购房，对大多数家庭来说，都是一件大事，有数据显示，中国家庭住房资产已占家庭总资产的70%以上，这还算保守的，有机构认为这个数据已经达到了80-90%。从我们的直观上看，房子在一个家庭中确实有举足轻重的地位。很多时候，房子还是我们享受城市福利，比如孩子上好学校的“敲门砖”。此外，年轻人结婚，大都需要有自己的婚房，所以，房子还与我们的婚姻紧密关联。

　　长期以来，早购房的人，或多或少地尝到房产增值带来的“甜头”，买有多套房的人更是赚得盆满钵满。不过，时过境迁，楼市所处的阶段和环境都发生了深刻变化。比如，城市化已经进入下半场，不能像过去那样有那么多农村人进城了，还比如房地产高峰期已过，房企跳跃式增长几无可能。在这样一种市场状态下，购房者就犯迷糊了，到底买房还是不买呢？

 

　　这确实是一个很多人都关心的问题。在不少人看来，感受到钱不值钱，但苦于无投资渠道，除了购房子似乎也没什么其他适合普通老百姓门槛且靠谱的标的。不过，也有人认为，现在楼市已经今非昔比，火中取栗，或得不偿失。到底听谁的？我们先来看看当下楼市情况，可以用一句话概括：楼市“休眠”了，或者说不动了！为什么这么说呢？主要体现在三个方面：

 

　　一是现阶段楼市进入整体平稳，楼市涨跌都不太明显，即使还有热点城市、热点区域，但都不足以引起市场发生大的波动。

 

　　二是楼市调控仍旧严格，并未有放松迹象。前一段时间有个别城市因吸引人才，微调了楼市限购措施，但幅度都非常小，并非真正意义上的放松。目前我们还有数量众多的城市执行严格的限购政策、限贷政策。特别均较大幅度提高了首套房和二套房贷利率成本，市场购买力仍旧处于“冻结”状态。无论开发商如何吆喝，房产中介如何呐喊，难以带动楼市整体热度。

 

　　三是国家对房地产定位发生了变化。房地产在过去一二十年里，对经济发展起到重要作用，但谁都知道，房地产过于壮大，势必会影响到其他产业均衡发展。中国社科院报告显示，2018年中国房地产对经济的贡献由正向拉动作用转为负作用，房地产迎来发展拐点，在今年730会议上，国家首次明确了“房地产不作为短期刺激经济的手段”，换言之，即使经济增速面临压力，再也不会通过房地产来提高经济增速。人民日报也发表评论文章，中国房地产市场拒绝大起大落，由此可见，房地产市场稳健发展是国家的新定位。

 

　　在这样一种市场状态下，刚需已经不那么急着入市，投资客赚不到钱，算上资金成本还有可能亏本，也加入观望队伍。不过，也有专家说，购房不是炒股，快进快出显然不适合，需要有一定的耐心和定力。那么，还有1个多月就要进入2020年，房子是买在那里放着，还是等几年捡“便宜货”呢？我们不妨看看房地产发展的3大特点：

 

　　第一、市场蛋糕趋于稳定。孙宏斌说，2019年房地产销售总规模大概在16万亿，这个规模会保持许多年。笔者比较认同这一说法，房地产高增长不再，但市场绝对规模还可以，这是基于我们的城市化率大概还需要10年左右时间才能达到70%的预判。

 

　　第二、改善需求走上前台。进入城市，首先想到的就是能拥有一个自己的“窝”，这些年我们很多人已经实现了这一愿望，随着收入水平提高，不仅局限于现有的居住条件，希望能住环境好一些小区、面积大一些和功能更完善一些的房子，只要经济能力允许，相信这也是每一个人的梦想。在未来10年，是一个改善住房需求的持续增长阶段。

 

　　第三、城市楼市分化越来越明显。按照发达国家普遍规律讲，一个城市经济越发达，收入越高，人口密度高，房价自然也就越高。我们也不例外，基本上以一线大城市房价为第一梯队，二线城市为第二梯队，三四五线城市为第三梯队，从高到底排列。未来10年，随着城市化下半场重心变迁：城市群继续壮大，都市圈崛起。那么以这两个战略为核心的城市发展格局将逐步形成。

 

　　强者恒强，自不必说，以国家重心城市、省会城市、计划单列市形成的都市圈将迎来空前的发展机遇，集经济、产业、人口于一身的这些城市的市场无疑将成为“领跑者”，当然，那些人口被虹吸、经济欠发达、无产业竞争力的城市，住房市场很可能迎来发展“困难”，在城市化后期，这也是发达国家无法摆脱的历史规律，比如美国的“铁锈地带”。

 

　　所以，基于以上我们对房地产3大特点论述，即使不考虑M2因素、土地因素，我们对“要不要买房”的问题大致也应该有一个轮廓了。

 

　　首先，刚需，如果上学需要、结婚需要，有经济能力，该买还得买。所以，我们就不要老希望望等几年捡便宜货了，等不了；

 

　　其次，投资，需谨慎，并不是每一个城市都适合，也不是每一个城市都不适合，所以，也不存在捡不捡便宜的说法；

 

　　最后，未来，人们对好房子的需求一直存在，考虑到未来可能存在的房产税和空置税等长效机制，房子宜“好”，不宜“多”。好房子自然不便宜，便宜的房子也不一定有人要，从这个角度看，在房子上捡便宜真不容易。