2019博鳌房地产论坛·特写 中国的房地产模式主要是负债驱动型，而近两年以来的调控持续针对融资端尤其是前端融资，令房企如同被扼住喉咙。

　　在2019博鳌房地产论坛期间，解决“钱袋子”问题成为挥之不去的话题。

　　8月8日，与会嘉宾公开谈及几天下来的感受，深处其中人难免不会生发担忧情绪——

　　“这几天听得比较多的，都是一些关于融资方面的负面消息。”“大家讲了很多未来一段时间有什么样的危机。”“我觉得形势还是比较严峻。”

　　在当天早上的大会上，经济学家、房企高管、金融机构负责人及第三方服务机构高管聚首，对房企的“钱袋子”发表看法及建议。

　　几乎所有人都达成了一个基本面的共识：房地产融资已全面收紧，调控之下房企资金链面临考验。

　　至于如何维持资金需求，各家则给出了多元的答案，或收敛聚焦，或寻求新式路子，危与机转化之道不尽相同，引人发省。

　　信托融资

　　溯本求源，京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家沈建光认为，2019年土拍市场火爆是本轮融资调控的导火索。他强调：“3月份以后土地价格飞涨，这可能就是引起新一轮调控的重要原因。”

　　在银行贷款、非标融资等常规渠道中，信托作为本轮政策收紧的重点之一，对房企造成的冲击无疑是巨大的。

　　7月8日，银保监会窗口指导房地产信托，提出包括未备案项目一律暂停，符合“432”通道类业务全部暂停，地产公司并购类全部暂停等要求；7月10日，地方银保监局召集辖区内信托开会，进一步对地产信托融资提出要求。

　　沈建光分享的一份数据显示，在接近20万亿的信托资金去向中，大约有一半左右流进房地产，还有20%也间接流入了房地产，因此真正与实体企业有关的资金量并不多。

　　“今后对信托这一块的调控，会越来越严。”他不无担忧地表示。

　　不止一个人有这种判断，某私募机构高管透露，自己最近与部份信托的高管沟通，大家都对融资收紧形成了共同认识。另一位嘉宾则认为，窗口指导以后可能会成为一种常态。

　　就在博鳌房地产论坛举办期间，8月7日有报道称，银保监会下发“64号文”，要求加强房地产信托合规管理和风险控制，督促辖内信托机构依法合规开展房地产信托业务，提高风险防控前瞻性和主动性，控制业务发展增速。

　　调控的靴子落地之快，但市场早有心理准备。

　　债券、银行贷款

　　只有结合房地产融资政策及数据表现进行观察，“全面收紧”的重量才会如此具象。

　　政策方面，部分房地产业务较多的银行被监管窗口指导；作为替代方式的海外发债，发改委连续发文规范备案要求，并限定用途。

　　沈建光分享的数据显示，过去几年房企海外美元债发行额度都达到400多亿美元，今年上半年就达到了这个规模，但实际上净融资额仍为负，说明新债尚不足以偿还旧债。

　　且按照粗略估算，2019年下半年至2020年将有至少超过万亿人民币的房企债券到期。

　　交银国际董事总经理、研究部主管洪灏分析的现象则进一步佐证了上述债务的偿还压力：“房企资金消耗的速度远大于资金来源速度，说明开发商自我储蓄的水平在不断下降。”

　　盛世神州基金总裁李万明从操作层面，还原调控的传导过程——

　　“原来主要的通道都受到了约束，可能有些信托公司、银行基于长期合作关系，还会继续和你探讨、磋商以前的做法，但是很明显速度会放缓。有些机构的标准会提高，资金可能会落实不到位，比如信托的备案就做不下来。”

　　他还给房企提出了建议，认为房企要早做打算，尝试各种融资渠道、各种促销方式，大量拿地甚至高价拿地的动作要停止。

　　股权融资

　　房企融资形势严峻，传统融资渠道收窄，需求将转向一些受限较少的其它渠道。其中过往被摒弃的股权融资，在当下的融资环境下将发挥越来越明显的作用。

　　在8月8日的博鳌房地产论坛全体大会上，资本市场展示了对融资方式从“债”转“股”的乐观。

　　中信资本高级董事总经理、房地产部执行合伙人及主管程骁远旗帜鲜明地预测，房地产私募股权基金将在中国房地产市场凸显重要角色。这种观点得到了房企及其它投资机构的认同。