香港金管局总裁陈德霖将于今年9月任期届满。今年65岁的他，距2009年接任香港金管局总裁一职，已有近10年。

回顾在金管局的工作，陈德霖坦言，自1991年5月来到金钟富海中心的外汇基金管理局工作，他便开始了“金管之路”，职业生涯中有大约三分之二的时间都是从事与金融相关的工作。

离任在即，陈德霖今日回顾了在任期间香港楼市从不断升温的狂热到楼价急挫，再到回升的历程。彼时，面对火热的楼市，银行批出的按揭贷款助长了楼市泡沫，更危险的是，一旦泡沫爆破，就会触发流动资金紧缩。在那样的背景下，香港按揭证券有限公司应运而生。

香港楼市的狂热：睡一觉醒来，身家又涨了

1996年夏末，香港天气酷热，但比天气更火热的是楼市。狂热到什么程度？可能一觉醒来，业主仅仅因为手上的物业持续升值，身家又涨了几十万元。更可怕的是，因为有些地产商可以协助买家“置业”，即使只有中等收入的白领也可以手持两到三个，甚至是四到五个物业来“炒楼”。

据陈德霖回顾，尽管当时银行最多只能提供楼价七成的按揭贷款，但地产发展商会为买家提供额外两成甚至更高的首期贷款，并且从不过问买家的还款能力。彼时，还没有信贷数据库可供银行核实，因此炒家可以每一次都到不同的银行，宣称没有任何其他按揭贷款，因此每买一套房都能很容易地从银行获批按揭贷款。

不仅是银行、房地产商，还有一众分析员和地产经纪商都对香港地产牛市起到了推波助澜的作用，按照他们的逻辑，香港楼市上涨有三个重要依据：一是，香港土地供应不足，未能满足未来人口持续增长的刚性需求；二是，预计1997年香港顺利回归中国后，许多港人会从海外回流；三是，随着中国经济起飞，内地居民对香港地产的兴趣和购买力有增无减，对香港地产的需求带来结构性支持。

“这成为许多人投入这股地产热潮的理论依据，虽然上述三大理论依据并没有错，但香港楼价却掉头急挫，从1997年秋季的高峰到2003年的低位，楼价蒸发了66%。”陈德霖称。

陈德霖亲历香港楼市泡沫，他回顾称，在1990年代，逆周期宏观审慎措施还属于较前卫的概念，当时银行批出按揭贷款时，普遍认为只须将最高借贷成数一直维持在七成的水平便是审慎做法。“但现在我们知道，固定借贷成数其实是顺周期的做法，由于借贷成数固定不变，遇到地产牛市时，抵押物业可获得的银行按揭贷款额也随之水涨船高。变相用信贷助燃，催生楼市泡沫，在1996年至1997年两年间，按揭贷款每年平均增长约25%，增速惊人。银行体系明显难以长期维持如此高速的信贷扩张。更危险的是，一旦泡沫破裂，就会触发严重的资金紧缩。正是在此背景下，金管局觉察到香港有必要创立一家类似美国房利美和房地美的按揭证券公司，并最终决定付诸实行。”

1996年，金管局发表一份咨询文件，指出如果银行继续按照当时的速度批出按揭贷款，未来数年可能出现巨大的资金缺口。为协助银行更有效运用资金，并促进银行体系稳定，必须要成立一家按揭证券公司，将银行所持的按揭贷款证券化，以释放流动资金，使其注回银行体系，从而分散风险。

香港金融创新典型案例：香港按揭证券公司诞生

陈德霖称，成立按揭证券公司在当时的香港是崭新的尝试，于是委托了房利美为成立这家新机构提供技术协助，这家机构后来被命名为“香港按揭证券有限公司” （The Hong Kong Mortgage Corporation Limited，下称“按证公司”），时间为1997年3月。

按证公司成立的目的，是开拓证券化和其他金融产品，从而带动本地的金融市场发展和促进香港的金融稳定，要实现这项使命，前提之一就是按证公司必须在商业和财政上可持续运作。

据陈德霖介绍，按证公司首个出台的产品就是按揭证券，将不同银行五花八门的住宅按揭文件标准化后，按证公司开始向银行购入按揭贷款，而当时银行都乐于为其按揭贷款组合减负，尤其是1997年亚洲金融危机首都冲击香港时，银行业更有迫切需要持按揭贷款以换取流动资金。

1998年，按证公司合计购入114.4亿港元的银行按揭贷款，变相向银行体系注入等额的流动资金，“按证公司的出现，意义不止于催生新的金融产品，更在香港金融历史非常艰难时期对银行体系稳定作出巨大贡献。”陈德霖表示。

2008年金融危机，房利美和房地美陷入财困，需要巨额政府资金拯救，相比之下，按证公司却没有发生财困危机，截至目前最高坏账率为2000年的0.42%。陈德霖将其归因于两方面：一是，按证公司从一开始就采取较高的承保标准，准许杠杆上限仅为房利美的50%，二是，按证公司审批严格，会确保每一笔按揭贷都符合承保标准，而房利美和房地美则把这项公司外派给代理机构，从而在审批及执行方面实现相对宽松。