【特色小镇为何容易变形为房产开发？专家说出了真相】特色小镇作为一个新事物，需要形成一个新的系统，最终才能有效运转。那么，要想兼顾生产和生活，就离不开一系列的制度安排。值得关注的是，此前，特色小镇出现的乱象之一是，打着“小镇”旗号，行“圈地”之实，成为另一个房地产项目的翻版。（第一财经）

　　“特色小镇没弄好，最终弄成房地产，这是谁的责任呢？我觉得，可能是大家都没有准备好吧。”张诚自问自答道。

　　张诚是田园东方投资有限公司创始人兼董事长、CEO。他在江苏省无锡市打造了一个田园综合体的项目。该项目所在地阳山镇，于2018年入选农业农村部、财政部联合启动的农业产业强镇示范建设目录中。

　　他所说的“大家”，包括企业、政府，也包括利益相关者、理论工作者。他认为，要说责任的话，就是“大家”都没有准备好，缺乏对特色小镇这一新事物的处理经验。

　　那么，这些年，在地方的探索中，特色小镇遍地开花，屡屡出现乱象，其背后是什么原因导致的呢？作为常年在一线的操盘手，张诚接受第一财经专访，谈了自己的看法。

　　特色小镇发展变形的背后

　　张诚对特色小镇的变形很有心得。他对第一财经解释称，所谓特色小镇，是新型城镇化下的事物，应该是小城镇发挥资源优势和产业优势，形成恰当的产业聚合、并适合人们居住的聚居所。简单来说，就是既要创造出财富，又要能够适合人们的繁衍生息。

　　特色小镇作为一个新事物，需要形成一个新的系统，最终才能有效运转。那么，要想兼顾生产和生活，就离不开一系列的制度安排。

　　值得关注的是，此前，特色小镇出现的乱象之一是，打着“小镇”旗号，行“圈地”之实，成为另一个房地产项目的翻版。

　　张诚这背后的原因，一方面是特色小镇的建设本身有着房地产开发的需求，特色小镇离不开房地产，任何小镇都需要有人居住，这种居住需求恰好给了房企进军特色小镇的契机；另一方面是很多房地产企业都在寻找转型机会。特色小镇有着国家及各地方政府推出的土地及金融优惠政策，很多房地产开发商通过特色小镇的模式以较为低廉的价格获取土地，用进军特色小镇的方式进行转型。

　　张诚认为，在小镇的形成过程中，政府、企业、原住民，还有金融机构等，都要对产业的开展给予支持，让其最终形成秩序引导、政策供应。否则，特色小镇这一新事物就无法形成。

　　然而，在地方政府层面，由于主客观条件的限制，企业无法获得有利条件，更遑论特色小镇的建设，需要依靠农文旅产业相融合的新规划、项目运营需要特殊的经营条件。尤其是在政策环境、经济环境都不成熟的地方，企业要开展经济活动，自然就无法构建新模式，只能因袭原有路径，这是一些失败现象背后的原因。

　　具体来说，从政府角度，在特色小镇的建设过程中，有些地方政府习惯于用大拆大建，跟城市工业园区、商务区相似的方式，来做特色小镇的规划。由于不知道按照什么样的标准，只能拿出城市的标准，用城市规划和城市建设的尺度，如规划许可证、验收标准，来要求特色小镇。也就难怪会出现在有些地方建设一个美丽乡村的项目，被地方政府要求具备同样的人防、城市亮化工程等验收标准。

　　从企业角度，面对特色小镇这个新事物，企业按道理应该形成产城融合的小城镇路径，培育“产”和打造“乡”。农业、旅游业，以及一些创意产业，在开展的过程当中，相对来说，需要更多的智力投入和时间投入，因此，在不具备更宽松的扶持环境条件下，再加上这些产业基于全社会的生产力水平，资金回报能力较弱，对企业而言，如果要承担同样财务责任的话，自然是有心无力，要想运行下去，就不得不采用房地产模式。

　　从某种程度上来说，企业也是被逼的。从一些技术条件来看，在过去多年以来土地财政的支撑下，以及城市建设的要求下，土地规划利用会出现一些惯性逻辑，如果有一些地方政府的土地财政需求仍然迫切的话，就只会用同样的条件去供应特色小镇所需要的土地。但从用地性质到空间形态，特色小镇的建设，都是迥异于城市和园区在城市规划和在土地供应方面大块供应土地的情况，有可能更需要稀松、低强度，同时更优惠的土地利用条件，这在过去的政策环境里面，都是不被允许的。这同样也倒逼参与其间的企业，不得不采用房地产模式。

　　借鉴国外的特色小镇

　　根据艾瑞咨询研究院的研究报告显示，国内外文旅特色小镇案例，选址是基础，提炼IP是重点，产业导入是关键，运营是保障。

　　比如，瑞士达沃斯小镇，世界经济论坛年会所在地，凭空气起步，以会议闻名的度假胜地。