用发展眼光看待问题是我们准确判断任何事物的前提，以前拥有自行车都是一件奢望，现在发展到家家户户都有了小汽车，以前拿着“大哥大”让周围人投来艳羡目光，现在人人手中都有一部可电话可拍照的手机……总之，以前不可企及的事物，现在都发展成为了现实。

 

　　房子，何尝不是如此呢？以前我们住的茅草屋，发展成为砖瓦房，到现在已经住上了高楼大厦，商品房不再是部分人的专属，而是大多数人的居所。当然，这所有的一切，得益于我们经济的快速发展和人们收入水平的提高。

 

　　不过，房价的脚步也没停歇，10年前只需要四五千元一平米的房子，现在可能要两三万一平米。根据易居研究院发布《100城住宅价格报告》数据显示，一、二、三四线城市新建商品房均价分别达到42548元/平方米、13762元/平方米和10698元/平方米。13个城市步入了“超高房价”行列，另外还有12个城市的房价步入了“过热”区间。

 

　　按照报告定义，单价大于2万，就属于超高价行列，单价介于1.4万-2万之间，就属于高价行列，单价介于1万-1.4万则属于中等房价行列，8千-1万定义为低房价，低于8千则认为是超低房价，各位所在城市房价可对号入座。

 

　　但是，也并不是所有地方房价都是如此，也有很多城市住房均价只有2000多、3000多元一平米，比如鹤岗、大兴安岭、石嘴山、双鸭山、吐鲁番、七台河等等。

 

　　楼市分化，房价分化，如果把这个时间推移到20年前，相信普通大众没有多少人会想到今天的楼市与房价格局。但是，也一定有一部分人先知先觉，他们虽没有前后眼，但他们在那个时候敢于倾力购房或者投资，想必也是经过认真琢磨得出的判断。

 

　　现在的问题是，一方面，这些年房价“涨多跌少”，其价格屡创新高；另一方面，城镇人均住房面积已经达到39平米，与发达国家数据大幅缩小；再一方面，人口净增加数逐年减少，而劳动人口逐年减少，2018年已经跌破9亿至8.97亿。

 

　　那么，在各种影响房价的因素逐步减弱的现状下，未来的房价还会继续上涨吗？10年后的房产，是“白菜价”还是“钻石价”？笔者通过对历年数据分析认为，影响房价的因素很多，但最重要的还是在这两个方面，它决定了未来房价走向：

 

　　第一、人口流向对城市房价走向影响

 

　　无论是刚需自住购房，还是投资购房，这些房子终究是用来住的，只是或早或晚流转到有实际居住需求的群体而已，所以，有多少人口就决定了有多少购房需求。这些年房价快速上涨，最直接的因素就是快速城市化使大量农村人进入城市安家落户，带来大量的住房需求。

 

　　我们跟发达国家一样，均是通过城市化完成向初级发达国家冲刺的目标。所以，在城市化这条路上，我们一直在努力。我国1999年常住人口城市化率是30.89%，到2018年时，这个数据达到59.58%，20年时间年均城市化率为1.43%，最近5年基本保持在年均城市化率1%速度，未来10年年均城市化速度会有所下降。根据恒大研究院报告预计，到2030年中国城市化率将达到70.6%。

 

　　根据报告预计，到2030年，新增城市人口将在2018年基础上再增加近2亿人，至10.2亿。这里大家可能会问一个问题，不是劳动人口降低了吗？为什么城市人口还在继续增加，这些城市人口主要来自于农村流入，以及区划调整。换句话说，主要是存量，而且城市化率70%还是发达国家最低标准，比如日本已经超过90%，美国早已超过80%。长期来看，我们也要达到这样的水平。

 

　　按照现在的人口流向，这些新增城市人口将大部分流入国家规划的城市群，以及地方形成的都市圈。就城市群来讲，国家规划了19个，会因为城市群之间发展不平衡出现人口流入多少区分。比如长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群大概率是未来人口流入主要区域，而其他城市群则分流剩下的新增城市人口。

 

　　由此看来，未来城市之间的房价会继续因为人口流入多少而出现分化，强者恒强，房价大概率是“钻石价”，此长彼消，在总人口没多大变化的情况下，那些人口净流出的城市或地区，出现“白菜价”的可能性也大大增加。

 

　　第二，货币增速变化对房价走向影响

 

　　从近10年的M2货币供应量可以看出，2009年M2是60.6万亿，到2018年时是182.6万亿，净增加了两倍，就拿2019年上半年来说，半年时间就增加了近10万亿，达到191.9万亿，不出意外的话，全年应该能达到200万亿。

 

　　货币供应多了，手中的钱自然就贬值了。举个例子，10年前，一件商品是2元钱，10年后，货币总量增加了两倍，那么同样的一件商品价格5元、6元就很正常了，从这个角度看，房价上涨，不是房产本身增值了，而是价格同比例扩大而已，只是房子本身总价较高的缘故，看起来价格增加多了罢了。

 

　　但是，这里有一个现实问题。从历史上看，M2货币供应增速与经济发展增速保持高度的一致性，随着经济增速趋缓，M2货币供应也会保持已经降到两位数以下，2017年M2增速为8.2%，2018年8.1%，不出意外的话，2019年预计也应该在8.5%内，这与经济增速L型相匹配。

 

　　所以，在可以预计的未来10年，货币增速还会缓慢下降，根据专家预测，未来10来年，M2增速基本上是GDP增速+物价指数，物价指数假定在2%上下浮动。那么，到2030年，这个M2增速基本上就在7-7.5%，相比过去10年M2年均两位以上增速，会有一个3%左右的一个降速，对应过去10年房价年均增速8.5%左右，在未来10年，从M2角度，房价年均增速将在5.5-6%之间。

 

　　如果把M2与第一点的人口因素结合起来看，上面提到的潜力城市群和都市圈的房价潜力显然是要高于5.5-6%这个平均数，这些城市房价就是我们常讲的“钻石价”城市。当然，还有很多城市达不到这个平均增速，而瞭望智库提到的80来个收缩型城市（未来还会增加）人口持续流出，房价增长缺乏需求支撑，所谓的“白菜价”基本上就出在这些地方。

 

　　当然，影响房价的因素还有很多，比如对短期房价影响主要就是楼市调控因素，对短期和中期影响还有土地因素等等，但这些都不足以影响长期房价走向。

 

　　针对未来房价走向问题，著名经济学家用“八字”做出预测

 

　　专家认为，整体房价继续上涨不需要再论证，是需要也好，还是规律使然也罢，但需要注意的是，由于地区与地区之间，城市与城市之间，所匹配的资源有优有劣，财富有多有寡，纵观世界主要发达国家房地产发展轨迹，中国未来的房价也逃不出“白菜价钻石价并存”的宿命。

 

　　专家的对未来房价预测核心观点：白菜价钻石价并存

 

　　笔者认为，应该说这“八字”是非常有价值的。虽然很多人都预感到未来房价还会上涨，但到底是像这轮楼市“一涨俱涨”，还是只是部分城市上涨而弄不清楚。专家的话提示很清楚。正如文章前面所分析那样，房产的价值依附于城市，城市潜力发展大，房子自然就有潜力，房产自然就具备钻石价基础。而城市经济发展较差，就业机会较少，留不住人，随着住房需求饱和，房子沦为“白菜价”的概率也就增加，这些本上也是10年后城市房产格局。