9月25日上午，习近平总通知布告出当初新机场线草桥站的一处扶梯上，欲乘地铁前去北京大兴国际机场出席投运仪式。第二天，大兴机场线正式投入经营。这是一条联接北京大兴国际机场与中心城的轨道交通专线，轨上列车“白鲸号”最高时速可达160千米，从草桥到新机场仅需19分钟。

这条用时19分钟长度41千米的专线，而后会有浩如烟海的旅客搭乘，奔向举世。回望 50多年前的秋季，依稀可见一位白叟在报送的文件上写下“细心设计、经心施工”，这是毛泽东家席对修建北京地下铁道的需要批示，这份地铁路程方案也是天下首条地铁线北京地铁1号线的雏形。

从这条韶光地道中一路走来，一条直线的备沙场铁逐渐编织成了一张里程700多公里的轨道交通网，破旧的四九城从“一线一圈”的内城到六大郊区“千里互连”。中原之地，从革新开放曩昔只领有一城一线，到现今已开通36城5761千米185条行程，里程增多249倍之多，稳居世界第一。

今天，翻开中国都市交通舆图，地铁穿越于都市暗地，高铁毗邻于城市地上，寻常上班族的就业半径从只能周遭几公里一跃至跨城百里不是梦。70年都市发展之路，地铁精简之止境，新城崛起之地，TOD所到的地方，将来城市都市圈联动价钱链之地址，渐成空间、生齿和工业“万线互连互通”之势。

轨道之上的中国都会

156年前，世界上第一条地铁诞生于伦敦。92年前，亚洲第一条地铁在东京建成通车。54年前，中国第一条地铁在北京投入经营。近20年来，陪伴当代新交通方法的鼓起，传统的都市进行款式被打破，“建轨道即建都邑”已成世界共识，TOD已成都邑发展模式之出产物。

“广义TOD（Transit-Oriented-Development)意指’以公众交通为导向的都市进行形式’，通常为以地铁、高铁等大众交通枢纽为中心，在500米－800米半径畛域内进行高强度、复合业态的物业启示，将任务、栖身、消费等多种让人更便捷的功能集于一身。”有中国TOD西席之称的京投发展总裁高一轩在承受《证券日报》记者采访时浮现，这个概念发源于美国，但却在亚洲被发扬光大，这源于核心都会“人地矛盾”更鸠合，因而以TOD为导向的城市进行形式是东京、纽约、香港等世界级多半市主流的都邑垦荒内容。

换言之，当城市发展到不一定阶段，轨道交通已是不行或缺。

“要是把一个都邑比作一整体，TOD带来的站点、都邑与轨道周边物业的开荒，如同在血脉网路的毗邻下，将骨头、肌肉、脂肪等都会功能有机组合，而不是整个身体都铺满脂肪。”报恩梁行大中华区家当plus主管及北中国区战略进行顾问部主管郭晓勇在承受《证券日报》记者采访时显现，如斯一来，在有限的都市空间内，拓展出地下和地上无缝接驳的“轨道生态价格琐屑”，可以治愈“摊大饼”带来的诸多城市病，让城市实现夺目增长。

而能给都市带来家当与新增人丁汇聚而成的新城区的铁轨琐细，从无到有，规划阶段寻觅至多的就是平凡网站、换成站和车辆段置在那儿那边，市集、酒店、城市绿地、餐厅、室庐等多种组合业态如何开辟，才能完成“产城轨”融合发展的都会愿景。

“平凡web和接驳web周边的物业启示一般都是在平地上完成，难点在于车辆段地铁上盖物业的开发。地铁车辆段至关于地铁的车库，需要预留结构，尤其一样平常凡是地铁通车后，才在下面施工，这就申请精准的手艺来担保施工的安然。”高一轩向本报记者显露，京投发展是海外率先测验考试“在轨道交通车辆基地上盖屋子”的公司，在建设轨交车辆基地一体化开拓的标的方针后，京投发展即拿下了位于北京丰台区地铁9号线郭公庄车辆段地块。

彼时，开发车辆段上盖物业在中国尚属行业先例，没有规范和技术手段可参照，但在美国曾经发展得绝对稚子，而高一轩在美留学期间所学专业恰是都市与区域发展规划，早已与TOD轨道＋物业城市斥地内容结缘，为了天下第一个轨交车辆段基地一体化启迪工程，在高一轩的操刀下，京投自主研发了减振降噪的武艺专利。

“重点攻破‘减振与降噪’，阻隔地铁的振动和噪音，才能住得舒心。”高一轩显示，“在地铁上施工最大的挑衅是‘下面斥地预留的结构前提’，以至一块石头的摆放都至关重要，因为施工时下面是空的，是靠柱体来转换与撑持，施工时要精准地落在柱头上的位子，这要经过很是严密正确的合计。经由过程几年的进行，不光在繁多车辆段，乃至分开车辆段的芜杂物业启迪，京投也曾经成为专家。”

“在轨道交通技术层面，中国已经具备世界抢先水平，中国的都会建设运营需要与轨交系统进行越发慎密融合。”郭晓勇闪现，“TOD可以说是中国将来都会的流动代价珠链，不光能提拔都市流动遵守，引导城市土地阐发启示，更能衍生新的都邑价值节点和保留方式。”到底，世界地铁年累计保送旅客已高达211亿人次。

回望中国近20年的都市进行，TOD形式已很快生根发芽，全中国35座外围都邑已座落在地铁轨道之上，时速350公里再起号也已网连中国境内之城。有统计数据显示，将来中国地铁守旧都市将到达58个，规划建设铁路长度达7300多千米，将带来4万亿元的TOD都邑进行蓝海市场。

资本助力TOD世界扩容

TOD形式于都邑发展之便当，世界可见，但却不是任何国度都有气力将其发展壮大。

“北京和上海的地铁里程均跨越700千米，加之拆迁等各种赏析资源，每一千米造价可能在5亿元以上。”北京大学金融学传授徐远向记者如是透露表现。习以为常，业内有一种概念，建一条地铁线，靠收票价30年无法回本，何谈红利，世界上并不是没有修到一半修不上去的地铁，但中国却做到了世界第一。

“TOD项目通常面对初始建设财政压力，缺失可持续进行的资金链，在运营期效益不确定性等标题，以是TOD工程首要办理的就是投融资题目。”郭晓勇向本报记者婉言，相对于于新加坡、中国香港等TOD成熟地域，中国陆地由于在网站周边土地代价、规划指标、经营机制等方面存在差距，不克不及简单的复制“轨道+物业”的模式，更理应采取适当中国海洋赋性的翻新TOD投融资内容。

比方，谢恩梁行与泛滥国有基础底细配备投资建设集团开展合作的EPC+PPP的战投形式，与制作业基金单干展开的“打造城轨融合”的出产投模式，与金融机构分工展开的TOD资出产证券化的退出形式，以及足量开掘暗地+地上空间的贸易价钱的立体启迪内容，都给TOD工程带来了多样化的投融资选择。

“在TOD投融资模式翻新上，北京地铁4号线的营造运营具有里程碑含义。”高一轩显示，北京地铁4号线采纳PPP模式营建运营，而在此从前，中国的地铁凡是各地当局出资建设经营的，需要当局财务资金支持。

2004年，北京地铁4号线正式开工建设，长度28千米路径24站，总投资高达154亿元，其投资主体是港铁、首创与北京市当局、北京轨道交通建设公司一起出资，2009年通车以后，交由港铁经营。

这是一次成功的尝试，自此之后，社会资本开始退出TOD开荒经营。时至近日，在京津冀、长三角、珠三角区域内，京投发展、万科、绿城、绿地、龙湖、港铁与复星等企业均有加入以TOD为导向的城市发展开辟经营。

“垦荒商插足进来，首先解决了一一小块资金题目，另外其对于地盘价钱的高效行使伎俩，能够很大水平上弘扬出TOD上盖物业的最大代价。”在郭晓勇看来，开荒商具有丰富的贸易、工业资源，能较好的整合资源成婚TOD工程所需要的混合斥地和剖析垄断。

正如高一轩所示，一个车辆段物业一体化开拓项目基本是50万平方米起步，仅仅涉及的栖息业态就在1.5万人到3万人之间，物业货值一般在100亿元以上，并且另有贸易、办公楼等触及财产经营的业态，理论上也曾相当于一个小城，基本可以完成职住均衡的TOD聪慧之城。但在地铁上造城，门槛并不低，需要的是TOD专家与斥地商两重身份，才能让一个开启的宛如都市伤疤般具备的车辆段一体化启示，变为一个都市的地标，致使成为交通无缝接驳、修筑及带来的都市保管纯粹融入都邑的无界之城。

更须要的是，对于地铁周边物业给城市带来的经济赋能，确实弗成估量。“网站对周边代价晋职的有用局限是1000米之内，其中200米局限内是最大增值区域。”郭晓勇向本报记者显示，尤其对人口、财出产与物业影响很大。

郭晓勇进一步称，从生齿增幅来看，以新加坡为例，TOD新市镇能带来42.3%的人丁增幅；从财富方面看，以香港为例，20世界70年代港岛东以轻工业为主，20世纪80年代至90年代，地铁泰初站守旧，家出产逐渐从二出产向三打造过渡，2000年至今，该区域已经成为多量国际参谋公司、银行和金融保险企业的聚集地；从物业代价升职方面来看，以深圳地铁为例，住宅价钱晋升17%－31％，贸易选拔15%－27%，办公物业抬举10%－20%。从一样平常教导来看，通常100米以内的商业增值能够超过200%。

经济赋能以外，对将来地铁的瞻望或将超过跨过设想。高一轩通知记者，例如，当轨交系统旌旗灯号技艺上一个台阶，可能地铁就能完成暗中Internet的一站抵达，如同地上私家车一样可实现路网拐弯，上车以后无需换乘，到目标地才下车，乃至可能在车厢内唱K。

重塑多核级都市圈

“一条线的战略”犬牙相制，可以或许是一个都邑的肌理，但一个都市的轨交自动脉与下一个城市的邻接，进而组成新的“犬牙相制”，则是整个中国的头绪疆域。这意味着，与轨道交通进行并行的对面，是都市圈都邑结构的演化。

在郭晓勇看来，轨交建设初期，都市圈内外围城市与非核心城市起头连接，造成更大范畴的都邑间圈层结构；轨交扩张期，都市圈核心都会人丁开始向外疏解，生齿外溢，都邑空间进一步精简；轨交幼稚期，孕育发生多个TOD新城镇，负担负责副中心感召，都市圈整体布局呈多一核多心圈层化型网状结构，实现都市圈内各城市间的互联互通。

简言之，随着轨道交通的普遍，都市圈中心区域功能逐步朝外荟萃，推进边际地区新城镇形成，使得都市圈整体结构由“单核”向“一核多心”变卦，而这些副都市站点通常为城市轨道交通焦点或关头网站，利于整个都市圈的扩张，同时每个中心承当分歧能级的都市功能并且互相协同进行，进而造成天下尺度的瓜分Internet。

比如京津冀都市圈中的北京到天津的城际列车，仅需29分钟便可跨城。在长三角，这样的互联互通网络越发辘集。在大湾区，深圳与香港更是完成多处地铁通关，很大多数在香港工作糊口生涯的人居住地反而离深圳更近。

“在将来的TOD发展都市圈格式中，地铁将联接都会内各个区域、毗连都会中心与副中心；高铁将邻接焦点都邑与非外围都会，造成都市群，进行人、打造、物业的互联互通，未来将疏通沟通出现如旧金山大湾区、东毂下市圈何等的世界级都市圈；而赏识轨道将串连城市与屯子区域、兴旺与欠畅旺区域。”郭晓勇展示，城轨建设顺应城镇化进行需求，未来各都市圈城轨进行水平也反映了都市圈都市进行能级的水平。

TOD之于中国，不论是从无到有，照常从有到优，无论是一城之内的地铁Internet，照旧大江南北的高铁互联，但凡人、制造、城、轨的互联互通，用起码的工夫创造最丑恶的都邑生计以外，更是一直朝着轨道上的“都市圈”迈进，城市进行不止，TOD生生接续。

 

 

 

(：许维娜、孙红丽)