根据分布图可见，中国高房价城市基本分布在环渤海湾城市群、长三角城市群和粤港澳大湾区城市群等经济发达、人口集中地区。

如果要用一条线来划分中国当下房地产价格的分化，大概可以用的是地理学家胡焕庸在1935年提出的“黑河-腾冲线”(或“胡焕庸线”)。在《中国人口之分布》一文中，胡焕庸发现，以此线为界，约有94%的人口居住在约占全国土地面积43%的东南部地区，约6%的人口居住在约占全国土地面积57%的西北部地区。2018年房价前50的城市中，只有兰州位于“黑河-腾冲线”的左侧。

今天来看，这条线依然是中国最重要的人口分界线和房价分界线，用“一半是海水，一半是火焰”来形容一点都不为过。不过局部地区有了新的变化，比如鹤岗这样的资源型城市，随着资源的逐渐枯竭，鹤岗经济增速放缓，人口也在萎缩，而年龄偏大的人口结构，使得当地购房主力人群不足。鹤岗市统计局数据显示，自2012年至2017年之间的5年里，鹤岗总人口减少7.6万人，降至100.9万人。而在这100.9万的总人口中，35岁以上人口多达70万，其中，60岁及以上老年人口数量为22.6万人，鹤岗老年人口数量是17岁以下人口数量的2倍还要多。此外，在人口的城乡分布中，截至2017年底，鹤岗城镇人口为83.3万人，这意味着，在约83%的高城镇化水平下，鹤岗已经很难享受到农村人口进城落户来支撑房价的福利。