开篇先跟大家同步下最近听到的消息，大兴团河项目首创MLW未来以什么性质入市还没定，有可能转共，也有可能做保障房，关注的朋友还需再等等。

时隔许久，北京东城又有新动静。

No.1

二环上新“天价共产房”？

市规自委公示《东城区西革新里危改土地一级开发项目未入市地块规划综合实施方案》。

这个地块终于进入公示阶段，去年跟大家介绍过。地块位于东城区永外街道，也就是南二环永定门外，中轴路旁，北侧紧邻永定府，西边是老小区革新里和东革新里。

地块距离8号线和14号线（永定门外站）约400米。

项目总用地面积约3.04万平米，地上总建筑规模约5.84万平方米，包括两个住宅地块。

地块共分为6个小地块，其中两个住宅地块的地上总建筑规模2.52万平米，规模不大；综合容积率为2.1。

0503-602南地块，面积较小，占地仅2800平；控高24米，最高做8层。

小声预测，这么小一块地，楼栋排布都费劲，只能纵向排布，那估计就都是东西向的房子了，可惜。

0503-607地块，面积较大，占地9200平；控高30米，最高做10层。

地块还规划了2个综合性商业金融服务业用地、文化设施用地等。

文化设施用地在永定门外大街西侧，规模小于等于8200平，并且还配建了一个150平的社区管理用房和2100平的街道体育中心。

综合性商业金融服务业用地位于永定门外大街东侧，但主要以绿化为主，建成后向公众开放共享。

总的看，开发难度不小，看后续入市情况吧。

地块北侧紧邻永定府，西边是老小区革新里和东革新里。

西侧是二手房西革新里以及次新房百荣嘉园。

南侧东革新里二手房挂牌价8万上下。

路东边大概700米就是百亿红盘天坛府。

附近有永定樾，永定府（共产房），中信城四期，天坛府等，都是热度比较高的楼盘。

2022年的永定府，转眼间变成“新型共产房”，均价8.9万/㎡。

天坛府12万+的单价，开盘三年卖了300亿+，前段时间六期开盘，10分钟卖了275套，豪宅卖出了刚需的速度，可见内城改善资源的火爆。

目前，该地块还处在规划方案公示的阶段，方案获批、各方面条件齐备还需要一段时间。

地块最快也得到明年才能入市。

去年小道消息猜测，预计地块指导价13万/平，政府持有产权10%，按照触及竞拍上限计算，折后价格也要11.7万/平。

北京辟谣了取消土拍上限一说，如此看来，核心区的这宗地，竞政府与个人共同持有产权比例可能很大，也就是说，二环可能又要出一个新型共产房了。

·后台回复【新型共产房】查看详细解释

不过即便如此，一套小户型东西向的新房怕是也得大几百万起步。有实力的朋友可以一拼了。

另一边，入住了核心区老破小的朋友们最近又有了改善的新出路！

No.2

老破小出路之一：原拆原建

今年是“老破小”被黑的最多的一年，几乎所有大V都告诫购房者远离老破小，手里有老破小的赶紧卖掉，但是谁想过卖掉是卖给谁呢？

而且城区老破小总价低，首付少，贷款压力小，通勤生活都便利，除了住着差了点，优点也不少，血拼哥走访中发现，丰台、石景山、朝阳不少90年前后，品质尚可的老破小都迎来了新主人，他们大多是新婚的小年轻，主要特征就是首付有限，但是工作稳定。

所以，要不要老破小还得具体房子具体分析。

而已经上车老破小的朋友也不用过于焦虑，这不，城区老破小又迎来了新机遇。

今年，西城区新街口的桦皮厂胡同8号楼“原地拆除重建”引起了很多关注。

桦皮厂8号楼建于上世纪70年代，由于年代久远，房屋基础结构老化、外墙脱落、墙体透风等问题层出不穷，经过专业检测，该楼的房屋安全性鉴定等级为D级，构成危房。

2020年7月，北京市住建委等四部门联合印发《关于开展危旧楼房重建试点工作的意见》（简称“178号文”），提出在遵循区域总量平衡、户数不增加的原则下，可通过翻建、重建或适当扩建方式，对危旧楼房进行改造。从此，桦皮厂8号楼等西城区多个简易楼纳入危旧楼改建试点项目。

新建的8号楼将适当增加厨房和卫生间的面积，也将重新设计户型格局更符合现代人的使用需求，新增的楼内电梯将让老人出行更方便。

户型改善，增加面积，增加电梯，变成新房，不仅大幅提高了居住舒适度，而且这栋楼的市场价值至少会增加50%！

“原地拆除重建”毫无疑问是市区老破小的最佳出路。

而且在过去几年，朝阳、丰台和西城三个区，都有老破小区原地拆除重建的案例。

建于1977年的丰台区马家堡路68号院2号楼已于今年正式启动“原拆原建”，小楼共4层，90户居民。

建于1950年前后的朝阳光华里5号楼、6号楼已于2022年2月完成原拆原建建设，住户58户，包括合居户44户，成套独户14户，大部分为承租户。

建于1950年前的朝阳区劲松一区114楼也完成了重建，该楼共66户居民。

以上几个案例可以看出，目前老旧小区“原地拆除重建”试点的一些条件和特点：

1、评定为危房，目前的几个试点小区都是被评定为D级的危楼

2、低容积率的低层小板楼，目前的几个试点都是单独的低层楼栋

3、户数不多，目前四个试点最多有90户居民

4、重建的资金来自政府补贴、产权单位、居民以及社会资本

目前市区老破小有棚改拆迁、原地重建、老旧小区改造、加装电梯等等不同的出路。

政府也在探索合理的模式，能够给未来更多小区做参考。

想起此前大家都在喊，“保障房大量供应，老破小终将无人问津”。但是生活在老破小里的家庭也需要看到希望，单纯套用“新加坡”模式肯定走不通，因为人家没有这么多老破小，咱自己的路，还得自己摸索着走。