【罕见多融资渠道收紧 楼市或将再迎降温潮】严厉调控之下，难言避风港。房地产行业正迎来罕见多种融资渠道收紧阶段。融资代表着房企再生能力，在整体销售难有大突破背景之下，部分房企或将面临生存焦虑。（21世纪经济报道）

　　严厉调控之下，难言避风港。

　　房地产行业正迎来罕见多种融资渠道收紧阶段。融资代表着房企再生能力，在整体销售难有大突破背景之下，部分房企或将面临生存焦虑。

　　中原地产研究中心统计数据显示，2019年是房地产政策最密集的年份。上半年，全国房地产调控政策高达251次，相比2018年上半年房地产的192次调控，同比上涨了31%。其中，上月单月，全国房地产调控政策次数高达46次，超过了5月份的41次。值得关注的是，在本轮调控政策中，房地产金融风险被频繁提及。具体来看，5月，银保监会发布通知表示，银行、信托必须严格执行房地产宏观调控政策；6月，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上表示，要防止房地产企业融资过度挤占银行信贷资源；7月，监管层连续2次针对房地产信托及美元债发布政策。至此，房企融资各个渠道均受到不同程度的阻碍。

　　2018年，房企融资收紧政策还主要针对国内发债渠道，而到了2019年，监管层已经将防控房地产金融风险的领域延伸至信托、海外融资等。

　　“目前来看不是掐断而是收紧，融资收紧会加快行业的整合速度，对于高负债率房企来说存在更大挑战。”58同城安居客房产研究院首席分析师张波表示。

　　罕见融资收紧

　　“目前，开发贷、房地产信托、内债外债和私募等融资渠道一致收紧，这在历史上非常罕见。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭向记者表示，此次调控之前，2018年11月到2019年4月，房企融资环境相对宽松，再往前追溯，2017年到2018年的前三季度，融资环境较为紧张，2016年前三季度融资环境非常宽松，很多房企都是在2016年大量发债。

　　今年5月份之前，监管部门早已发出预警信号。3月7日，粤财信托被广东银保监局处以220万元罚款，原因包括“违规开展房地产业务”；3月22日，北方国际信托被天津银保监局处罚，原因是“违规发放房地产自营贷款”以及“信托资金违规发放房地产贷款”；5月23日，中融信托也因“开展房地产信托业务不审慎”遭到黑龙江银保监局处罚。今年以来，各地银保监局已对8家信托公司开出14张罚单，粤财信托、北方信托、百瑞信托、华信信托、中泰信托、华宝信托、浙金信托和中融信托被罚款金额合计超过1200万元。

　　落实到具体政策上，5月17日，银保监会下发的“23号文”被许多人认为是信托融资监管的开始，7月4日，银保监会开始对部分信托公司窗口指导；7月6日银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司展开约谈示警，要求控制房地产信托业务增量和增速。

　　可见，近年来炙手可热的房地产信托已经成为监管部门的重要盯防对象。根据信托业协会数据，截至2019年1季度末，投向房地产的信托资金余额2.81万亿元，占比14.75%，较2018年4季度末上升0.56个百分点。今年一季度以来，全国首套房平均贷款利率回落，商品房销售有所回暖，房企新开工意愿增强，预计短期内房企的信托融资需求或难以降低。

　　境内融资渠道收紧时，境外债券融资都是房企资金来源的重要补充渠道。根据慧博投资的数据，在7月初问询房地产信托融资将收紧后的一周内，约有15家房地产企业火速在离岸市场发行了总计约50亿美金的外债以备粮草。

　　然而，此次融资收紧政策中，海外融资这一渠道也没能幸免。

　　7月12日，发改委发文要求，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，与此同时，房企还需详细披露其海外发债的具体情况和资金用途。因此，境外融资渠道也将进一步收窄。

　　为何如此严厉？