过去几年，是高杠杆、激进型房企的高光时刻，他们不断刷新中国房企、以至全球房企的年销售纪录，将自己的名字写入世界500强榜单。

　　房住不炒，不可动摇。7月30日的中央政治局会议首提：不将房地产作为短期经济的刺激手段。

　　狂飙突进的房地产时代正式画上句号，中国房地产正式进入平稳增长阶段。需要强调的关键词是“正式”。

　　未来的市场机会，属于那些财务稳健、战略稳健的房企。在“黑天鹅”频出的时期，稳健的企业有机会走得更远。既是龙头房企，又以稳健著称的，非中海地产莫属。

　　稳中求进，又好又快发展

　　2018年末，中海地产的资产负债率不到60%,只有59.5%,这在负债率动辄超过100%的房地产行业，与TOP10房企平均超过80%的资产负债率相比，非常特立独行。

　　2018年末，中海的净借贷比只有33.7%，年末持有现金1006亿港元，现金占总资产比例超过10%。2018年加权平均借贷成本仅4.3%。

　　不仅负债低，现金充裕，中海的销售增长也在加速。2018年，中海的销售合约额为3012亿港元，年增长30%，销售规模行业第七；归母净利润449亿港元，位居行业第一。去年末，中海的总土地储备达9144万平方米。

　　这种又好又快的势头，2019年还在持续。

　　2019年上半年，根据中海发布的销售简报，以港币计价，中海官方口径销售增速为28.7%，销售合约额达1942亿港元。在上半年全国商品房销售额仅增长5.6%的背景下，这一增速，相当亮眼。凭借快速增长，中海的销售排名提升。

　　上半年，根据克而瑞的数据，中海的全口径销售规模上升一位，位居行业第六；权益销售额排名行业第五。

　　很快就要到公布2019年中期业绩成绩单的时候了，按照中海一贯的稳健思路，中海这个规模增速，依旧还会是以发展质量作为前提。中海的利润及其他财务指标的表现，值得期待。

　　行业增速下行+金融严监管，稳健为王

　　5月17日，银保监会官网发布了银保监发(2019)23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

　　6月13日，中国银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上讲话指出：“房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。”

　　先吹风表态，接着雷厉风行的大动作，所有这些，都透露出一个明确的新信号：

　　针对房地产行业的调控政策已经从销售端逐步走向融资端。

　　未来的调控政策，除了继续在需求端进行“限购、限贷”等，也要在资金端限制一些激进房企的高杠杆行为，抑制资金过度流入房地产。

　　货币政策和金融监管的边际宽松一去不复返，融资环境收紧，如果房企净负债过高、资金需求强烈，再叠加销售端降温等不利影响，生存环境将不容乐观，首当其冲的当属那些激进型房企。

　　在这样的调控环境下，一向秉持稳健策略的房企、负债偏低的房企，反而会有巨大的市场机会。

　　比如中海。

　　由于中海一贯坚持稳健审慎的财务策略，中海的净借贷比长期维持在40%以下，是行业中最低水平之一，这是相当不容易的事情。

　　负债水平常年控制在行业低位，中海凭借着央企优势，又同时具备充沛的现金储备和低成本的融资渠道。在房地产信贷收紧的形势下，低成本融资优势将是中海独一无二的竞争力。

　　7月8日，中海发行了5.5年期20亿港元债券，票息2.9%;10年期4.5亿美元债券，票息3.45%。创下了中国房地产企业境外债券发行的最低成本记录。

　　这得益于中海在香港拥有庞大的实体开发业务。中海1979年创立于香港，香港是中海的根据地。一直以来，在香港房地产市场，中海的销售规模一直位居中资房企第一。今年上半年，中海在全香港房地产市场位居第五。

　　即便在相当显著的融资优势下，中海依旧以稳为主。

　　这个从拿地策略上就能明显看得出来。

　　克而瑞数据显示，中海2019年上半年拿地金额537.5亿，位列第7。以2018年业绩发布会上定下的2019年全年1350亿的拿地预算，中海上半年拿地金额占比还不到全年预算的40%。

　　钱花的不多，但地都是好地。

　　从城市分布看，北上广深及香港均有斩获，五个城市的投资额合计达216.7亿元，占比41%。如此之高的占比，在国内其他地产商中少见。更别说这五个城市，均被认为是潜力最好、安全边际最高的城市。