近日，多地蛋壳公寓的房东在网上爆料称，蛋壳公寓的客服打电话表示，受疫情影响要求房东免租一个月。与此同时，租客从蛋壳公寓租房子却不能减免租金。网民对于“房东免租、租客交租”的企业单方面行为，表示不满。

　　蛋壳公寓之后通过短信形式澄清：“套路房东”纯属谣言，请业主不信谣不传谣。面对疫情，蛋壳与房东协商，努力达成良好结果共克时艰。

 

　　但是，网民却并不认可蛋壳公寓的回应，有房东反映，蛋壳公寓对房东没有采取协商的方式，而是利用自身的平台优势，单方面告知，通过拒付租金，让房东被迫接受减免的既成事实。

 

　　房东减租时限有差异租客补贴无法提现

 

　　据多位房东爆料，蛋壳公寓提出的减租金要求中，在具体时限上存在一定差异：武汉地区房东被要求减租金90天，而非武汉的其他城市房东则被通知减租金一个月。

 

　　2月3日晚，蛋壳公寓发布《致蛋壳公寓租客的一封信》，信中指出，针对武汉无法返城的租客，蛋壳公寓计划为租客返还一个月租金。同时，根据受疫情的影响程度，不同地区的租客将享受不同的租金补贴政策。

 

　　蛋壳公寓称，补贴在3月2日后返还至蛋壳公寓App个人中心的钱包中。对于武汉地区以外的租客，结合各地疫情发展，蛋壳公寓将根据各地政府发布的因疫情延期返工的天数，返还租客相对应的租金，或提供相对应的免费延住天数。

 

　　然而，网民的质疑声没有停止。有租客表示返还金额并不能提现，返还的金额仅能用于抵扣房屋服务费、维修金、水电燃气费用（非自缴）、租金（分期月付除外）及续租首付款等蛋壳APP内的账单费用。

 

　　针对网友反映的这些问题，记者致电蛋壳公寓，客服人员表示，因为疫情原因给予租户10天或是1个月的免租期。蛋壳公寓2月10日发布微博表示，蛋壳公寓疫情补贴申请入口于2月10日下午6点陆续开放，本次申请将持续至2月29日。

 

　　2月13日再次发布微博称，蛋壳公寓在得到众多有爱心、有担当的房东支持后，针对疫情期间（2月1日-29日）合同到期进行续租的租客，将在原有续租活动（首月立减50%月租金，住满6个月再返20%月租金）的基础上，再返50%（武汉地区返100%）月租金作为补贴。疫情补贴将统一在3月份陆续返还，无需用户手动填报申请。

 

　　但返还的金额仍是用于抵扣房屋服务费、维修金、水电燃气费用（非自缴）、租金及续租首付款等蛋壳APP内的账单费用。

 

　　而针对业主这边，客服人员称，公司工作人员比如销售，前期给业主打电话表示因为疫情会有不同程度的免租期。后期业主有问题也会致电公司，公司会进行反馈和记录。网上所说的停止打款，可能是1月底由于过年和疫情，暂时暂停了打款，等到疫情结束之后会恢复正常打款。而关于部分房东所称改合同的事情，客服人员称，改合同是不可能的，如果是app的原因，可能是系统在升级。

 

　　记者通过蛋壳客服留言给相关负责人，截至发稿时，尚未得到相关负责人回应。

 

　　蛋壳公寓减免房租事件法官律师怎么看

 

　　针对“单方面要求房东减免房租，另一方面却继续向租客收取房租”的行为，中国消费者协会律师团律师、北京市中银律师事务所高级合伙人葛友山认为，如果该行为属实，则违背了诚实信用原则和公平原则。诚实信用原则是市场经济活动中的道德准则，即一切市场参加者均应在不损害他人利益和社会公益的前提下，追求自己的利益。

 

　　葛友山指出，蛋壳公寓无权单方面要求房东减免房租。根据《合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同为出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人（房东）按照约定将租赁房屋交付蛋壳公寓后，其依照约定支付的租金即为对租赁房屋的使用对价。鉴于此，蛋壳公寓单方面要求房东减免房租的行为涉嫌违反《合同法》的规定，亦超出了双方合同的约定。

 

　　葛友山认为，蛋壳公寓必须在与房东自愿且协商一致的基础上才能减免房租，否则构成对房东的违约，依法应当承担违约责任。蛋壳公寓无权将其商业经营风险，单方面转移给房东。

 

　　记者拨打12348法律服务热线同样了解到，租赁双方可以采取协商的方式减免房租而非单方面强制要求。以不可抗力为由解除合同，需合同已经达到不能履行的程度，若协商不能一致，房东有权选择不减免房租。

 

　　许多合同中会特别提出“不可抗力”条件，那么这次新冠肺炎疫情防控，是否属于不可抗力呢？

 

　　北京市第二中级人民法院民二庭副庭长王磊认为，此次新冠肺炎疫情同时存在适用不可抗力和情势变更的空间，应结合具体个案中当事人的主张以及疫情防控对房屋租赁合同履行的影响，判断疫情属于不可抗力还是情势变更，进而确定责任负担方式。

 

　　对于房屋租赁合同而言，疫情防控并不必然导致合同目的不能实现，也不必然导致合同义务不能履行，更多的情况可能是承租人受疫情防控影响经济效益下降，进而不能按时交纳租金。此种情况下，应考虑疫情防控与未按时交纳租金之间是否存在直接因果关系。一般而言，疫情防控并不必然导致承租人“交不起”租金，故难以认定二者之间存在直接因果关系，承租人亦难以援引不可抗力免责，但可考虑承租人因疫情防控受影响的程度，按照公平原则，适当减免租金或违约责任。

 

　　同时，王磊也表示，任何一方当事人无权单方变更合同。无论对于作为“二房东”的蛋壳公寓还是实际承租人，如果因疫情防控原因不能正常使用、收益租赁房屋，应通过友好协商的方式与出租人变更合同条款。协商不成的，可通过起诉方式要求变更合同，减免租金。在合同未变更之前，建议承租人还是应当按照合同条款按时足额支付租金，以防承担不必要的违约责任。

 

　　上海市浩信（郑州）律师事务所律师蔡贝贝也发表文章称，“疫情虽然严峻，但并非每个房屋租赁合同都受其影响，受其影响的，影响程度也不完全一致。而且，疫情并非对每个房屋租赁合同都构成不可抗力因素。因此，针对不同的房屋租赁合同应区分情况分别适用不同的规则。新冠肺炎疫情下房屋租赁合同应区分情况分别适用不可抗力、情势变更或者全面履行规则。”