中国网·美丽江苏讯 民事执行中，房屋等不动产是财产处置的主要对象，因在房产评估拍卖过程中涉及到房产的权属、租赁、清空等难题，让房产处置成为民事执行中的难中之难，重中之重，尤其是房产的权属问题，是处置房产的前提和基础，在实践中往往有案外人基于共有关系向法院提起执行异议及执行异议之诉，要求法院停止对涉案房产的执行，严重影响案件的执行进程，故对共有房产在执行过程中遇到的相关问题的法律分析和路径选择就显得尤为重要。

　　共有房产分为按份共有和共同共有，共同共有主要表现在基于夫妻或家庭关系，对房屋共同共有，不区分份额。按份共有表现在当事人基于朋友等关系对房产约定各自份额的共有，共同共有和按份共有的区别就是份额是否明确，在实践中对共有房产的处置通常会陷入以下困境：

　　一是权属认定难

　　法院通过不动产登记中心查询被执行人房产情况，一般不动产登记证书上只载明权利人，或为个人或为夫妻，不能准确反映房屋的权属情况，如基于家庭、夫妻、继承等的共同共有不能完全反映出来，特别是一些无建设施工许可，无产权证书的小产权房和农村宅基地房屋，没有权属登记，房产权属及相关权利实难厘清。

　　二是房屋腾空难

　　共有财产一般为被执行人及其同住家庭成员共同居住，人多势众且其他共有人并非案件被执行人，对法院要求其搬出房屋往往非常抗拒，加之家里有老人小孩居住，故法院对强制措施的采取比较谨慎，造成共有房屋较一般房屋在清空处置上难度更大。

　　三是拍卖处置难

　　共有房产即使厘清权属后，因是共有房产，不可分割，按份共有和共同共有房产还需析产，实践中，对共有房屋是拍卖前析产还是拍卖后就价款按份额分配尚存争议，且因是共有房产，按照房产处置参考价的相关规定，议价不得损害案外人利益，故关于共有房屋不适用议价。询价、评估等参考价确定方式要保障其他共有人的异议权、知情权和优先购买权。参考价固定后，按照拍卖财产规定，进行拍卖时保留价要降价打折，如何拍卖及降价在实践中也争议颇大，主要有以下方式：

　　(一)拍卖、变卖共有财产份额的，买受人竞得后和原其他共有人构成新的共有关系。如共有人之间产生纠纷适用关于共有的相关法律规定解决。

　　(二)共有财产参考价固定后，按照其他案外共有人的份额，保留相应价款，对属于被执行人份额的价值进行降价打折。

　　(三)共有财产参考价固定后，对整体进行打折降价，成交后按照各自份额来分配，案外共有人只能按照份额比例分配。

　　对第一个问题，共有房产权属确定问题，主要依据不动产登记证书上载明的权属状况，同时在住所张贴执行公告，告知案外人对共有权利的申报方式和途径，从事前事后把后权属确定关。

　　对第二个关于共有房产清空问题，房屋腾空始终是财产处置的重点难题，在依法保障被执行人尤其是其他共有人居住条件下，对拒不搬出的果断予以拘留、罚款，符合拒执罪情形的移送公安追究刑事责任，同时可联动协调当地供电供水部门，予以停水停电，督促被执行人尽快腾空房屋。对一些价值不大的共有房屋，要坚持生存权高于财产权原则，多采用其他执行措施执行案件，争取法律效果和社会效果的双赢。

　　对第三个关于共有房产的处置问题，寻求对共有房产处置时遇到的问题的途径要回归到法律规定中来，关于共有财产处置的法律规定主要有《物权法》第九十九条规定，共有人约定不得分割共有的动产或不动产，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割，没有约定或约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有基础丧失或者有重大理由需要分割的可以请求分割，第一百条规定，共有人可以协商确定分割方式，达不成协议的，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物进行分割，难以分割或者因分割减损价值的，应当对实物折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。根据上述法律规定，对共有的房产等不动产，如能分割即分割后拍卖被执行人的分割财产，如不能分割，即就拍卖、变卖等所得价款中执行被执行人所占份额。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有的份额内的财产，对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当予以准许，诉讼期间中止对该财产的执行。从上述法律规定可以看出，对共有房产的处置权上是没有争议的，因被执行人不能履行法律文书确定的义务，法院依法处置属于被执行人所有的共有房产毋庸讳言，属于物权法规定的有重大理由需要处置情形，案外人不能因主张对共有房产的共有权利而阻却法院执行，只享有知情权、异议权和优先购买权等法律规定的权利。