随着“金九银十”这一楼市传统逐渐褪色，2019年“金三银四”楼市“小阳春”延续的现象着实引人注目。国家统计局数据显示，2019年以来，70个大中城市新建商品住宅销售价格延续环比上涨态势。中原地产首席分析师张大伟表示，从2月份57城、3月份65城到4月份67城，4月份新房价格环比上涨城市数量为近4年来最多。

　　还有一个楼市现象同样不容忽视，那就是4月份各线城市房地产走势继续分化。在这背后，是我国房地产调控政策保持稳定和房地产市场发展空间充足。

　　三四线城市面临较大回调压力

　　针对楼市分化，中国民生银行研究院宏观分析师袁雅珵在接受《金融时报》记者采访时表示，一线城市继续回暖，由于北京、上海等城市前期回调充分，近期积压需求释放导致住房成交量显著反弹、房价抬升；二线城市内部分化加剧，前期回跌较多的厦门等城市房价显著上涨，青岛、武汉、成都等城市仍处环比下行区间，无锡、南京、昆明等城市上涨温和；三线城市仍在继续调整，因前期需求透支严重，棚户区改造货币化安置和投资需求退潮后成交形势持续严峻。

　　中国社会科学院近日发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（2019）》（以下简称《蓝皮书》），对楼市分化持认同观点。《蓝皮书》预计，在销售增速方面，2019年一线城市将会筑底回升，二线城市也会略有回升，三四线城市则可能进一步放缓，不排除陷入负增长区间；在开发投资方面，2019年一线城市有可能延续稳步回升趋势，二线城市2018年市场热度已明显提升，三四线城市将面临较大回调压力。

　　“从全国市场分化角度看，三四线城市或有降温的可能，尤其是部分城市棚改政策略有调整，潜在的棚改资金减少也会使得市场降温。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《金融时报》记者表示。

　　对此，穆迪助理副总裁兼分析师杨昱颖称，随着三四线城市需求转弱，预计未来半年到一年中国房地产合约销售额同比将持平或下降1%至5%，三四线城市库存水平或上升，但全国库存水平仍将低于2015年3月的峰值。

　　另据严跃进分析，从目前市场表现看，二线城市最容易反弹。第一，一线城市调控政策最紧，部分购房需求因此会外溢到二线城市；第二，实施人才导入政策后，二线城市购房政策略有放松，此时往往购房者也会积极入市，带动市场交易上升；第三，二线城市这两年自身市场影响力在提高，部分甚至赶超一线城市，当前此类城市供地增加，房企也会积极拿地，进而利好补库存。

　　楼市调控“咬定青山不放松”

　　值得注意的是，伴随房地产市场分化的是对楼市调控“咬定青山不放松”。4月中下旬以来，高层多次强调房地产市场调控方向不变。4月19日，中共中央政治局会议再度明确“房住不炒”的定位，要求落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制；5月6日，国家发改委新闻发布会指出，放宽落户不等于放松对房地产的调控；5月10日，央行媒体吹风会表示，房地产调控和房地产金融政策的取向没有发生改变。

　　“4月以来楼市调控持续，主因就是部分城市房价明显上涨，土地市场明显过热。”张大伟说。

　　而同时，随着城市分化愈发明显，一城一策也呈现出更大差异性。交通银行金融研究中心资深研究员夏丹告诉《金融时报》记者：“政策面边际呈现有松有紧的局面。既有杭州降低人才落户门槛，深圳、青岛等地放松公积金政策；也有合肥调整居住用地最高限价，西安收紧公积金政策；还有苏州一手抓人才安居、给予优惠购房条件，一手抓调控、部分区域重启限售。”

　　回顾过去一年，天津社会科学院经济分析与预测研究所研究员张智认为，住宅市场去库存基本成功，实现了基本目标，因城施策和分类调控实施效果开始显现，防止价格刺激市场大幅波动应成为调控重点目标。

　　展望今后发展，袁雅珵预计，房地产市场调控仍将以稳为主。下一步，地区层面调控政策将进一步体现因地制宜思路，地区分化、一城一策特点更加突出，呈现出“有松有紧”的差异化调控格局。同时，各地都将严厉打击各类扰动市场的违法违规行为，坚决遏制投资投机性购房，保障当地房地产市场稳定。

　　房地产市场仍存在较大发展空间

　　“持续提高的城镇化水平仍然是中国房地产市场发展的根本驱动力，突出表现在由于人口增长和迁移、居住条件改善以及城市更新改造所产生的住房需求。”《蓝皮书》认为，短期可以预见，2019年城镇化率仍将比2018年提高1个百分点以上，房地产市场仍存在较大发展空间。另外，2019年房地产市场投资增速放缓，行业平稳调整的趋势不会发生实质性转变。