楼市博弈进入深水区!年底,购房的好时机到了吗
发布时间：2019-12-04 14:56来源： 未知
几近年末，楼市陷入混沌。
如果你在微博或百度的搜素框中敲出“楼市”两字，在首页上充斥着的基本都是下面这类新闻。
１、某某楼盘爆发维权
２、XX城市放松调控
３、中央坚持“房主不炒”
４、35城二手房价开始下跌
乍一看，里外矛盾，琢磨不透路数。但细一研究你会发现，其实这一系列信息都在告诉我们，当下楼市已经进入「博弈深水区」。
这个区间在历史上出现过很多次，是比较敏感的地带。但同时，也是老百姓的机会。
应了那句老话：“机会永远藏在波澜中”。
那么到底什么是历史有名的「博弈深水区」，2019年年底楼市怎么走，购房时机又在于哪里？下面帮大家逐个解剖。
１
首先是楼市维权潮。
从各大新闻端来看，维权潮没有被遏制住，正如期上演，且有愈演愈烈之势。
至于为何会集中爆发在这个时间段，这里我再讲一下。
按照正常的开发周期讲，一个楼盘从拿地到交房大概是3年左右的时间。那么往前数3年，正好是2016年。
2016年正值楼市大热，全国各地楼王频出，一片大好景象。但紧接着就是2017年的强调控潮，尤其是各地出台的限价政策，直接将备案价限制在“案板”上，开发商们的利润被打到稀薄，尤其是楼王，赔本的生意也有。
这时候开发商怎么做？只能想方设法从建造成本上抠利润了。在这个层面上，今年开发商的想法堪称史上一绝。
例如前几天曝出的江苏南京一名叫融侨观邸的楼盘。
当初开发商宣称小区“绿化茂密，十分宜居”，结果业主收房的时候，发现小区里只栽了“六棵树”，堪称神作。业主去维权，质问开发商。
结果收到的回复是：“红烧牛肉面还没有红烧牛肉呢。”
要知道红烧牛肉面才2块5一袋，这房子多少钱？230万一套。
更有意思的是，后面开发商还加了一句：“绿化率已经达标了，三期哪怕一棵树都不种，都能达到绿化率。”言外之意是，为了节省成本，只要整体绿化率达标，管你门口几棵树。
相对于绿化不足，还有绿化超额的。例如湖南长沙一名叫“北辰中央公园”楼盘。
业主收房的时候发现，小区的建设非常粗陋，除了钢筋暴露在外、各类设施不合理，开发商甚至还在小区楼之间，用蓝色橡胶铺出了一个“人工湖”。
在“人工湖”上，开发商还特地建了一座“精致”的小桥，营造出充满意境的“小桥流水”景象。用业主的话讲，你还不如给我用纸糊一个呢。
好在开发商之前没有承诺过造湖之事，不然又会创造一次大型维权现场。而卖房送“橡胶湖”，想必也是在掩饰质量问题。
还有更奇葩的，云南某楼盘出现了卖“空气房”现象，总共盖了31层，却把房子卖到33层，这种就是典型的拿钱跑路。
到目前为止，楼盘维权现象出现的主要城市在安徽、武汉、天津等地，今年收房的购房者紧张兮兮，说不定就中了“维权奖”。
这一幕是基础博弈。
你能限我价，我就能想办法抠利润，头可断血可流，利润不能降。至于解决方法，目前只有一招能救得了开发商——房价上涨。
“宁愿多缴点儿违约金，也不愿意被砸了售楼处。只要明年行情一好，再破的房子业主照样乖乖收了。”这是昨天一位营销总朋友跟我讲的实话。
２
第二个现象是，放松调控潮。多的不讲，我们单回顾11月。
11月11日，深圳抹去”豪宅税“，变相降低购房成本。
11月22日，广州微调限购政策。
11月25日，成都天府新区放松限购。
11月28日，青岛城阳区、黄岛区变相放松限购。
11月29日，佛山放松限购，人才买房不设限。
除此之外，还有一批不承认放松的城市。例如南京、海南、北三县等之前热炒而被重点关照过的地方，坊间已经传出放松限购的消息。
这些消息准确吗？可以说是八九不离十。至于缘由，这里暂且不讲，
就拿11月来讲，短短一个月，这么多主流城市相继放松政策，这在之前是绝对不可能的。但发现市场反应就那样，被房价吓坏了刚需，逐渐从惊讶转为了麻木。
当然为什么要在年底之前如此大规模的放松调控，想必看我文章的大都心里清楚——这不出于单方面的一厢情愿，而是有些地方实在撑不住了。
房子卖不出去，开发商无法回款，银行出现债务问题，会引发地方系统性金融风险；房价下跌，土地流拍，地方失去主要财政收入，GDP下滑，会触发居民失业问题。
所以在年底这个节骨眼上，开发商和地方有充分的理由去保护房价，即使知道房地产绑架了地方财政，也得出台限跌令卡住房价，鼓励大家购房。
这是另一层面的博弈：活不下来，总得想办法渡过难关，而短期内的方法有且只有一个：房地产。
所以接下来，大家对于放松限购不必惊讶，这是一股势不可挡的趋势。当然，也不用着急。
因为“房价是否起势，和房价限购关系不大，最重要的还是看信贷和货币政策”。
３
最后我们再来看中央对待房地产的态度。
11月7日，官媒经济参考报头版，喊出：“一城一策”，要坚守房住不炒底线的口号。称“当前地方经济社会发展面临着复杂环境，必须要坚守房住不炒底线，深入落实房地产调控“一城一策”，确保房地产市场平稳健康发展，促进地方经济高质量发展”。
11月16日央行继续对楼市表明态度：按照“因城施策”的基本原则，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
一个月两次最高级别喊话，这在之前也很难见到，足以表明中央对房地产的态度。当然这也是迫不得已而为之。
因为涉及到了市场博弈问题。而目前的市场，经过前三年房价大风暴的洗礼，已经显得非常脆弱。
按照国际标准，居民杠杆率达到60％左右，会出现一定风险，70％－90％有较高风险，100％有重大风险。如果超过100％，通常就有可能发生金融危机。而我们现在是多少呢？
前两天，一则官方给出答案：截止2018年底，中国居民杠杆率已经达到60.4％，已经正式进入第一个预警阶段。
其中居民杠杆率高于80％的城市有5个，分别为杭州（103.2％）、厦门（96.3％）、温州（91.1％）、海口（83.8％）、深圳（82.3％）。
超过70％的地区有5个，分别是浙江（83.7％）、上海（83.3％）、北京（72.4％）、广东（70.6％）、甘肃（70.1％）。除了上述5个地区外，重庆、福建和江西的居民杠杆率也超过了全国水平，分别为68.6％、65.8％和63.1％。
所以在这些城市的购房者，一定要多留个心。对于无人口流入、无产业的地方，接下来定会进入冰冻时期，即使地方再放开，也会收到中央的高度关注。
居民杠杆率越高，消费力就越差，挤压效果我们现在已经体会到了。你会看到今年各行各业都不好干，尤其是三四线的小饭店，关门的非常多。
在市场面前，任何博弈都是无效的。这个无论是日本还是美国都有过经验。所以中央会坚持房住不炒，坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。至于怎么实现，目前我唯一能想到的，就是控信贷。
据央行最新公告：首套房贷利率连续5个月小幅上升，房地产业金融环境维持收紧趋势。
在11月12日，易居房地产研究院发布的《2019年10月金融环境与房地产市场月报》中。我们看到，10月份，全国首套房贷款平均利率为5.52％，已连续5个月小幅上升。
这也从某方面验证了我的推测。
４
楼市简单吗？简单。对于很多人来说，就是一套房子。
楼市复杂吗？复杂。是多方博弈的结果。
但为什么这么复杂还有人喜欢研究呢？因为这里面藏着关于房地产财富的大量秘密。而你要做的基础工作就是把这些关系实实在在看透。
目前来看，在接下来的博弈场中，开发商一定会输，接下来会有大量开发商倒下，远不止之前报道的那400多家，而品质渣维权多的开发商们也会加速被淘汰。这是在买方市场下，市场出清的必然结果。
因为涉及到就业和地方经济发展问题，接下来官方会重新找到平衡。四大限法中，会继续坚守限贷和限售，阻击炒房客入场，同时逐步放开限购和限价，给市场一定的利好，让刚需入场接盘，逐步夯实房价基础。
至于购房者，强市场是待宰的羔羊，弱市场是待宰的羊羔，没有什么博弈力。唯一的建议就是多花时间做知识储备，提前对所购的区域地段有一个清晰认识。
其次是控制好情绪，别一来利好就往上扑，可能利好背后藏着的是一把明晃晃流着血的镰刀；也别一来利空就彻底和楼市说了再见，要知道极致的利空恰巧会出现房价的底部。
避免了“买涨不买跌”的情绪，你就胜过了80％的韭菜。
根据楼市博弈结果，接下来开发商会放下面子加大力度推房，如果你是刚需看到促销力度高地段不错的就加速上车。其次观察二手房成交趋势，如果房价下跌，成交冷淡则一定要等。直到二手房“量价企稳”，起码在2-3个月以上维持这种态势，则大概率判别为市场底部，要加速上车。
当然上面所有理论都是建立在“不将房地产作为短期经济刺激的工具”这句话的基础之上。如果有一天，央行彻底放开了限贷和货币闸门。
