由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社主办的2019年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会日前在中冶大厦9层第二会议室(北京(楼盘)朝阳区曙光西里28号)举行。

　　以下为文字实录：

　　北京大学不动产研究鉴定中心主任、教授冯长春：谢谢王主任，各位上午好。非常高兴来参加蓝皮书的发布和研讨。时间关系，我就谈几点粗浅的认识，特别是房地产的转型发展。

　　我的认识：第一，进一步需求为导向，深化供给侧改革，进一步完善基础性的制度和政策。土地的供给、住房的供给包括保障，还有住房的金融，住房的规划，甚至住房的一些法律政策，这些基本的制度和政策才能够促进房地产市场的均衡或者平稳发展。其中比如土地的供给，主要是靠政府垄断的土地供给，没有根据需求因城怎么样供给土地，我想能不能多渠道的供给土地。比如现在很多大城市，从外延向内生的挖潜来促进发展，我们的存量的土地进行再开发利用，由土地的使用者和开发者进一步进行协商，使用这个土地。

　　比如说我们现在实行集体建设用地和城市土地统一的市场建立，有一些集体建设性用地再开发，是不是也可以进入住宅的商品市场来满足它的需求，现在很多是限制。比如还有一些法律的、金融的政策，我们现在提倡发行租赁住房的REITs的政策，最关键的是发行REITs要有法律规定，我们立法往往滞后，可能会带来一些市场风险。一方面我们通过发行REITs可以筹集资金，加快公共租赁住房的建设和发展，但是面临着对REITs发行以后对市场的风险，主要是对投资者，能不能通过好的收益给投资者带来分红，这些都是市场规范化，你的准入，资产的优良程度等等对你发行

　　比如说我们现在实行集体建设用地和城市土地统一的市场建立，有一些集体建设性用地再开发，是不是也可以进入住宅的商品市场来满足它的需求，现在很多是限制。比如还有一些法律的、金融的政策，我们现在提倡发行租赁住房的REITs的政策，最关键的是发行REITs要有法律规定，我们立法往往滞后，可能会带来一些市场风险。一方面我们通过发行REITs可以筹集资金，加快公共租赁住房的建设和发展，但是面临着对REITs发行以后对市场的风险，主要是对投资者，能不能通过好的收益给投资者带来分红，这些都是市场规范化，你的准入，资产的优良程度等等对你发行债券或者REITs都有影响，所以涉及到法律的先行和金融一些制度的完善和保障，这样才能够保持房地产市场的发展。

　　第二，我一直呼吁，对住房市场的发展来讲，我们要多主体的供给、多渠道的保障，必须要先做好规划，按照时序、需求来不断地开工建设、竣工交付使用，这样才能满足市场的需求。刚才王主任在发布蓝皮书的时候也提到，去年供给就减少了，销售增加，未来几年可能就会造成供给周期的延长，可能价格也会产生影响。所以首先要做好规划，按照不同人群的需求，一个城市、一个区域需要保障的人群有多少，需要开发建设多少房子，通过市场配置需要解决多少房子，需要有一个详细的规划，过去我们的规划可能只是流于政府管理的需要，但是没有真正把规划落地，要把规划真正落地并有计划、有步骤的供给，对于住房需求者来讲才可以有期望。我可以根据计划是去享受保障房或者通过市场解决自己的住房，做好住房规划。

　　第三，现在说房住不炒，提出要建立多主体的供给、多渠道的保障政策。从多主体、多渠道来讲，我最近在思考，是不是能够发挥过去单位、企业解决职工住房的政策来考虑，有一些有实力、有条件的比较好的企业，单位，可以自建住房，满足职工的需要，这样就可以减少政府来保障的压力，把这些责任，一方面属于保障部分的，就落实到企业单位。另外需求可以通过市场来配置，通过市场来满足，实现多渠道的供给。一些单位通过自建，一方面解决了职工或者是中低收入者住房的需求，同时也可以解决一些城市问题。比如说单位建的房子，可能和工作的地点相对比较近，解决了职住平衡的问题，也缓解了大城市交通的压力，所以要加大多主体供给的政策。

　　第四，我们也提出了要建立租售并举的政策。现在完全靠政府保障，比如建公共租赁住房或者是共有产权住房，现在也出现了一些问题。根据报道，像北京和其他一些城市共有产权住房，对于市场响应来讲不太热烈，可能位置比较偏或者是产权的问题等等。租售并举，一方面我们要保证中低收入特别是外来的新市民的住房问题，同时也要满足大量常住流动人口的租房问题，刚才王主任也谈到住房的租赁市场，发挥市场的作用来解决租住住房的问题。目前很多都是通过中介，要发挥中介的作用，一是要规范中介租赁的行为，要有一些规则，同时也要给市场一些指引，租金应该保持在什么水平，有一些学者或者是专家提出学习德国管理租赁住房市场的经验，从政府和城市来讲，对于租赁市场应该有一些管理措施和规范措施，但是不要用一些强制性的手段，还要让市场发育、发展，要有一些优惠的政策。比如以前增加它的税收，现在这个市场是一个灰色市场，很多租赁的都没有去登记和交税，如果一交税，规范了市场，也可能增加了租房的成本，把税收都增加了租房者的身上，所以一方面是促进它的发展，另一方面能够满足住房者的需求，比如租金的水平可能进行一些测算，一个城市按照分区，我们也测算过北京，把北京分成好多区，建立一个基准租金的水平，我提出一个“基准租金水平”的概念，这类房子在市场上，在这个区域有一个平均租金的水平，把它叫做基准租金，根据市场的需求，要租房的这些人，通过规范的中介，根据具体区位和楼层、朝向可以修正可以得到具体的租金，基准租金的作用就是可以控制监管，不要让它大起大落，对于租房者的承受能力来讲，他可以去选择，给他一个指引，让租房市场更加透明。另外，我们在管理的时候，在基准水平的基础上可以增加多少幅度，这样就可以既满足租房者的需要，对被租房的人也有一个出租的规范行为。所以，租售并举的情况，一方面加大保障性的租赁住房的建设，同时充分发挥市场租赁住房的作用，解决大量的中低收入的进入城市的常住流动人口的需要。