对于房产的问题大家应该了解的很多了，经历了20多年的发展后房地产行业出现了一个特殊的现象就是高房价与高空置率，前几年（2016年以前）不少城市都出现了所谓的“鬼城”，这也是为什么2016年提出了“去库存”的原因。那么对于高空置率的城市来说，房企还在不断的建房，这是为什么呢？借此机会简单谈谈我的观察。

　　空置率高是事实，不过作为房企来说拿地不建房还能做什么？

 

　　几年前国内多个城市被曝出鬼城

 

　　开始之前跟大家分享一个知识点，房企的资金来源于3个部分：自筹资金、银行贷款（包括个人住房贷款）和定金、预付款；其中银行贷款部分基本占据了房企所有资金来源的30%以上；就以前段时间国家统计局公布的数据来看，1—8月份，房地产开发企业到位资金113724亿元，同比增长6.6%，其中国内贷款17322亿元，增长9.8%、个人按揭贷款17449亿元，增长11.8%，仅仅这两项贷款总额就占据了总到位资金总数的30.5%；我们可以理解为其实房企就是靠贷款活的，那么如何才能有更多贷款呢？只有一个途径，不断拿地盖房。

 

　　第一、不断的拿地盖房然后向银行作抵押贷款，毕竟如今土地和房产还是比较吃香的。记得之前看过万达王健林的一个访谈，基本上来说只要开发商拿地然后工程施工到30%左右（拿到预售证）就可以拿到银行贷款，这个贷款额度最高可以支撑到项目完成50%甚至70%；这就是说只要不断的拿地盖房那么开发商的资金链就不会断，反之亦然，要知道如今多数房企的负债率都高达70%甚至更高，基本上就是靠贷款活着。

 

　　房产投资

 

　　第二、房地产市场已经步入白银期，土地储备成为考验房企能否度过这次难关的关键。要知道对于我国多数城市来说优质土地是稀缺资源，房企更是深谙此道；我身边就看到不少房企盖房子没有挣到钱，反而是因为土地升值带来了不少收益。相比于房产带来的潜在危险来说，土地本身的风险要低的多的。这也是为什么这么长时间房企虽然说盖房不积极但是拿地的热情却不低的原因。

 

　　高空置率确实存在，这个问题需要解决，作为房产的生产者来说，不盖房还能做什么？

 

　　之前我曾举过这样一个例子，就像钢铁厂的主要产品是钢铁一样，房企的主要产品其实就是房产。试问如果有一天房企都不去盖房了，那么做什么呢？房地产行业因为其本身的特殊性（主要是直接拉动行业太多）所以从开始之初到现在都受到了特殊照顾，甚至从某些角度来看房地产行业离不开政策支持。几点愚见：三四线空置率持续上涨，炒房客套牢楼市？我看未必

 

　　第一、高空置率存在的原因与过去很长时间房产投资过多有关，投资风下房企唯利是图的本性表露无遗。资本市场情况下，资本的逐利性得到了很大的体现，房产之所以能够得到资本的青睐就是因为其长达20多年的只涨不跌。这样的情况下哪怕是大妈们也知道钱该往哪投，在全民投资风的情况下房企短视逐利的本性表露无遗。要知道你期待我国企业有太多的远见是不现实的。

 

　　高房价与高空置率

 

　　第二、房价下跌对于房企影响有，关键是地方愿不愿意，受到最大损失的未必是房企。如果说房产是正常商品的话，价格上涨或下跌都是可以的，关键它不是。房价下跌，房企肯定会受到影响，但是受到最大损失的未必是房企。一个很简单的道理，我国目前的公司法都是有限责任制，也就是说房企宣布破产后只承担有限责任，要知道不少房企的资金负债率是70%以上，对于那些资不抵债的，宣布破产的房企来说受到影响最大的很有可能是银行。毕竟超过30%以上的资金来源都是银行贷款，其次是购房者，最后才是房企本身。