价格倒挂诱发打擦边球冲动政策法规模糊致维权困难

在市场价格倒挂、开发商利用信息不对称诱导业主、政策法规模糊等因素共同作用下，不动产投资领域乱象频发。

记者调查了解到，当前不动产投资领域乱象频发，主要有以下四方面原因：

价格倒挂，易诱发打擦边球式销售冲动。一位房地产企业负责人表示，“办公变公寓”乱象，从根源上说，与规划不合理有关。部分城市盲目大量建设商业办公楼，导致供大于求，一些地方办公楼库存至少需要10年消化。这就导致商办类建筑与住宅类建筑存在严重价格倒挂，一些商业办公建筑价格连住宅一半都达不到。开发企业拿到了商办类的土地之后，为了追求利润最大化，容易改建成带有住宅功能的产品，比如公寓，并采用打擦边球的方式进行销售。

“这类建筑的销售协议和合同上，一般会写明办公、非住宅，而且会忽悠业主来不及细看就尽快签署协议，这样在法律关系上，开发商就不会有明显硬伤。由于开发商、销售公司在宣传上闪烁其词，加之业主也分不清各类公寓的性质，以及与住宅的不同，前期一般很容易蒙混过关。然而，房子一旦交付，办房产证时，业主就会发现房屋性质不对、燃气通不了等问题。”该房企负责人称。

利用信息不对称，诱导业主投资。长期研究房地产的专家吴翔华告诉记者，酒店式公寓不是严格意义上的一个名词，可以有各种性质，主要看土地性质，土地性质是什么，上面建筑就是什么性质，老百姓也不懂。“公寓的概念很复杂，40年、50年、65年及70年产权都有，商办公寓、酒店式公寓及酒店式住宅等等，连专业人士有时都搞不清，一辈子买不了几次房的业主在销售诱导下，很容易盲目投资。”很多业主也都表示，他们不知道公寓还有那么多种类，只想着能住就行。

买商铺投资养老的业主郑先生反映，买商铺时，开发商、物业公司都在一间屋，国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证都挂在墙上，买完铺子以后，开发商就不见了，后来他们才知道墙上的证件并不包含他们购买违建地块上的商铺。此外，有人现场看的商铺和最终签约的不是同一块商铺；商铺位置、编号在购买以后还会有变动，有的原来是商铺现在已经变成空地，有的商铺周边原来是走道，现在却被其他商铺包围在里面；约定的高额租金收益事后物业又重新给了一个计算标准，导致实际租金一落千丈；很多人的合同条款还不一样。

政策法规模糊，执法缺乏依据，业主维权难。多位业内人士介绍，部分“办公变公寓”乱象，与一些地方政府政策不连贯和模糊密切相关。有的地方还鼓励建设小户型公寓，允许把商业建筑在符合规划条件下进行分割，对外出租，给人居住。所以很多开发商就会将不好卖的商业办公楼改建成公寓出售。

针对商铺投资引发的业主纠纷，国土部门一位干部告诉记者，现有关于地下空间的法律法规并不健全，责任单位和监管单位都不明确，地下违建商铺处理起来同样棘手。“地下的土地性质不明确，违法性质不好界定。我们连开发商具体违反了哪些条款都不清楚，处罚没有依据。现在我们只能现场测绘，找开发商问询，以及发一张停工通知书，其他也没什么有法律依据的措施了。”

销售委托第三方公司，方便跑路和推卸责任。采访中，记者还了解到，开发商为了规避虚假宣传风险，在销售环节都是委托第三方公司，一旦遇到问题，这些第三方公司就会跑路变空壳，人都找不到，开发商也有借口推卸责任，给执法和业主维权造成干扰。

保持政策连续性厘清责任加强监管

针对房地产开发、销售等环节存在的问题，业内人士建议，相关政策需保持连续性，明确各类概念内涵与外延，厘清相关监管部门责任，提前介入监管。

吴翔华认为，当前存在的“办公变公寓”类销售乱象，相关政府部门需要反思，一些不动产新政策，要讲清楚再实施。前面政策模糊，后面明令禁止，一些处于过渡期的开发项目，就容易出现开发销售“乱象”，同时也会给相关部门后续处理带来难题。

“遇到此类不动产投资纠纷，政府部门应该敢于担当，开发商违规就罚，没有违规，就跟老百姓解释清楚，否则开发商、老百姓都会更加疑惑，纠纷长期不解决甚至会升级。”吴翔华说。

一位基层市场监督管理局负责人建议，多部门加强联合监管，减少后续“办公变公寓”带来的纠纷。开发商申请销售许可证前，规划、房产、市场监管等部门要相互通气，共同检查销售许可性质与拿地时是否一致；楼盘销售时，开发商应提供一份现在和未来将要做的广告和宣传，以供审查是否存在夸大、偷换概念等虚假宣传；楼盘正式销售时，相关部门也宜提醒消费者在准备和开发商签订协议的时候，了解清楚房产性质再签订协议。此外，房产、市场监管等部门还应定期到新开楼盘售楼中心开展联合检查，公开相关电话，欢迎群众举报。