过去20年，国人对房价的印象一直都是“只涨不跌”，其实这是不对的。真相是房价涨的年份多跌的年份少，且下跌之后往往被更大的涨幅覆盖了，给大家造成了房价“只涨不跌”的错觉。尤其是16年房价狂飙普涨，但凡有胆识有魄力早买房的人，都大赚特赚，这更增强了大家“买房稳赚不赔”的意识。所以我们看到不管17、18年国家如何大力整顿楼市，依然有人对房价“只涨不跌”坚信不移。

 

　　我不止一次告诫大家，房价“只涨不跌”就是最大的谎言，盲目追崇这种观念未来一定会付出惨痛代价；用过去的经验来预判未来也是不靠谱的，过去房价上涨，大家基本上买房都赚到钱了，但这不是个人投资眼光有多牛，而是受惠于市场大行情，我们所有人都在一部上行的电梯里。未来这种人人买房，人人赚钱的美事不可能再复制一遍了，人口、经济、金融以及住房总量等基本面决定了我国房价不具备大涨的可能了。劝那些苦苦支撑，豪赌政策松绑，房价迎来新一轮反弹的人，早点认清现实，脚踏实地回归正道。

 

　　说这些话并不是信口开河，而是基于现实市场这几年发生的一些变化的深思熟虑，我不仅认为过去几年投资炒作楼市赚少亏多，更敢说未来5年房地产市场仍然没有多少机会：

 

　　首先，无论市场多需要松绑调控来缓解压力，调控始终坚守初心：保持不松！

 

　　根据机构统计，前10月全国累计出台房地产调控政策达到482次，频次相比去年同期高出20%。这期间无数房地产专家、经济专家、学者们都曾站出来吹歪风：“放松调控很有必要，经济发展需要房地产”。值得庆幸的是，我们这一次真的做到了“把房住不炒”坚持到底，无数汗牛充栋专家的脸被打得啪啪响。

 

　　我说过很多次，只要调控保持不松，房价就很难出现巨大波动，投资炒作楼市就毫无机会。当房住不炒成为基本国策，当抑制房价过快上涨成为各地方调控楼市的底线，当打击投机炒作楼市成为最直接目标，当国家一锤定音“不再将房地产作为短期刺激经济发展的手段”……我们应该明白了，再一意孤行“把房地产当作炒作赚钱的工具”，长期不敢预测，至少未来5年不会太好过。

 

　　其次，开发商都服软认输了，楼市真的“涨不动”了！

 

　　经济日报总结2019年前十月房地产市场情况时给出的评论是：2019年以来，房地产市场调控基调维持“以稳为主，一城一策”，各类政策并未显著放松，房企销售端和资金端压力加大，投资规模明显放缓，部分房企财务风险逐步累积。

 

　　个人认为，这个评论无过之有不及，2019年前十个月的现实情况比这段评述要惨烈悲剧得多了。

 

　　我强调警告过很多次了，2019年会是地产商过去十年最艰难的一年，但可能是未来十年最好过的一年：一，今年截止至目前有446家房企破产倒闭，是过去十年之最；二，融资渠道收紧，融资成本大增，未来几年有更多的开发商会撑不住；三，头部房企都开始悲观表态，准备过冬了，释放的信号很明确：调控不可小觑，金融政策未来依然会趋紧，激进扩张不可取，现金为王时代到来；四，楼市真的“涨不动了”。和前几年动不动“提价”、“捂盘”的行情相比，这两年开发商降价促销卖房已经成为销售主流，一方面调控重压之下，购房者对房价预期严重不足，购房激情大打折扣，持币观望和酝酿逃离的占多数，鲜有人还会盲目往里冲，不管是炒房客还是开发商现在急缺的除了钱之外，就是接盘侠；另一方面，我说过，地产行业是资金密集型行业，地产商受金融政策影响最大，融资“寒冬”到来，开发商不得不选择降价促销回款自救，所以我们看到了开发商集体服软认输：一众大小房企开始花式降价卖房。值得一提的是恒大领衔6折卖房，开创先河，仅两月回款超1700亿更是给所有开发商上了一课：降价回款是王道，谁先回款谁手里有钱谁才能笑到最后。

 

　　再者，国家官媒“一锤定音”楼市走向：中国房地产市场拒绝“大起大落”。

 

　　当有些人还沉寂在“房价大涨”的幻想里时，殊不知三个月前国家官媒人民日报早就对楼市走向一锤定音了：“房住不炒”深入人心，当前房地产市场运行总体平稳，下阶段房地产市场稳地价、稳房价、稳预期是能做到的，房地产投资不会出现大起大落。

 

　　无独有偶，经济日报也罕见发声：“房住不炒”是方向，更是现实。对于房价要有正确的理性认知，要放弃幻想，踏踏实实做实业，为经济高质量发展做出贡献。

 

　　针对近日市场又开始刮歪风，经济参考报更是发文痛斥到：近一段时间以来，关于房地产调控是否会放松引起广泛关注，支持放松的出发点是认为稳增长尚需地产发力，反对放松的主要是看到下半年以来房地产调控在逐步加码。综合看，当前“房住不炒”仍是主基调，叠加7月底政治局会议明确强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，央行11月中旬再重申，这就意味着房地产调控总体仍是从紧。文章更着重提到，加快推进我国房地产市场长效机制建设会一直贯穿本轮调控周期。言外之意，长效机制不建立健全，本轮调控是不会撤去的，对于抱有幻想者应该彻底清醒了。

 

　　不管是央媒、党媒还是官媒都是代表官方，他们其实就是国家的传话筒。从他们的密集表态回应中，我们可以明确判断出：国家这次是动真格的了。始终对楼市调控保持定力，根本目标是要确保楼市整体平稳。应该说，随着房住不炒的理念深入人心，未来房价将保持稳定，房地产市场不会出现大起大落。

　　那么明年乃至未来5年，刚需到底该不该买房呢？其实融创大佬孙宏斌前段时间的一席话已经给出了答案：房住不炒是国家战略，事关国民经济，绝非儿戏，调控不太可能放松。限购、限价等调控将成为常态，抱有侥幸者应该放弃幻想，面对现实。把房子幻想成“造富”工具的时代已经终结了。与其各种幻想不如做点实际的，预防应对调控持久不松的各种结果。

 

　　总结起来就是一句话：调控很难放松，大家就不要硬撑了。

 

　　个人认为，作为开发商的孙宏斌这段话信息量还是蛮大的：1，对楼市调控有了直接定论。“调控不太可能放松”、“未来会成为常态”、“放弃幻想”……从他的这些表述中，我们可以感觉到他的悲观情绪。实际上，这不是他第一次这样说，17年时他就曾说过“调控的威力不可小觑”，还劝同行要保持谨慎，后来的事实证明，他预料得很对，但是很多企业压根没有积极对待，所以才有了446家房企破产倒闭的惨相；2，未来房价很难再复制前几年的疯狂，买房造富时代落幕。作为地产商他可能更应该说符合自己立场的话。但孙宏斌不需要，这些年他在公开场合发表言论，从来都是有一说一，从不遮遮掩掩；3，“与其各种幻想不如做点实际的”，不仅是告诫同行，其实更多是警告疯狂加杠杆炒作的购房者。做企业加杠杆激进扩张行不通，作为个人投资炒作房子，更要不得。过去那一轮牛市大行情，所有人都想跑快，侥幸活下来算是奇迹。市场已经在积极调整了，还不及时纠正降杠杆，很危险。

 

　　正如上文所言，国家历时三年多的调控还算是收效明显，从目前看，房子作为一种民生商品，价格相对前几年已经趋于平稳了，虽然有些城市仍然在涨，但是涨幅也明显收窄了，更多的城市这两年房价其实一直是“想横盘又难以托住不跌”，尤其是四大一线城市，甚至已经走上了下跌通道。北京、上海最明显，局部地区跌幅已经高达15%，彻底打破了某些专家立下的“一线城市不缺人，房价永涨”的flag。

 

　　调控始终保持定力，国家也在尽力为老百姓创造买房环境。该不该买房我觉得答案已经浮出水面了：持有投资炒作楼市靠买房暴富梦想的人，该醒醒了，房住不炒首先打击的就是这类人群，叠加市场已经开始理性回归，降温通道开启，市场现在确实不适合炒作了。更不要说，有些城市甚至对房价涨幅设置了红线，现在进场或意味着高位接盘；

 

　　对于刚需来说，虽然房价没有大幅下跌，但是能够保持平稳已经算是很好的上车机会了。尤其是一二线具有强购买力的城市，国家帮你按住房价，不让涨，其实就是在给你创造买房环境。

 

　　最后，对于刚需买房我想说几句心里话：千万不要认为房价会“跌”到和你实际支付能力相当的水平，可以占便宜买房。在任何一个国家，大家都向往的大城市房价都不可能低到人人能买得起的地步。在这些城市生活打拼的年轻刚需，买房还是要趁早。过去四十年，不管是房地产市场好的时候，还是差的时候，底层的刚需永远面临“买房难”问题。到今天，房子虽然早已够住，但“分配不均”一直都存在，少数人手握着绝大比例的房子，事实的确很扭曲，但是想要彻底扭转也不是一朝一夕之事。所以，在很多大城市，新房供应还是满足不了需求的，买房还是要靠抢，现在国家保持高压调控楼市，用限购、限贷、限价等政策压制购房、炒作需求，实际上就是在给刚需购房营造有利条件，因此，有需求且有条件的刚需还是应该看好就行动，且不可有房价大跌之后再占便宜买房的想法。大佬孙宏斌说，刚需买房等待是最不划算的，因为输不起，等来房价下跌还好，等不来就有可能永远买不了房子了。

 

　　此外，千万不要相信一些明星、名人关于“租房比买房更好”的这种鬼话，房租再少也是消费，月供再高也是资产，它们是有本质区别的，替房东还房贷是最愚蠢的做法。