一群“不知民间疾苦”的土豪业主正在商量如何让自家房子的二手房价格更上一层楼。

 

　　据了解，恒裕滨城二期D户型建筑面积为88平，如果真如这些“磨刀霍霍向猪羊”的业主所言，挂牌价达到2700万，那算下来平均每平米将突破30万的天价！

　　30万/平是什么概念？？

 

　　目前深圳的人均工资为9890元/月，这还是被小马哥平均过后的，也就是说，普通的深圳人不吃不喝两年五个多月的时间才勉强够得着买恒裕滨城二期一平米的房子！

 

　　所以，挂出这个天价，是梁静茹给了这些业主的勇气吗？

 

　　出于好（chou）奇（fu）之心，楼校长今日也来深剖一下这背后不为人知的秘密。

 

　　1

 

　　30万/平天价并非天方夜谭

 

　　30万/平听上去是恒裕滨城二期的业主们在狮子大开口，但早在9月份，恒裕滨城二期某套88平的4房成交总价2375万，单价就达到了27万/平，所以深圳果然永远不缺有钱人，缺的只是我们穷人的想象力啊。

 

　　再去多个相关房源网站上搜索“恒裕滨城二期”，也基本上找不到单价20万/平以下的房源。

 

　　对比整个小区1年以来的二手房房价走势也会发现，恒裕滨城二期的成交价持续上涨，而且远高于后海整体房价水平。所以单从价格来看，恒裕滨城二期在豪宅里也是独占鳌头的。

 

　　2

 

　　高赠送是它的最大底气

 

　　恒裕滨城二期的房价神话也不是近期才诞生的，早在2015年10月，恒裕滨城二期开盘，开盘价高达11万/平，这是深圳第一个敢卖10W+的新房住宅。

 

　　虽然房价一直在破记录，但恒裕滨城二期的成交一直都不差，一是深圳永远不会缺有钱人，二是它的户型赠送率几乎等于“买一送一”，绝对算是湾区赠送之王。

 

　　但就以上文讨论的实际成交的D户型88㎡户型为例，套内实用面积为127.63㎡，目前市面上高层的得房率大约为75%，算下来就相当于市面上正常项目的170㎡建面，几乎赠送了一倍的面积。它的成交总价是2375万，折算下来则为13.97万/㎡，对比于它隔壁动辄15万一平以上的豪宅邻居们，好像也没那么难以接受了。

 

　　回到项目本身，恒裕滨城二期位于全深圳均价最贵的地段——深圳湾。除了与地铁湾厦站出口无缝衔接，交通配套满分之外，项目的一楼与负一楼还有着近两万方的商业，再加上往西斜对面过个马路就是海境界二期综合体。

 

　　之前楼校长去项目踩盘的时候，就被阳台上的无敌景观视野给惊艳到了。这里的高楼层拥有永久的无遮挡海景，非常漂亮，到了晚上深圳湾的灯光秀也能一览无遗。

 

　　3

 

　　豪宅线下调刺激卖家涨价

 

　　11月11日，深圳税务部门宣布豪宅税新标准为：建筑面积144㎡以下，小区容积率高于1.0的住宅，满两年免征增值税。

 

　　楼校长之前就提到过，这本来是属于买家的利好，却渐渐演变成了卖家的涨价狂欢。

 

　　先是龙岗某业主马上让中介把报价从820万改到880万，瞬间涨价60万，然后是龙华的壹城中心一套85平的4房挂盘单价高达14万/㎡，而该小区实际成交均价为6.5万/㎡。

 

　　所以会出现上述恒裕滨城二期业主群集体涨价的现象，也就见怪不怪了。

 

　　4

 

　　业主成最大炒房客？

 

　　抛开前面讲的几点客观原因，恒裕滨城卖出天价，就有网友爆料，这其实就是炒房客在背后推波助澜。

 

　　先来普及一下炒房客是什么？

 

　　最初是三五好友或者同学，或者本身就是中介，每人凑些钱开始的，TA们活跃在各种小区，询问是否有人出售房屋。

 

　　炒房客通过来电，或在小区询问到的信息来收集低于市场价的房源，后期由于收集房源的人逐渐增多（这其中包括同行与房屋中介），转而又与某些房屋中介合作来获取低于市场价的房源（这其中包括某些小中介与大型连锁中介的经纪人，甚至是管理人员），进行牟利，俗称炒房。

 

　　迭代升级以后的炒房客，操作手法更加先进，更为有组织，比如扬名海外的温州炒房团，他们有组织地抱团控盘。深圳比较有名的一个案例，龙华红山某盘前几年就曾被控盘。

 

　　炒房团先将小区价格低的几套二手房源买下，通过对炒（即同一炒房团内A低价买进一套，转手高价卖给B）拉高小区成交价，而其他挂盘业主看到成交价刷新高，出于不想吃亏的心态，也会跟风将自己的挂盘价提高。经过几次对炒，小区热度上升，吸引其他散客跟风进场，炒房团再以低于平均挂盘价的价格迅速出货，此时小区价格已经涨起来了，这一波操作下来，一套房子能赚10-20%。

 

　　当年，购房政策还很松，没有满2年才免营业税，对于首付和贷款也没有太多限制，这样的操作可以不断复制。炒房客选择的往往是中等规模的楼盘，楼盘太大挂盘房源多无法控盘，规模太小交易量有限，市场热度不高，没有炒房价值。

 

　　“给我一个杠杆，我可以撬动地球……的房价！”炒房客就像新时代阿基米德，他们的活跃挑逗着房地产上中下游人群的敏感神经。

 

　　随着豪宅线下调，央行宣布房贷利率下调，本应该是刚需的利好却最终变成了二手房业主的涨价狂欢，所以楼校长不禁思考，业主已经成为当下新的炒房客吗？

 

　　以恒裕滨城开盘二期均价11万/平来算，88㎡建面的房子总价约960万，现在挂牌总价超2000万，远远跑赢了通胀，再次感慨买房果然是最好的投资方式，但随意涨价，是不是又有些“为富不仁”了？

 

　　楼校长与一恒裕滨城的真实业主闲聊了一下，作为业主，也对恒裕滨城如今的天价表示不理解。

 

　　更加值得注意的是，业主炒作自己小区甚至联手中介的行为，在深圳一直存在。恒裕滨城二期“偷面积”也给了业主进一步抬高房价重大契机。

 

　　经历过2007年、2015年的两波房价暴涨，大部分人都看到了房价增长的爆发力，因此希望房价上涨，追求最大回报。此时，若是业主群内一旦有业主怂恿鼓动，业主便很容易一条心统一提价，大家便成了利益共同体。这其中，也不乏很多通过统一提价，控制小区房价，从而从中获益的小区及业主。

 

　　看待炒房客，我等也是一种非常复杂的情绪，既痛恨他们是推高房价的刽子手之一，又羡慕他们能通过炒房，就能实现一夜暴富。

 

　　楼校长认为，炒房任何时候都会存在，总有一些概念附体，乘风炒作。跟股票一样，大盘下跌，也有妖股上窜。炒房就像追热点，你永远也不知道明天和热点谁先到来。